賃貸アパートを建てて
土地評価を下げる相続税対策

賃貸アパートを建てる相続税対策は、単に建物を建てれば税額が下がるという話ではありません。土地が貸家建付地として評価されること、建物が固定資産税評価額を基礎に貸家評価されること、借入金が債務控除され得ることを一体で検討します。

この対策では、税額だけでなく、賃貸経営、空室、修繕、金利、相続人間の公平、納税資金、総則6項のリスクまで確認する必要があります。次の重要ポイントは、対策の効果と危険を同時に示すものです。数値上の節税効果だけでは判断できないことを読み取ってください。

賃貸アパート建築による効果は、複数の仕組みが重なって生じます。次の一覧は、税額に影響する3つの要素を整理したものです。どの効果が土地、建物、債務に対応するかを読み取ってください。

中心想定例は、税効果の構造を理解するための単純化モデルです。実務では、土地の形状、路線価、建築制限、固定資産税評価額、入居率、家賃、ローン条件、相続人構成で結果が変わります。次の表は、家族構成と建築前財産を示します。基礎控除と正味財産の出発点を読み取ってください。

建築計画では、建築費、自己資金、借入金、固定資産税評価額、各係数を明確に分ける必要があります。次の表は、建築後評価に使う前提条件です。どの数字が土地評価、建物評価、債務控除に使われるかを読み取ってください。

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を併用できる場合、限度面積200平方メートル、減額割合50％が問題になります。次の表は、土地300平方メートル、貸家建付地評価額1億2,300万円の前提で、特例適用後の税額を示します。面積按分と50％減額の読み方を確認してください。

特例の有無を比較すると、税額差はさらに大きくなります。次の比較表は、建築前、建築後特例なし、建築後特例ありを並べたものです。税額が下がる一方で、特例要件や申告書添付書類が必要になることを読み取ってください。

空室があると、賃貸割合が下がり、土地と建物の評価減も小さくなります。次の比較は、同面積10室のうち8室だけが賃貸中で、賃貸割合80％になった場合です。満室時との差額が税額に影響することを読み取ってください。

借入金を使わない場合、中心想定例と正味遺産額が同じになる単純化モデルもあります。次の表は、建築費1億2,000万円をすべて自己資金で支払った場合です。税額だけでなく、借入れの返済負担や金利リスクが消える一方、現金が残らない点を読み取ってください。

借地権割合は地域で異なり、土地評価減の大きさを左右します。次の表は、自用地評価額1億5,000万円、借家権割合30％、賃貸割合100％のまま、借地権割合だけを変えた比較です。割合が高い地域ほど評価減額が大きいことを読み取ってください。

財産評価基本通達6項は、評価通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産について、国税庁長官の指示を受けて評価する例外的な仕組みです。次の重要ポイントは、最高裁令和4年4月19日判決の示した考え方を整理したものです。通達評価が常に安全とは限らないことを読み取ってください。

賃貸アパート建築がすべて危険というわけではありません。通常の土地活用、長期賃貸経営、適正な融資、合理的な家賃設定がある場合まで直ちに否認されると考えるべきではありません。次のリスク要素は、問題視されやすい事情を整理したものです。複数の要素が重なるほど慎重な検討が必要になることを読み取ってください。

相続税だけを見てはいけません。賃貸アパート建築には、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、所得税、修繕費、管理費など多くの支出が関係します。次の一覧は、建築前後に発生し得るコストを整理したものです。どの費用が初期費用で、どの費用が毎年続くかを読み取ってください。

評価額が下がっても、相続税がゼロになるとは限りません。次の重要ポイントは、預貯金を建築費に使った結果、納税資金が不足するリスクを示します。節税額と自由に使える現金は別問題であることを読み取ってください。

納税資金を準備する方法は一つではありません。次の一覧は、相続税対策と組み合わせて検討される資金確保策です。アパート経営だけに頼らず、流動資産や代償金原資をどう確保するかを読み取ってください。

アパートを建てれば土地評価は必ず大幅に下がりますか

一般的には、土地評価減は借地権割合、借家権割合、賃貸割合の掛け算で決まるため、地域と入居状況に左右されます。中心想定例では土地評価減は18％で、土地が半額になるわけではありません。具体的な評価は、対象地の資料を確認して税理士等へ相談する必要があります。

借入金を増やすほど安全な相続税対策になりますか

一般的には、借入金は債務控除の効果を持ち得ますが、返済義務を伴います。金利上昇、空室、修繕、相続後の債務承継によって結論が変わる可能性があります。具体的には、賃貸収支と返済可能性を専門家と確認する必要があります。

相続税評価額が下がれば相続人は納得しますか

一般的には、相続人は相続税評価額だけでなく、実勢価格や収益力で不公平を感じることがあります。遺産分割や遺留分では、時価、不動産鑑定評価、売却可能額、収益価格が問題になる可能性があります。

小規模宅地等の特例は当然に使えますか

一般的には、貸付事業用宅地等には面積や減額割合の枠があり、事業承継、保有継続、申告書添付書類、分割要件などを確認する必要があります。相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等では別途要件が問題になる可能性があります。

通達どおりに評価すれば税務署に必ず認められますか

一般的には、評価通達は重要な実務基準ですが、通達評価による画一的評価が実質的な租税負担の公平に反する事情がある場合、通達評価額を上回る評価が問題になることがあります。具体的には、取引の時期、目的、借入れ、売却予定、市場価額との乖離などを確認する必要があります。

安全設計では、相続税対策だけでなく、土地活用、収益確保、資産承継として合理性があるかを見ます。次の一覧は、実行前に満たしたい安全設計の観点です。税額が下がる一点だけでなく、家族の納得と長期事業の成立を読み取ってください。

税務と評価に関する資料

• 国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」
• 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例、小規模宅地等の特例」
• 国税庁「No.4102 相続税がかかる場合」
• 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 国税庁「No.4155 相続税の税率」
• 国税庁「No.4126 相続財産から控除できる債務」
• 国税庁「財産評価基準書、路線価図、評価倍率表」
• 国税庁「路線価図の説明」

法律、登記、不動産実務に関する資料

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 政府広報オンライン「知っておきたい相続の基本。大切な財産をスムーズに引き継ぐには？ 基礎編」
• e-Gov法令検索「借地借家法」
• 最高裁判所第三小法廷「令和2年（行ヒ）第283号 相続税更正処分等取消請求事件、令和4年4月19日判決」