小規模宅地等の特例を
適用する場合の計算例

小規模宅地等の特例は、相続税額を直接差し引く税額控除ではありません。被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の居住、事業、貸付事業の用に供されていた一定の宅地等について、課税価格に算入する価額を一定割合で減額する制度です。

計算の順序は、土地の相続税評価額を求め、その後に対象区分、取得者、面積、限度面積、減額割合を判定し、減額後の価額を各人の課税価格に反映する流れです。この順番を取り違えると、税額そのものを80%減らす、土地全体を無条件に80%減らす、といった誤解につながります。

宅地等と相続税評価額

ここでいう宅地等は、土地または土地の上に存する権利のうち、建物または構築物の敷地の用に供されている一定のものを指します。農地および採草放牧地、棚卸資産およびこれに準ずる資産は、通常の居住用宅地と同じには扱えません。

小規模宅地等の特例は、土地評価そのものを省略する制度ではありません。路線価方式では路線価に奥行価格補正率などを反映して面積を乗じ、倍率方式では固定資産税評価額に倍率を乗じるなど、特例適用前の相続税評価額を先に算定します。

次の比較表は、小規模宅地等の特例で最初に確認する区分ごとの限度面積と減額割合を示しています。限度面積は特例を使える上限、減額割合はその範囲に対応する価額をどれだけ圧縮できるかを表すため、まず自宅、事業、貸付のどれに当たるかを読み取ることが重要です。

次の重要ポイントは、制度を使う前に分けて確認すべき3つの視点を並べたものです。読者にとって重要なのは、土地の種類だけでなく、誰が取得するか、申告期限までに何が必要かによって同じ土地でも結論が変わる点を読み取ることです。

次の判断の流れは、小規模宅地等の特例を検討するときの確認順序を表しています。順番が重要なのは、評価、区分、取得者、面積、手続のどこかで要件を外すと、計算例どおりの減額にならないためです。

特定居住用宅地等は、限度面積330㎡、減額割合80%が基本です。ただし、誰が取得するかによって、配偶者、同居親族、別居親族の要件が変わり、同じ自宅敷地でも結果が異なることがあります。

次の比較表は、居住用宅地でよく出る計算例を並べています。評価額、対象面積、取得者要件の違いが減額後の価額にどう表れるかを読み取ることで、単純な80%減額では済まない場面を把握できます。

配偶者と同居親族で要件が違う

配偶者が取得する場合、取得者ごとの居住継続・保有継続要件は国税庁の表では示されていません。一方、被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族については、相続開始直前から申告期限まで居住し、宅地等を申告期限まで保有することが重要です。

別居親族のいわゆる家なき子要件では、配偶者も同居相続人もいないこと、相続開始前3年以内に自己、配偶者、三親等内親族、特別関係法人が所有する国内家屋に居住していないこと、相続開始時に居住している家屋を過去に所有していないこと、申告期限まで保有することなどを確認します。

次の重要ポイントは、居住用宅地で取得者ごとに確認する事項をまとめたものです。読者にとって大切なのは、配偶者だから、同居していたから、持ち家がないから、という一つの事情だけで判断しない点です。

二世帯住宅と老人ホーム入所後の自宅

区分所有登記がされていない二世帯住宅で、子Bが敷地240㎡を相続し、居住継続と保有継続を満たす前提なら、評価額6,000万円の80%で4,800万円が減額され、特例適用後価額は1,200万円です。一方、区分所有建物で被相続人の居住部分に対応する敷地が120㎡と整理される場合、減額対象価額は3,000万円、減額額は2,400万円、特例適用後価額は3,600万円です。

要介護認定を受けて有料老人ホームに入居し、自宅を賃貸や第三者の居住用にしていない場合、一定要件を満たせば入所前の自宅敷地について特定居住用宅地等を検討できます。評価額6,000万円、300㎡の自宅敷地を配偶者が取得し要件を満たす前提なら、減額額は4,800万円、特例適用後価額は1,200万円です。

次の時系列は、二世帯住宅や老人ホーム入所後の自宅で確認する資料の順番を表しています。時期と生活実態のつながりが重要なので、相続開始時だけでなく、その前後に何があったかを読み取る必要があります。

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合

貸付事業用宅地等を選択しない場合、特定居住用宅地等330㎡と特定事業用等宅地等400㎡を合計730㎡まで併用できます。自宅敷地330㎡、評価額6,600万円、店舗敷地400㎡、評価額8,000万円の両方が要件を満たす場合、自宅の減額額は5,280万円、店舗の減額額は6,400万円、合計減額額は1億1,680万円、特例適用後価額合計は2,920万円です。

貸付事業用宅地等を含む場合の加重計算

貸付事業用宅地等を選択すると、特定居住用宅地等や特定事業用等宅地等との間で共通限度面積200㎡に換算する加重計算が必要です。算式は、特定事業用等宅地等の面積×200/400、特定居住用宅地等の面積×200/330、貸付事業用宅地等の面積を合計して200㎡以下にする考え方です。

次の比較表は、自宅敷地330㎡とアパート敷地200㎡がある場合に、どちらへ限度を配分するかで減額額が変わることを示しています。共通限度面積を使い切る配分と減額額を並べているため、貸付用を含めると全てを同時に使えるわけではない点を読み取れます。

