タワーマンション節税の是非と
税務否認される想定例

タワーマンション節税は、現金や預金などを区分所有マンションへ組み替え、相続税評価額と市場価格の差を利用して課税価格を圧縮しようとする相続税対策です。高層階、都心部、敷地持分が小さい住戸では、従来の土地評価や建物評価だけでは眺望、階数、ブランド、共用施設、駅距離、都市部の希少性が十分に反映されにくい構造がありました。

現在は、単に評価額が下がるから有利と見るのは危険です。令和6年1月1日以後の居住用区分所有財産には区分所有補正率を使う新しい評価方法が適用され、令和4年4月19日の最高裁判決は総則6項による評価替えの枠組みを示しました。さらに令和8年度税制改正大綱では、相続開始前5年以内に取得等をした一定の貸付用不動産について、令和9年1月1日以後の相続等から通常の取引価額相当額による評価へ見直す方向性が示されています。

次の強調部分は、このページ全体の結論を短く表したものです。税額だけでなく、取得時期、利用実態、相続後の行動、説明資料がそろっているかを読むと、タワーマンション節税の是非を実質で判断しやすくなります。

下の3つの視点は、タワーマンション節税を検討するときに最低限分けて確認したい論点です。それぞれ税額、法律上の評価、相続人間の納得に関わるため、どれか1つだけで安全性を判断しないことが重要です。

相続税法22条は、特別の定めがある場合を除き、相続、遺贈または贈与で取得した財産の価額を取得時の時価によると定めています。実務上は、すべての不動産を個別鑑定すると負担が大きいため、土地は路線価方式や倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基礎とする財産評価基本通達による評価が広く使われています。

次の表は、マンションの従来評価でどの部分をどの資料から計算するかを示しています。土地と建物を分け、敷地利用権の割合が小さくなるほど市場価格との差が大きくなり得る点を読み取ることが重要です。

令和6年以後の居住用区分所有財産の評価

令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与で取得した居住用の区分所有財産は、国税庁の新しい評価方法を確認します。対象は、一棟の区分所有建物に存する居住用専有部分一室に係る区分所有権と敷地利用権です。事業用テナント物件、区分建物登記がない一棟所有マンション、地階を除く総階数が2以下の低層集合住宅、一定の二世帯住宅、棚卸商品等は適用対象外とされています。

次の表は、区分所有補正率の前提となる評価乖離率の構成要素を並べたものです。係数がプラスかマイナスかによって評価水準への影響が異なるため、築年数、総階数、所在階、敷地持分の狭さを個別に読む必要があります。

下の表は、評価水準ごとの補正結果を示しています。0.6未満では従来評価が低すぎるものとして引上げ方向になり、1を超える場合は引下げ方向になるため、すべてのマンションが一律に増額される制度ではない点を確認してください。

築浅、高層、大規模、敷地持分が小さい典型的な住戸では、評価水準が0.6未満となり評価額が引き上がる可能性があります。ただし、区分所有補正率を計算したから必ず安全とは言えません。総則6項は、通達評価による画一的評価が著しく不適当となる特殊事情に対応する例外規定として残ります。

タワーマンションの取得が相続税対策として一切許されないわけではありません。下の表は、税務以外の合理的な目的を説明しやすい場面を示しています。左列で場面を、右列で相続税以外の理由がどこにあるかを確認してください。

一方で、税負担軽減だけを目的に、経済的実体の薄い取引を相続直前に作り出すと、総則6項や評価計算の誤りとして問題になりやすくなります。次の表では、左列の場面と右列の問題点を対応させ、どの事情が危険を強めるかを読み取ってください。

次の強調部分は、倫理的・政策的な観点をまとめたものです。市場価格が数億円のマンションについて、評価額だけが大きく低く相続税がゼロまたは大幅減になる場合、同じ経済力を持つ他の納税者との公平が問題になり得る点を読み取ってください。

税務調査で確認されやすい資料は、取得価額や評価計算だけではありません。次の表は、資料ごとに調査上の意味を整理したものです。どの資料が、節税目的、相続発生の予見、意思能力、居住・賃貸実態、市場価格との乖離を示すのかを読み取ってください。

想定される質問

質問では、なぜこの時期に購入したのか、被相続人本人は物件を見たのか、誰が購入を提案したのか、借入れをした理由は何か、税額試算は誰が作成したのか、健康状態はどうだったか、購入後に誰が居住または賃貸したのか、相続後に売却した理由は何か、取得時の市場価格と申告評価額の差をどう理解していたか、総則6項リスクを検討したかが確認されやすいです。

