住宅ローン付き不動産の
財産分与を事例で整理

離婚時の財産分与で住宅ローン付き不動産がある場合、問題は「家をどちらが持つか」だけではありません。所有名義、ローン名義、抵当権、連帯保証、子どもの生活環境、売却価格、税金、登記、金融機関の審査が同時に関係します。

制度上は、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を離婚時または離婚後に分けることが基本です。話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所の手続を利用できますが、2026年4月1日以降の離婚では、原則として離婚した日の翌日から5年を経過すると財産分与の申立てができない点にも注意が必要です。2026年4月1日より前の離婚は経過措置により2年とされています。

次の判断の流れは、住宅ローン付き不動産をどの順番で確認するかを表します。順番を守ると、金額だけでなく、金融機関の承諾や登記、税務まで含めた実行可能性を読み取れます。

このページでは、売却、居住継続、借換え、代償金、オーバーローン、ペアローン、親族援助、税務、家庭裁判所手続、合意書の条項まで、想定事例に沿って整理します。

アンダーローンとオーバーローン

次の比較表は、時価とローン残高の関係で解決方法がどう変わるかを示します。この区分を誤ると、代償金を払うべき場面か、不足額をどう負担するかという読み方が変わります。

時価を把握する資料

次の表は、時価を把握するために使われる資料の特徴と注意点を整理したものです。資料ごとの強みを知ることは、相手の高め査定や低め査定をそのまま受け入れず、価格レンジを読み取るために重要です。

ローン残高は、残高証明書や返済予定表で確認します。別居時、離婚時、調停申立時、売却時で残高が異なるため、どの時点を採用するかを明記する必要があります。

次の時系列は、評価と対象財産の基準時がずれやすい場面を整理したものです。時点ごとの意味を知ると、別居後の返済や価格変動をどこで見るかを読み取りやすくなります。

事例1 ― アンダーローンの自宅を売却して清算する

次の表は、売却清算型で純資産価値をどう計算するかを示します。金額の列は、売却代金から何を控除するかを読むために重要で、最終的な分配額は純資産価値を基準にします。

計算は、4,800万円 − 2,900万円 − 180万円 ＝ 1,720万円です。寄与割合を2分の1と仮定すると、各自の取得見込みは860万円になります。合意書では、売却活動の期限、媒介業者、最低売却価格、費用控除、抵当権抹消、残代金の分配、税務申告協力、売却協力義務を明確にします。

事例2 ― 夫が住み続け妻へ代償金を払う

次の表は、代償金型で純資産価値と相手方の取得額をどう読むかを示します。金額を並べることで、住み続ける希望と一括払いの現実性を分けて検討できます。

夫が住み続ける場合、夫が純資産価値1,800万円を保持するため、妻へ900万円の代償金を支払う設計が考えられます。預貯金が300万円しかない場合、残り600万円を分割払い、退職金、車、有価証券などで調整します。分割払いでは、支払日、期限の利益喪失、遅延損害金、公正証書化、担保、ボーナス払い、売却時の一括清算を検討します。

事例3 ― 妻と子が住み続けたいがローン名義は夫である

次の表は、居住希望者と契約上の債務者がずれている事例の要点を示します。誰が住むかと誰が金融機関に返済義務を負うかを分けて読むことが重要です。

この事例では、妻が借換えをして所有名義とローン名義を引き受ける方法が最も整理しやすいものの、収入や信用力が必要です。借換えが難しい場合は、子どもの卒業まで妻子の居住を認め、期限到来時に売却する案も考えられます。その場合、住宅ローン、管理費、固定資産税、滞納時通知、再婚・転居時の終了、売却時の分配を明確にします。

