路線価図の見方と
自分の土地の路線価を調べる方法

相続で土地を受け継いだときは、同じ土地でも目的により見るべき価格が変わります。相続税申告では路線価図や評価倍率表、遺産分割では時価や鑑定評価、相続登記では固定資産税評価額が主な出発点になります。

このページでは、路線価図の見方と自分の土地の路線価を調べる方法を、一般の方が手順を追えるようにしつつ、相続実務で問題になりやすい補正、借地権、倍率地域、遺産分割との違いまでまとめます。

次の重要ポイントは、路線価を調べるときに最初に押さえるべき前提を表しています。数字を見る前に、どの年分を使うか、申告期限に間に合うか、登記の期限も別管理する必要があるかを読み取ることが大切です。

次の比較一覧は、相続で使う土地価格の目的別の違いを示しています。どの価格を何のために使うかを誤ると、税額、代償金、登記費用の理解がずれるため、主な用途と注意点を見比べてください。

路線価とは、土地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している道路ごとに設定される、1平方メートル当たりの価額です。ここでいう路線は鉄道路線ではなく、土地が接している道路を指します。

相続税や贈与税では、土地の価額は時価により評価することが原則です。しかし、すべての土地について納税者が時価を個別に把握するのは難しいため、国税局が路線価と評価倍率を定め、申告の便宜と課税の公平を図っています。

次の重要ポイントは、路線価と時価の関係を表しています。路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められると説明されていますが、単純に1.25倍すれば常に売れる価格になるわけではない点を読み取ってください。

次の比較一覧は、路線価を含む主な評価資料の性質を並べたものです。どの資料が税務、登記、売却、分割のどこで役立つかを見分けることが、相続で土地価格を話し合う前提になります。

公式の入口は国税庁の財産評価基準書です。検索結果から開く場合でも、ドメインが国税庁または路線価専用サイトであることを確認し、該当する年分、都道府県、市区町村、町丁名を選びます。

次の表は、相続開始日と見るべき年分の関係を示しています。申告書を作る年ではなく、亡くなった日の属する年分を使う点が重要です。令和7年分の路線価等は2025年7月1日に公表されたため、未公表の年分がある場合は仮試算と正式確認を分けて読む必要があります。

次の比較一覧は、路線価図に書かれる「300C」「215D」などの表示をどう読むかを示しています。数字は千円単位の1㎡当たり価額、アルファベットは借地権割合を表すため、単価と権利割合を別々に読み取ります。

次の重要ポイントは、路線価地域と倍率地域を取り違えないための見方を表しています。路線価図に「倍率地域」と表示される場合は、道路上の単価を探すのではなく評価倍率表を確認する必要があります。

地区区分も重要です。ビル街地区、普通住宅地区などの区分は、奥行価格補正率や側方路線影響加算率、二方路線影響加算率に影響するため、単価だけでなく地図上の記号も確認します。

角地や二方道路に接する土地は、出入りや利用のしやすさが高まるため、正面路線価による価額に加算を行うことがあります。一方で、道路に見える通路が評価上どのように扱われるかは、現況だけでは判断できません。

次の比較一覧は、複数の道路に接する土地で検討する主な加算を表しています。どの道路が正面、側方、裏面に当たるかを分け、加算率の対象を読み取ることが評価の第一歩です。

次の重要ポイントは、角地・二方道路の概念式を示しています。正面、側方、裏面の各路線価に補正率や加算率を掛け、1㎡当たり価額を求めてから地積を掛ける順番を読み取ってください。

路線価図の数字の右にあるアルファベットは、借地権割合を示します。自宅の自用地評価では直ちに使わないこともありますが、借地、貸宅地、貸家建付地、親族間利用、同族会社利用では重要な資料になります。

次の一覧は、AからGまでの借地権割合を表しています。A＝90％、B＝80％、C＝70％、D＝60％、E＝50％、F＝40％、G＝30％という対応を読み取り、借地権や貸家建付地の計算で使う割合を間違えないことが重要です。

次の重要ポイントは、借地権と貸家建付地の基本式を示しています。借地権割合は自用地評価額へ掛ける割合であり、貸家建付地では借地権割合、借家権割合、賃貸割合を掛け合わせる点を読み取ってください。

次の計算一覧は、貸家建付地の評価で使う要素を分解したものです。賃貸アパートや貸家の敷地では、空室状況や賃貸割合の確認が評価額に影響することを読み取ってください。

土地評価は相続税申告の中でも時間がかかる分野です。相続人調査や預金資料の取得と並行して、現地、法務局資料、税務資料、権利関係、利用状況を確認する必要があります。

次の時系列は、路線価を使う相続税申告で意識すべき期限と確認事項を表しています。10か月の申告期限を中心に、未分割でも期限が延びないこと、登記とは別管理であることを読み取ってください。

次の比較一覧は、小規模宅地等の特例の主な減額区分を表しています。路線価方式または倍率方式で土地評価額を出した後に、要件を満たす宅地等について減額を検討する順番を読み取ってください。

次の重要ポイントは、評価明細書の位置づけを示しています。申告書へ添付する書類には、路線価、奥行価格補正率、各種加算・補正、借地権割合、貸家建付地の計算根拠を整理して記載します。

相続登記は、不動産の名義を相続人へ変更する手続です。2024年4月1日から申請が義務化され、相続により所有権を取得したことを知った日から原則3年以内の申請が必要とされています。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

