建築紛争ADRで
建物の瑕疵を解決する方法

日常会話では、雨漏り、床鳴り、壁紙の浮き、床の傾き、外壁のひび割れ、排水不良、断熱不足、結露、カビ、設備不良などをまとめて「欠陥」「瑕疵」と呼ぶことがあります。しかし、ADRで話し合う際は、現象と法的意味を分ける必要があります。

次の比較表は、建築紛争ADRで混同されやすい言葉の違いを表しています。用語の違いを押さえることが重要なのは、補修、代金減額、損害賠償、解除などの話に進めるには、単なる不便ではなく契約内容との関係を示す必要があるためです。各行では、日常的な意味と、ADRで争点化するときの意味の違いを読み取ってください。

建築紛争では、同じ現象でも原因が複数考えられます。雨漏りなら防水層、サッシ周り、外壁シーリング、屋根勾配、排水計画、台風等の外力、改造、維持管理不足などがあり得ます。床の傾斜なら、地盤沈下、基礎施工、構造躯体、床下地、仕上げ材、測定方法、許容範囲が問題になります。

次の比較表は、現象、原因、責任の三層を分けるためのものです。この分け方が重要なのは、相手方が「原因はまだ分からない」と反論しても、現に発生している現象や調査すべき事項を切り離して議論できるためです。各列では、何を見て、何を調べ、誰の負担領域として検討するかを読み取ってください。

民法上、売買や請負において、引き渡された目的物又は完成した仕事が契約内容に適合しない場合、買主又は注文者は、一定の要件のもとで追完、代金又は報酬の減額、損害賠償、解除を求め得ます。ただし、条文の一般論をそのまま個別事案へ当てはめるのではなく、契約、通知、時効、証拠、相手方の反論を合わせて確認します。

次の表は、契約不適合責任として問題になりやすい対応と、ADRで具体化すべき事項をまとめたものです。読者にとって重要なのは、請求名だけでなく、補修範囲、金額資料、解除の影響などを具体的に示さないと合意が進みにくい点です。左の請求名と右の実務整理を対応させて読んでください。

建設工事紛争審査会

建設工事紛争審査会は、建設業法に基づき、国土交通省及び各都道府県に設置された準司法的機関です。建設工事の請負契約に関する紛争の簡易、迅速、妥当な解決を図るため、当事者の申請に基づき、あっせん、調停、仲裁を行う公的機関とされています。

典型的には、新築工事、リフォーム工事、修繕工事の瑕疵補修、外壁タイル剥離、屋上防水、漏水、躯体不良等の補修費用、追加変更工事代金、出来高、工事完成・未完成、元請・下請間の直接契約に基づく代金紛争などが問題になります。一方、不動産売買、専ら設計監理契約、雇用契約、直接契約関係にない元請・孫請間、近隣住民との騒音紛争などは対象外となる場合があります。

次の比較表は、建設工事紛争審査会で選べる三つの手続を表しています。手続選択が重要なのは、柔軟な話合いを望むのか、第三者の案を踏まえたいのか、終局判断まで求めるのかで効果とリスクが変わるためです。各行では、位置づけと向いている事案の違いを読み取ってください。

住宅紛争審査会

住宅紛争審査会は、全国の弁護士会に設けられた住宅紛争処理機関です。中心となる対象は、建設住宅性能評価書が交付された住宅である評価住宅と、住宅瑕疵担保履行法に基づく瑕疵保険が付された保険付き住宅です。

対象となる主な紛争には、雨漏り、基礎の亀裂、床の傾斜など住宅の不具合、工事内容が約束と違う場合、工事代金や工期の認識違い、建築代金の不払いなどがあります。申請時には、契約書、契約約款、設計図、現場写真、評価住宅の場合の建設住宅性能評価書、保険付き住宅の場合の保険付保証明書等が必要になります。

次の重要ポイントは、住宅紛争審査会の対象住宅と手続上の特徴をまとめたものです。これが重要なのは、対象住宅に当たるかどうかで、低額な申請手数料や専門的な紛争処理制度を使える可能性が変わるためです。各項目では、手元の評価書・保証明書・期日方式を確認する観点を読み取ってください。