次の比較表は、地方の自宅敷地330㎡、評価額3,300万円と、都心の賃貸マンション敷地200㎡、評価額1億円を比べた例です。減額割合は貸付事業用宅地等の方が低くても、1㎡当たり価額が高いと貸付用を優先した方が減額額が大きくなることを読み取れます。

次の一覧は、共通限度面積1㎡当たりの減額効率を比較したものです。限度をどこに割り当てるかを考えるときは、実面積1㎡の減額だけでなく、共通限度面積をどれだけ消費するかを読み取ることが重要です。

1つの土地に居住用部分と貸付用部分が混在する場合

1棟の建物で1階と2階の一部を自宅、残りを賃貸住戸として使い、敷地300㎡、評価額9,000万円、居住用60%、貸付用40%と整理できる場合、居住用部分は180㎡、対応価額5,400万円、貸付用部分は120㎡、対応価額3,600万円です。

次の比較表は、混在利用の土地で居住用だけを選ぶ場合と、居住用に貸付用の一部を加える場合を比べています。居住用180㎡が共通限度を約109.09㎡消費し、残り約90.91㎡を貸付用に使えることを読み取ると、合計減額額の違いが分かります。

配偶者居住権と敷地利用権がある場合

自宅敷地300㎡、評価額6,000万円について、配偶者Bが配偶者居住権と敷地利用権を取得し、子Cが敷地所有権を取得する場合を考えます。敷地利用権2,400万円、敷地所有権部分3,600万円と評価するなら、価額割合に応じて敷地利用権の対応面積は120㎡、敷地所有権部分の対応面積は180㎡です。

次の一覧は、配偶者居住権がある場合の価額と面積の分け方を表しています。配偶者居住権そのものではなく、それに基づく敷地利用権や敷地部分の扱いを読むことが重要です。

次の重要表示は、併用・特殊事案で共通して見落としやすい考え方を示しています。読者は、減額割合の高さだけではなく、地価、取得希望、納税資金、配偶者の税額軽減、二次相続まで含めて選択を読む必要があります。

計算例の数字だけを合わせても、取得者要件や手続要件を満たしていなければ小規模宅地等の特例は使えません。特に居住実態、事業承継、貸付事業の継続、未分割、相続人全員の選択同意は、税額だけでなく遺産分割の進め方にも影響します。

次の一覧は、取得者ごとに主に確認する要件をまとめたものです。読者は、宅地の区分と取得者の属性を組み合わせて、どの証拠資料が必要になるかを読み取ってください。

申告書類と実務資料

小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、小規模宅地等についての課税価格の計算明細書、遺産分割協議書の写し、戸籍、住民票、登記事項証明書、固定資産税課税明細書、路線価図、評価倍率表などを揃えます。老人ホーム入所後の自宅では入所契約書や介護認定資料、貸付事業用宅地等では賃貸借契約書や家賃入金履歴も重要です。

次の一覧は、申告準備でよく使う資料と目的を対応させたものです。何を集めるかだけでなく、取得者要件、土地評価、利用区分、貸付実体のどれを裏付ける資料なのかを読み取ることが大切です。

相続登記との関係

小規模宅地等の特例は相続税の制度であり、相続登記は不動産登記の制度です。ただし、誰が宅地等を取得するかは税額に直結し、その分割結果は登記に反映されます。2024年4月1日から相続登記の申請義務化が施行され、相続により不動産所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

専門職が見るポイント

次の一覧は、専門職ごとの関与場面を整理したものです。小規模宅地等の特例は税務計算だけでなく、紛争、不動産登記、土地評価、境界、売却、事業承継、生活資金に関係するため、どの課題を誰に確認するかを読み取ることが重要です。

税務調査で問題になりやすい論点

次の重要ポイントは、税務調査で確認されやすい論点をまとめています。読者は、計算書の数字だけではなく、居住、事業、貸付、保有、同意といった事実を資料で説明できるかを読み取る必要があります。

実務チェックリスト

土地評価では路線価図・評価倍率表、評価単位、地積、セットバック、不整形、奥行、間口、貸家建付地等の補正、棚卸資産等でないことを確認します。区分判定では、特定居住用、特定事業用、特定同族会社事業用、貸付事業用、混在用途、3年以内供用制限を確認します。

取得者要件では、配偶者、同居親族、家なき子、生計一親族、事業承継者、貸付事業承継者を分け、申告期限までの居住・保有・事業継続を確認します。限度面積では330㎡、400㎡、200㎡、貸付事業用宅地等を含む加重計算、共有持分ごとの面積を確認します。手続では、申告期限内分割、分割見込書、相続人全員の選択同意、計算明細書、遺産分割協議書、戸籍、住民票、登記資料等を確認します。

国税庁資料

• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例 Q&A」
• 国税庁「措置法第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例 関係」
• 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 国税庁「No.4155 相続税の税率」
• 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 国税庁「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」
• 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
• 国税庁「相続税の申告書等の様式一覧」
• 国税庁「相続税法基本通達 第27条関係」

登記関係資料

• 法務省「相続登記の申請義務化について」