次の比較一覧は、相続税申告、相続登記、遺産分割、売却、境界・分筆で必要になる評価資料の違いを表しています。路線価は相続税評価の資料であり、登録免許税の計算基礎と混同しないことを読み取ってください。

Q1. 路線価図の「300C」はどう読みますか。

一般的には、「300」は千円単位の路線価を示すため1平方メートル当たり300,000円、「C」は借地権割合70％を示すものとされています。ただし、正式評価では奥行価格補正や各種補正、土地の利用状況によって評価額が変わる可能性があります。具体的な計算は資料を整理したうえで税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 自宅の住所を入力しても路線価図で見つかりません。

一般的には、路線価図は住所検索型の地図サービスとは異なり、住居表示ではなく登記上の地番や固定資産税課税明細書の所在地を照合する必要があります。町名変更や複数ページに分かれる地域もあるため、公図、登記事項証明書、住宅地図などで確認します。位置特定が難しい場合は、法務局資料や専門家の確認が必要になることがあります。

Q3. 路線価がない道路に面しています。評価できないのでしょうか。

一般的には、倍率地域なら評価倍率表を使い、路線価地域内で路線価の設定されていない道路のみに接している土地なら特定路線価の設定申出を検討することがあります。ただし、道路の状況、私道負担、通行権、申告期限によって対応が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで税理士等へ相談する必要があります。

Q4. 路線価と固定資産税評価額はどちらを使いますか。

一般的には、相続税評価では路線価地域なら路線価方式、倍率地域なら固定資産税評価額に倍率を掛ける倍率方式を使います。相続登記の登録免許税では通常、固定資産税評価額を使います。目的によって使う評価額が異なるため、手続の種類を分けて確認する必要があります。

Q5. 相続税申告では路線価をいつの年分で見ますか。

一般的には、相続開始日、通常は被相続人が亡くなった日の属する年分を確認するとされています。申告書を提出する年ではありません。新年分の路線価が未公表の時期に準備する場合は、前年分で仮試算し、公表後に正式確認する扱いが必要になることがあります。

Q6. 路線価が分かれば相続税もすぐ分かりますか。

一般的には、路線価が分かると土地の概算評価には近づきますが、相続税額が直ちに決まるわけではありません。土地以外の財産、債務、葬式費用、生命保険金、過去の贈与、小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減、相続人の数などで結論が変わる可能性があります。

Q7. 遺産分割では路線価を使えば公平ですか。

一般的には、路線価は相続税評価の基準であり、市場で売れる価格そのものではありません。相続人全員が合意すれば分割協議の基礎にすることはありますが、争いがある場合は不動産鑑定や複数査定が必要になる可能性があります。具体的な対応は弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q8. 不動産会社の査定額と路線価が大きく違います。どちらが正しいですか。

一般的には、査定額は売却可能価格の見込み、路線価は相続税・贈与税評価の基準であり、目的が異なります。どちらか一方だけで全てを判断するのではなく、相続税申告、遺産分割、売却の目的に応じて使い分ける必要があります。

Q9. 相続登記をしていなければ路線価評価は不要ですか。

一般的には、相続税の課税時期は登記をした日ではなく、相続により財産を取得した時と考えます。相続税の申告義務がある場合、相続登記の有無にかかわらず申告・納税が必要になる可能性があります。登記と税務は期限も目的も異なるため、別々に確認します。

Q10. 相続した土地が共有です。路線価はどう見ますか。

一般的には、まず土地全体の相続税評価額を計算し、そのうえで持分割合を掛ける考え方が出発点になります。ただし、共有状態は売却や利用に制限を生むため、遺産分割や時価評価では共有減価が議論されることがあります。個別の見通しは専門家へ相談する必要があります。

Q11. 親の土地に子が家を建てています。借地権割合を使いますか。

一般的には、親子間で地代を払っているか、権利金があるか、使用貸借か賃貸借かによって税務上の扱いが変わる可能性があります。路線価図の借地権割合は重要な資料ですが、それだけで判断できないため、具体的には税理士等へ相談する必要があります。

Q12. アパートの空室があると貸家建付地評価は使えませんか。

一般的には、一時的な空室と認められる場合、課税時期に賃貸されていたものとして取り扱える可能性があります。ただし、継続賃貸、速やかな募集、空室期間、課税時期後の賃貸状況などで判断が変わります。具体的な評価は資料を整理したうえで税理士等へ相談する必要があります。

路線価評価では、式の順番を混同すると評価額が大きくずれることがあります。次の一覧は、原則的な式を確認するためのメモであり、実際には評価単位、補正率、権利関係、特例の適用順序を別途確認する必要があります。

公的機関・制度資料

• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
• 国税庁「令和7年分の路線価等について」
• 国税庁「路線価図の説明」
• 国税庁「No.4604 路線価方式による宅地の評価」
• 国税庁「No.4606 倍率方式による土地の評価」
• 国税庁「No.4607 特定路線価の設定の申出」
• 国税庁「財産評価基本通達 宅地及び宅地の上に存する権利」
• 国税庁「奥行価格補正率表」
• 国税庁「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」
• 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 国税庁「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」
• 国税庁「No.4124 小規模宅地等の特例」
• 国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務局「登記事項証明書、地図・図面証明書を取得したい方」
• 裁判所「遺産分割調停」
• 国土交通省「地価公示」