民事調停とその他のADR

裁判所の民事調停も、建築紛争で重要な選択肢です。調停は、裁判のように勝ち負けを決めるのではなく、話合いにより合意することで紛争解決を図る手続です。建築関係など専門的知識経験を要する事件では、建築士等の専門家の調停委員が関与することにより、適切かつ円滑な解決を図ることができるとされています。

民事調停が適する場面は、建設工事紛争審査会や住宅紛争審査会の対象外だが話合いで解決したい場合、売買、設計監理、近隣被害、共有関係など複数の法的関係が絡む場合、裁判所の手続として調停調書による解決を目指したい場合、訴訟を提起した後に専門家調停委員の関与を受けながら付調停で解決を図る場合などです。

ADRには、裁判所が行う司法型ADR、行政機関・行政関連機関が行う行政型ADR、民間事業者が行う民間型ADRがあります。地域の弁護士会ADR、建築・不動産関連団体、消費生活センター、国民生活センター、宅地建物取引業保証協会、土地家屋調査士会等が関係することもあります。ただし、業務範囲、当事者の同意、対象契約、金額、地域、相手方の属性により扱える紛争は異なります。

第1段階 ― 安全確保と応急措置

建物の瑕疵が疑われる場合、最初に行うことは責任追及ではなく安全確保です。雨漏りによる漏電、外壁材やタイルの落下、基礎・擁壁の亀裂、天井材の落下、カビ・シックハウス、構造上の不安がある場合、居住者、利用者、近隣者の安全を優先します。

応急措置を行う場合でも、補修前に発見日時、写真・動画、撮影箇所、方向、距離、天候、雨量、使用状況を記録します。可能であれば第三者立会い、水濡れ、落下物、剥離片、破損部材の保管、作業前後の写真、業者の作業報告書も残します。相手方に事前連絡できる場合は、記録に残る方法で通知します。

第2段階 ― 契約書・図面・保証・保険の確認

次の表は、建築紛争ADRの前に確認すべき資料と見るべきポイントをまとめたものです。資料確認が重要なのは、誰に何を求められるかが契約類型や保証・保険の有無で大きく変わるためです。各行では、請求先、対象範囲、期間、証拠としての役割を読み取ってください。

第3段階 ― 瑕疵一覧表を作る

次の表は、ADR申請前に作成する瑕疵一覧表の例です。一覧化が重要なのは、相手方、調停委員、建築専門家が、部位、現象、根拠、原因候補、請求内容、証拠、反論、解決案を同じ画面で確認できるためです。横方向に読むと一つの不具合の争点が分かり、縦方向に読むと不具合ごとの優先順位を比べられます。

原因が不明な場合は、無理に断定せず、「原因仮説」「調査事項」として整理します。断定できないことを断定すると、後に専門家の見解と矛盾し、主張全体の信用性を損なうことがあります。

第4段階 ― 相手方への通知

建物の瑕疵を発見したら、相手方へ通知します。民法上、契約不適合を知った時から一定期間内の通知が問題となる場合があるため、口頭だけで済ませるのは危険です。通知では、契約の特定、不具合の発見日、部位と現象、損害・支障、調査・補修を求める旨、現地確認候補日、無断撤去しないことの依頼、回答期限、連絡方法を記載します。

第5段階 ― 専門家調査と概算費用の整理

専門家調査では、瑕疵の有無、原因又は原因候補、調査方法の妥当性、破壊検査の必要性、一次被害と二次被害、応急措置の範囲、本復旧の方法、再発防止策、費用見積、工期、居住・営業への影響、保険対象可能性を整理します。ただし、申立人側の専門家意見だけで相手方が納得するとは限らないため、双方が合意できる第三者調査、現地見分、紛争処理委員の関与、保険法人の確認等を組み合わせることがあります。

第6段階 ― ADR申請

次の表は、ADR申請書で明確にすべき項目をまとめたものです。申請内容を構造化することが重要なのは、長い主張よりも、当事者、契約、建物、紛争の概要、請求、証拠、交渉経過、求める解決を分けた方が、委員や相手方が争点を理解しやすいためです。各項目を埋めることで、提出前の資料不足も見つけやすくなります。

