借地権割合の調べ方
相続税評価額の計算手順

相続財産に借地権が含まれる場合、「土地を所有していないのに相続税評価が必要なのか」という疑問が生じやすくなります。建物所有目的で他人の土地を利用する権利は、一定の財産的価値を持つ権利として相続税や贈与税の評価対象になります。

例えば自用地としての価額が5,000万円で、借地権割合が60%であれば、普通借地権の概算評価額は3,000万円です。計算式は「5,000万円 × 60% ＝ 3,000万円」です。

次の比較表は、借地権割合を調べる前に確認する事項と、それが評価実務で持つ意味を整理したものです。どの立場の財産を評価しているかで計算対象が変わるため、左列で確認項目を押さえ、右列で評価への影響を読み取ることが重要です。

相続税評価額は、相続税申告のための評価額です。売却価格、遺産分割で相続人が合意する価格、不動産鑑定評価額とは、目的も計算体系も異なります。借地権割合を見つける作業は入口であり、最終評価では自用地評価、契約関係、例外処理まで合わせて確認します。

借地権割合を探す前に、被相続人がどの立場で財産を持っていたかを確定します。借地人側は借地権を評価し、地主側は借地権が付着した貸宅地を評価するため、同じ割合を使っても計算の向きが変わります。

次の比較表は、被相続人の立場ごとに主に評価する財産と基本式を整理したものです。左列で立場を確認し、中央列で評価対象、右列で計算の骨格を読むことで、借地権割合をどこに使うかが分かります。

普通借地権、定期借地権等、一時使用目的の違い

借地権割合を使う作業は、主として普通借地権の評価で問題になります。契約書に定期借地、事業用定期借地、一時使用などの記載がある場合、普通借地権と同じ計算を当てはめると評価を誤る可能性があります。

次の比較表は、借地権の種類ごとの評価の方向性を整理したものです。普通借地権では割合方式が中心ですが、定期借地権等では経済的利益や残存期間を見るため、種類の違いを読み分けることが重要です。

路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に評価倍率を乗じる倍率方式によって土地を評価します。借地権割合は、国税庁の財産評価基準書から対象年分、都道府県、市区町村を選び、評価倍率表の「借地権割合」欄で確認します。

次の手順一覧は、倍率地域で借地権割合を読む順番を表しています。地域名だけでなく適用地域や地目も関係するため、上から順に確認し、最後に自用地としての価額へ割合を掛ける流れを読み取ります。

倍率地域の計算例

次の計算例は、倍率地域で普通借地権を評価する場合の単純化した前提です。固定資産税評価額に宅地倍率を掛けて自用地評価を出し、その後で借地権割合を掛ける順序が重要です。

借地権割合欄が空欄または横線の場合

評価倍率表の借地権割合欄に数値がない場合、借地権の取引慣行がない地域に該当する可能性があります。借地人側の借地権評価では価額を評価しない論点が出る一方、地主側の貸宅地評価では20%として計算する取扱いが説明されています。

次の比較表は、借地権割合欄に数値がない地域で、借地人側と地主側の注意点がどう違うかを表しています。立場によって結論が分かれるため、左列の場面と右列の扱いを取り違えないことが重要です。

準備資料

借地権割合を調べる前に、契約関係、登記、地積、支払実態、相続人間の取得者を確認できる資料を集めます。資料が不足すると、割合そのものよりも先に、借地権の存在や範囲の判断でつまずきやすくなります。

次の一覧は、借地権割合の調査前に集めたい資料と確認事項を整理したものです。左列で資料名を確認し、右列で何を読み取るかを見ることで、評価漏れや範囲の誤認を防ぎやすくなります。

判定手順

次の判断の流れは、借地権割合を調べて評価額へ反映するまでの順番を示しています。上から順に確認することで、普通借地権か特殊類型か、路線価地域か倍率地域か、例外処理が必要かを読み取れます。

市場価格との違い

借地権割合は、相続税や贈与税の財産評価で使う公的な評価基準です。一方、借地権の市場価格は、地主の承諾、契約内容、建物状態、地代水準、地域需要などで上下します。

次の比較表は、市場価格に影響する事情と、その影響の方向を整理したものです。借地権割合で出した評価額と実際の換価可能性は別問題になり得るため、左列の事情ごとに右列の影響を確認します。

専門職ごとの役割

借地権の相続税評価では、税理士だけでなく複数の専門職が関与することがあります。問題が複合化するほど、誰がどの領域を確認するかを明確にすることが重要です。

次の一覧は、借地権を含む相続で関与し得る専門職と主な役割を整理したものです。税務、登記、境界、時価、紛争で担当領域が異なるため、左列の専門職と右列の役割を対応させて読み取ります。

税務調査や相続人間紛争で問題になりやすい論点

親族間で土地を使わせている場合、地代の授受が曖昧だったり、契約書がなかったりします。この場合、借地権を評価するのか、使用貸借に近い関係として処理するのか、事実関係の整理が必要です。