事例4 ― オーバーローンの自宅をどう扱うか

次の表は、オーバーローンで純資産価値がマイナスになる例を示します。差額の行を見ることで、分けるプラス財産がない場合でも、債務リスクが残ることを読み取れます。

純資産価値はマイナス600万円です。清算的財産分与ではプラス価値を分けにくい一方、連帯債務者や連帯保証人の責任は別に残ります。住み続ける場合は返済状況の報告、滞納時通知、一定回数の滞納で売却協議、借換え審査申込み、求償対応、将来売却時の不足額負担を明記します。不足額600万円を用意できる場合は売却でローン関係を終了できます。返済困難なら金融機関と任意売却を協議することがあります。

事例5から7 ― ペアローン、親族援助、滞納リスク

次の一覧は、後半3事例で特に見落とされやすいリスクをまとめたものです。並べて読むことで、単なる分与額ではなく、契約・証拠・緊急対応の違いを把握できます。

合意書に書くべき事項

次の表は、住宅ローン付き不動産の合意書で確認すべき項目をまとめたものです。各行は、後日争いになりやすい論点を示しており、金額だけでなく、手続の期限と費用負担を読み取るために使います。

条項例はそのまま使わず構造を読む

次の重要ポイントは、売却清算型、代償金型、居住継続型の条項に共通する読み方を示します。文言の役割を把握すると、ひな形を丸写しするのではなく、物件とローンの実情に合わせて調整すべき点が分かります。

弁護士等へ相談する場合は、「家をもらいたい」「売りたくない」という希望だけでなく、金融機関、税務、登記、子どもの生活を含めて、どの処理なら実行できるかを確認することが重要です。

Q1. 住宅ローンが残っている家は財産分与の対象にならないのですか。

一般的には、婚姻中に協力して形成した不動産は財産分与の検討対象になり得るとされています。ただし、評価は不動産の時価から住宅ローン残高を控除した純資産価値で考えるのが基本です。オーバーローンの場合や債務関係によって結論は変わるため、具体的には資料を整理して弁護士等へ相談する必要があります。

Q2. 離婚協議書に夫がローンを払うと書けば連帯保証人から外れますか。

一般的には、夫婦間の合意だけで金融機関との連帯保証や連帯債務が当然に消えるわけではないとされています。金融機関の承諾、借換え、保証人差替え、一部繰上返済などが必要になる可能性があります。契約内容や審査結果で結論が変わるため、金融機関と専門家への確認が必要です。

Q3. 家を妻に名義変更すればローンも妻のものになりますか。

一般的には、所有名義とローン名義は別制度とされています。所有権移転登記をしても、金融機関との契約上の債務者が当然に変わるわけではありません。契約条項や承諾の有無によってリスクが変わるため、名義変更前に確認する必要があります。

Q4. オーバーローンなら財産分与では何も決めなくてよいですか。

一般的には、純資産価値がない場合でも、居住者、返済者、連帯保証人、不足額負担、売却や任意売却の方針を決める必要があるとされています。決めないままにすると、滞納、競売、信用情報、求償の問題が残る可能性があります。

Q5. 財産分与で不動産を受け取る側に贈与税はかかりますか。

一般的には、離婚による財産分与では通常贈与税はかからないと説明されています。ただし、分与額が過大な場合や税負担回避目的と評価される場合は例外があり得ます。具体的な税務判断は、税務署や税理士等へ確認する必要があります。

Q6. 不動産を渡す側に税金がかかることはありますか。

一般的には、土地や建物を財産分与で渡した人に譲渡所得課税が生じる可能性があると説明されています。分与時の時価が収入金額として扱われる場合があるため、購入時より値上がりしている不動産では注意が必要です。

Q7. 夫婦だけで合意すれば十分ですか。

一般的には、売却してローンを完済し残代金を分けるだけなら整理しやすい場合があります。一方で、名義変更、借換え、連帯保証解除、居住継続、オーバーローン、税務が絡む場合は、夫婦間の合意だけでは不足する可能性があります。金融機関、司法書士、税理士、不動産会社、弁護士等との連携が必要になることがあります。