第7段階 ― 期日での説明

期日では、生活・営業上の支障を短く説明し、瑕疵一覧表に沿って主要争点を説明します。相手方が認めている事実と争っている事実を分け、原因が不明な点は調査方法を提案し、補修可能な点は補修仕様を提案し、金銭解決が必要な点は根拠資料を示し、合意書に入れるべき条件を明確にします。

第8段階 ― 和解・調停成立・仲裁判断

あっせん・調停で合意が成立したら、補修対象部位、補修仕様、使用材料、着工日・完了日、工事時間帯、立会方法、仮住まい・営業補償、鍵の受渡し・居住者対応、工事中の損害保険、完了検査、再発時の対応、保証期間、支払条件、遅延時の扱い、清算条項の範囲、秘密保持、不履行時の措置を書面化します。仲裁の場合、仲裁判断は確定判決と同一の効力を有しますが、民事執行には執行決定が必要です。

建築紛争の写真は、単に不具合を大きく写すだけでは不十分です。写真撮影報告書や証拠説明書の末尾に図面を添付するなどして、撮影者、撮影日、撮影箇所、撮影方向を明らかにすることが重要です。

次の一覧は、ADRで説得力を持たせるための証拠の作り方をまとめたものです。証拠化が重要なのは、相手方の否認や専門家の評価に備え、現象、位置、時期、測定条件、交渉経過を後から説明できる状態にするためです。各項目では、何を残し、どの情報を添えるかを読み取ってください。

電話や口頭で重要な話をした場合は、直後に協議内容の確認メールを送り、記録化します。ADRでは、申立人側の意見書を出すだけでなく、双方合意の第三者調査、ADR委員の現地確認、保険法人の事故調査との整合も選択肢になります。

建物の瑕疵をめぐる紛争で最も危険なのは、話合いを続けているうちに、通知期間や時効期間を失うことです。ADRは解決に有効ですが、制度ごとに時効の完成猶予や更新の要件が異なります。

住宅紛争審査会の案内では、あっせん又は調停について、解決の見込みがないことを理由に打ち切られ、打切り通知を受けた日から1か月以内に当該請求について訴えを提起した場合に、申請時に遡って訴え提起があったものとみなされ、時効の完成が猶予されるとされています。仲裁では、仲裁の申請により時効の完成猶予及び更新の効力が生じるものの、仲裁判断によらず終了した場合を除くとされています。

次の表は、ADR申請前に作る期間管理表の例です。期間管理が重要なのは、契約締結日、引渡日、不具合発見日、通知日、ADR申請日、打切通知日などが、それぞれ異なる法的意味を持つためです。日付欄に資料で確認できる日を入れ、注意点欄でどの期間に関係するかを読み取ってください。

立場別の実務ポイント

施主・買主側は、まず困っている現象を証拠化し、契約・保証・保険・評価住宅該当性を確認します。保険付き住宅や評価住宅であれば、住宅紛争審査会を利用できる可能性があります。感情的にSNS投稿する前に証拠と通知を整え、勝手に大規模補修をして証拠を消さないよう注意します。

施工者・売主側にとっても、ADRは有効です。早期に不具合を確認し、合理的な補修を提案することで、訴訟化、評判低下、損害拡大を防げる場合があります。初動で責任なしと断定しすぎず、現地確認と写真記録、保険法人・下請・設計者・メーカーへの通知、補修提案の明確化が重要です。

マンションでは、専有部分と共用部分の切り分けが重要です。屋上、外壁、バルコニー、共用配管、躯体などは管理組合が関与する場合があります。管理規約上の区分、理事会決議又は総会決議の要否、長期修繕計画、売主・施工者・設計者・管理会社の関係、瑕疵保険、大規模修繕瑕疵保険、区分所有者への説明方法を確認します。