次の確認表は、借地権の存在や範囲が問題になったときに見たい事実と資料を整理したものです。評価額に直結するため、左列の事実を右列の資料で確認できるかを読み取ります。

借地権の及ぶ範囲も評価額に直結します。建物敷地の全部が対象か、庭、通路、駐車スペース、私道部分、隣接筆まで含むのかを、契約書、古い公図、現況図、航空写真、測量資料などで確認することがあります。

地代が極端に高い、権利金がない、相当の地代を払っている、法人と同族関係者の取引であるなどの場合、通常の評価式だけでは足りないことがあります。遺産分割で評価額を争う場合は、税務評価、固定資産税評価、実勢価格、不動産鑑定評価、売却査定の違いを整理する必要があります。

Q1. 借地権の相続税評価額の計算で使う借地権割合の調べ方を一言でいうと何ですか。

一般的には、普通借地権であれば国税庁の財産評価基準書で相続開始年を選び、路線価地域なら路線価図のAからGの記号、倍率地域なら評価倍率表の借地権割合欄を確認します。ただし、契約種類、土地の所在地、評価方式、借地人側か地主側かで結論が変わる可能性があります。具体的な評価や申告対応は、資料を整理したうえで税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 路線価図の「300D」は何を意味しますか。

一般的には、300は1平方メートル当たり300千円、すなわち30万円の路線価を意味し、Dは借地権割合60%を意味します。ただし、最終評価では奥行価格補正や正面路線の判定などによって自用地としての価額が変わる可能性があります。具体的な計算は、土地資料を確認したうえで税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q3. 借地権割合は毎年変わりますか。

一般的には、借地権割合は年分ごとの財産評価基準書で確認するため、変わる可能性があります。相続税評価では相続開始年の基準を確認します。ただし、地域や路線ごとの改定状況によって確認すべき資料が異なるため、具体的には該当年分の資料を確認する必要があります。

Q4. 2026年に亡くなった場合、令和8年分がまだ公開されていないときはどうしますか。

一般的には、令和8年分の路線価図等が公開される前は概算検討にとどめ、申告実務では公開後に該当年分を確認する扱いになります。ただし、申告期限、遺産分割状況、資料収集の進み方によって対応が変わる可能性があります。具体的な期限管理や評価作業は、税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q5. 複数の道路に面していて、CとDがある場合、どちらの借地権割合を使いますか。

一般的には、接する各路線の借地権割合が異なるときは、正面路線の借地権割合を適用するとされています。ただし、正面路線の判定は路線価や奥行価格補正率などを踏まえる評価上の問題です。具体的な判断は、土地の形状や接道資料を整理したうえで税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q6. 倍率表に借地権割合が書かれていない場合、必ずゼロですか。

一般的には、借地人側の借地権評価では、借地権の取引慣行がない地域として評価しない論点があります。ただし、地主側の貸宅地評価では20%として計算する取扱いが説明されており、立場によって結論が異なる可能性があります。具体的には、被相続人の立場と契約関係を整理して専門家へ相談する必要があります。

Q7. 借地権割合は売却価格を意味しますか。

一般的には、借地権割合は相続税や贈与税の評価に用いる基準であり、売却価格そのものではありません。売却価格は地主承諾、契約内容、建物状態、地代水準、地域需要などで変わる可能性があります。具体的な時価や換価可能性は、不動産鑑定士、宅地建物取引士、弁護士等へ確認する必要があります。

Q8. 借地権は登記されていないと相続税評価しなくてよいですか。

一般的には、登記の有無だけで借地権評価の要否は決まりません。土地賃貸借契約、建物所有、地代支払、権利金、利用実態などから借地権の存在を確認します。ただし、個別事情によって税務上の評価は変わる可能性があるため、具体的には資料を整理して税理士等へ相談する必要があります。

Q9. 親の土地に子が家を建てている場合、借地権割合を使いますか。

一般的には、親族間では使用貸借、低額地代、通常地代、権利金の有無などで評価の考え方が変わります。ただし、契約書と実際の支払関係によって結論が異なる可能性があります。具体的な評価や申告上の扱いは、税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q10. 税理士、弁護士、司法書士の誰に相談すべきですか。

一般的には、相続税申告と評価は税理士、相続人間の争い、地主交渉、遺留分、調停などは弁護士、相続登記や建物登記は司法書士が中心になります。ただし、境界や測量は土地家屋調査士、時価評価は不動産鑑定士が関与することもあります。具体的な相談先は、問題の内容と資料の状況に応じて検討する必要があります。

公的資料

• 国税庁「No.4611 借地権の評価」
• 国税庁「No.4613 貸宅地の評価」
• 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
• 国税庁「No.4605 地区の異なる2以上の路線に接する宅地の評価」
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
• 国税庁「路線価図の説明」
• 国税庁「路線価図の閲覧の仕方」
• 国税庁「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」
• 国税庁「財産評価基本通達 第2節 宅地及び宅地の上に存する権利」
• e-Gov法令検索「借地借家法」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
• 国税庁「B2-11 特定路線価設定申出書」
• 国税庁「令和8年分の路線価図等の公開予定日について」