次の判断の流れは、税務調査で指摘を受けたときに、まず何を切り分けるかを示しています。上から順に、計算誤り、実態、総則6項、争うかどうかを確認する構成になっており、早い段階で資料の不足を把握することが重要です。

事後的な説明だけで対応するのは難しいため、取引時点で非税務目的、経済合理性、本人意思、利用実態を記録しておくことが重要です。総則6項が問題になる場合、法律構成、証拠評価、判例の射程、平等原則、時価立証が争点になります。

適法性を高めるには、税額を下げる試算だけでなく、取引目的、意思能力、評価計算、相続後の行動を多面的に記録することが重要です。次の一覧は、どの対応が何を説明するためのものかを示しており、各項目の右側にある短いラベルで主な役割を確認できます。

次の表は、実務対応で残しておきたい資料を、目的別に並べたものです。左列が資料の種類、右列がその資料によって説明できる内容であり、税務調査だけでなく相続人間の説明にも役立ちます。

相続後すぐ売却すると、一時的な評価圧縮目的が疑われやすくなります。もちろん、納税資金や遺産分割のために売却せざるを得ない場合はありますが、その場合も相続税納税資金の不足、借入金返済、現物共有の困難、管理費・修繕積立金・固定資産税の負担、遠方居住による管理困難、相続人全員の合意を資料で残すことが重要です。

検討手順は、時間軸で分けると漏れを減らせます。次の時系列では、取得前に予防し、申告時に評価を確認し、税務調査時に指摘内容を切り分けるという順番を示しています。

取得前に確認すること

1. 相続税の概算額を把握する。
2. 相続人と遺留分リスクを確認する。
3. 被相続人の年齢、健康状態、意思能力を確認する。
4. 購入目的を税務以外の観点から整理する。
5. 借入れの必要性と返済可能性を確認する。
6. 物件の市場価格、相続税評価額、マンション補正率を試算する。
7. 総則6項リスクを検討する。
8. 相続後の保有、賃貸、売却方針を決める。
9. 遺言、生命保険、納税資金、代償金を含めて全体設計する。
10. 複数専門家の意見を得る。

相続税申告時に確認すること

1. 取得日が令和6年1月1日以後か。
2. 居住用の区分所有財産に該当するか。
3. 適用除外に該当しないか。
4. 区分所有補正率を正しく計算したか。
5. 貸家、貸家建付地、小規模宅地等の特例の要件を満たすか。
6. 借入金は相続開始時に存在し、確実な債務か。
7. 取得価額、査定額、売却予定額との乖離が大きすぎないか。
8. 総則6項リスクを申告書作成過程で検討したか。
9. 相続後売却予定があるなら、その理由を整理したか。
10. 相続人間の合意と民事上の時価評価を別途検討したか。

税務調査で指摘を受けたときに確認すること

1. 指摘は計算誤りか、総則6項か、実態否認か。
2. 課税庁が想定する評価額の根拠は何か。
3. 不動産鑑定評価があるか。
4. 購入時資料と相続時資料のどこが問題視されているか。
5. 被相続人の意思能力や利用実態について反証資料があるか。
6. 過少申告加算税や重加算税の主張があるか。
7. 修正申告に応じるか、更正処分を受けて争うか。
8. 再調査の請求、審査請求、訴訟の見通しはどうか。

タワーマンションを購入したこと自体は違法ではありません。相続税評価額が市場価格より低くなることも、通達評価制度の範囲内で生じる限り、直ちに否定されるものではありません。

ただし、現行実務では三層でリスクを点検する必要があります。第一に、令和6年以後のマンション評価通達に従って区分所有補正率を正しく計算しているか。第二に、通達評価が正しくても、令和4年最高裁判決が示したような、実質的な租税負担の公平に反する事情がないか。第三に、令和9年以後を見据え、貸付用不動産の5年以内取得など、新たな評価見直しの対象にならないかです。

反対に、長期保有、本人居住、実質的賃貸、資産分散や生活設計としての合理性、十分な資料保存、相続後の継続保有、専門家の多面的検討がある場合は、説明可能性が高まります。相続における良い対策は、税額だけを下げることではありません。相続人間の公平、納税資金、本人の意思、老後の生活、財産管理、将来の売却可能性、税務調査への耐性を含めて総合的に設計することです。