次の一覧は、建築紛争で早めに弁護士相談を検討するサインをまとめたものです。相談の要否を見極めることが重要なのは、時効・通知、証拠保全、相手方代理人、仲裁合意、SNSや営業上の影響など、初動で方向を誤ると取り戻しにくい問題があるためです。該当項目が多いほど、資料を持って専門家に確認する必要性が高まります。

次の表は、建築紛争で弁護士に依頼できる主な業務をまとめたものです。業務範囲を把握することが重要なのは、弁護士の役割が訴訟提起に限られず、ADRで解決しやすい資料と合意条件を作る段階にも及ぶためです。各行では、相談前にどの資料を用意すればよいかも読み取れます。

弁護士選びでは、建築紛争、住宅紛争、請負代金、契約不適合の経験、建設工事紛争審査会、住宅紛争審査会、民事調停の経験、建築士や構造設計者、防水専門家等との連携、図面・仕様書・見積内訳・施工写真を読み込む体制、ADRと訴訟の使い分け、費用体系、期間管理、和解書の清算条項や補修仕様の確認体制を質問すると整理しやすくなります。

Q1. 建物に不具合があれば、すべて瑕疵になりますか。

一般的には、不具合は瑕疵又は契約不適合の候補にすぎないとされています。契約内容、設計図書、仕様、法令、通常有すべき性能、引渡時の状態、経年劣化、使用方法、維持管理、自然災害等によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 住宅紛争審査会と建設工事紛争審査会はどちらを使うべきですか。

一般的には、評価住宅又は保険付き住宅で、住宅の請負・売買に関する紛争であれば住宅紛争審査会が候補になり、建設工事の請負契約に関する紛争で建設業者が関与する場合は建設工事紛争審査会が候補になるとされています。ただし、売買、設計監理、近隣紛争、直接契約関係の有無によって対象外となる可能性があります。具体的な機関選択は、契約書や保証書を確認したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q3. ADRを申し立てる前に弁護士へ相談した方がよいですか。

一般的には、高額な補修費用、構造・雨漏り、時効・通知期間、相手方の否認、複数関係者、仲裁合意が問題になる場合は、早期相談の必要性が高いとされています。ただし、軽微な補修合意などでは、住宅紛争処理支援機関や審査会事務局で対象範囲を確認する方法もあります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士等へ相談する必要があります。

Q4. 相手方がADRに応じない場合はどうなりますか。

一般的には、あっせん・調停型のADRは話合いが基本であり、相手方が応じなければ不成立又は打切りとなる可能性があります。その後に訴訟、民事調停、証拠保全、保険請求等を検討することがあります。ただし、制度や事案によって扱いが変わるため、打切通知日や時効との関係を専門家に確認する必要があります。

Q5. ADRで成立した和解は強制執行できますか。

一般的には、手続の種類と書面の形式によって変わるとされています。建設工事紛争審査会のあっせん・調停で成立した和解は民法上の和解としての効力を持ちますが、和解契約だけでは債務名義にならず、別途公正証書や確定判決等が必要となる場合があります。仲裁判断は確定判決と同一の効力を持ちますが、執行には執行決定が必要です。具体的な効力は専門家に確認する必要があります。

Q6. 住宅紛争審査会は1万円で使える制度ですか。

一般的には、あっせん、調停、仲裁の申請手数料はいずれも原則1万円（消費税非課税）とされています。ただし、2022年9月30日以前に保険申込みがされた2号保険付き住宅については1万4,000円とされ、特段の事情がある場合には現地調査費用や鑑定費用を負担することがあります。具体的な費用は申請先に確認する必要があります。

Q7. 住宅紛争審査会は保険の対象範囲だけを扱うのですか。

一般的には、1号保険付き住宅の紛争処理の対象は、保険対象である構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分をめぐる争いに限られず、それ以外の争いも対象になるとされています。2号保険付き住宅についても、原則として保険対象をめぐる争いに限られないとされています。ただし、住宅の種類や契約関係で対象範囲が変わる可能性があります。

Q8. 雨漏りの原因が分からない場合でもADRを利用できますか。

一般的には、原因が未確定でもADRを利用できる場合があります。ただし、原因不明のまま補修義務や費用負担を断定するのは難しいため、先に調査方法、費用負担、立会、調査後の協議方法を合意することがあります。具体的な進め方は、雨漏りの状況や証拠関係によって変わります。

Q9. 補修してしまった後でもADRは使えますか。

一般的には、補修後でもADRを利用できる場合があります。ただし、補修前の証拠が乏しいと、現象、原因、費用の相当性を説明しにくくなる可能性があります。補修前の写真、動画、施工業者の報告書、撤去部材、見積書、領収書、第三者の確認記録を保存しておくことが重要です。

Q10. 建築士の意見書があれば有利になりますか。

一般的には、建築士の意見書は有力な資料になり得るとされています。ただし、それだけで結論が決まるわけではありません。相手方の反論、契約内容、法的要件、原因の立証、補修費用の相当性、時効・通知期間も問題になります。具体的な評価は、意見書の内容と他の証拠を合わせて専門家に確認する必要があります。

Q11. 売主と施工会社のどちらに請求することになりますか。

一般的には、売買契約なら売主、請負契約なら請負人が契約上の相手方になるとされています。ただし、設計者、監理者、下請業者、メーカー、保険法人、保証事業者が関係することもあります。契約関係、保証、保険、直接契約の有無によって判断が変わるため、資料を確認する必要があります。

Q12. 施工会社が倒産した場合はどうなりますか。

一般的には、保険付き住宅であれば、保険法人への直接請求や住宅紛争処理制度の利用可能性を確認することがあります。破産手続、保証、保険、売主責任、設計者責任などが問題になる可能性があります。具体的な対応は、契約、保証書、保険付保証明書を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q13. 建築確認や検査済証があると、瑕疵はないことになりますか。

一般的には、建築確認・完了検査は行政上の一定の適合性確認であり、契約上約束された品質・性能、施工不良、保証責任をすべて否定するものではないとされています。ただし、法令適合性や契約上の約束の内容によって評価は変わるため、図面、仕様書、施工状況を合わせて確認する必要があります。

Q14. ADRと裁判はどちらが早いですか。

一般的には、ADRは裁判より早期解決を目指しやすいとされています。ただし、相手方が応じない、原因調査が難しい、争点が多い場合は長期化することもあります。裁判所の民事調停では、通常2、3回の期日で概ね3か月以内に終了する例があると案内されていますが、建築紛争では事案により大きく異なります。

Q15. SNSで欠陥を公表してもよいですか。

一般的には、事実摘示の正確性、名誉毀損、信用毀損、業務妨害、守秘義務、和解交渉への影響が問題になる可能性があります。建物の不具合を公表する前に、証拠、表現内容、相手方との交渉状況を慎重に確認する必要があります。具体的な発信の可否は、弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

公的制度・ADR関連

• 政府広報オンライン「法的トラブル解決には、ADR（裁判外紛争解決手続）」
• e-Gov法令検索「裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律」
• 国土交通省「建設工事紛争審査会の概要」
• 国土交通省「建設工事紛争審査会で取り扱う事件」
• 国土交通省「建設工事紛争審査会での紛争処理手続」
• 国土交通省「紛争処理に要する費用」
• 東京都都市整備局「審査会の種類（建設工事契約の紛争の調整）」

住宅紛争処理・住宅関連法令

• 住まいるダイヤル「住宅紛争審査会による住宅紛争の解決に向けた手続」
• 住まいるダイヤル「紛争処理手続の利用の仕方」
• 住まいるダイヤル「住宅紛争審査会の取り扱う紛争」
• 住まいるダイヤル「紛争処理手続における時効の完成猶予について」
• 住まいるダイヤル「ウェブ期日について」
• 国土交通省「住宅紛争処理制度 トラブルが起きたら」
• e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
• e-Gov法令検索「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」

民法・仲裁・裁判所実務

• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「仲裁法」
• 裁判所「民事調停」
• 東京地方裁判所「建築訴訟事件について」
• 大阪地方裁判所「第2 建築関係訴訟」
• 最高裁判所「建築関係訴訟委員会答申」