2024年以降の
マンション評価見直しで
相続税はいくら変わるか

2024年以降のマンション評価見直しで相続税はいくら変わるかは、マンションの評価額がどれだけ補正されるかと、相続財産全体がどの税率帯にあるかで大きく変わります。対象は原則として、2024年1月1日以後に相続、遺贈または贈与で取得した居住用の区分所有財産です。

従来の固定資産税評価額や路線価等による評価額に、区分所有補正率を乗じる仕組みが導入されました。従来評価が市場価格より著しく低いと推計されるマンションでは、相続税評価額が増える可能性があります。

次の強調部分は、制度の読み方をまとめたものです。読者にとって重要なのは、評価額が増えても税額が同じ金額だけ増えるわけではなく、基礎控除や税率、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例を通った後に影響が出る点です。

次の一覧は、税額差を左右する3つの軸を示しています。どの軸が自分の相続に強く関係するかを先に押さえると、後の計算例を読み取りやすくなります。

相続税法では、相続等により取得した財産の価額は原則として取得時の時価によるとされています。一方、実務では納税者間の公平、予測可能性、申告事務の安定性を確保するため、財産評価基本通達に基づく評価が広く用いられています。

従来の分譲マンション評価では、家屋部分は固定資産税評価額、土地部分は路線価等を基礎に敷地権割合を乗じる方法が中心でした。この方法は一般的な土地建物では一定の合理性がありますが、都市部の高層マンションでは市場価格に比べて相続税評価額が大きく低くなる傾向がありました。

乖離が生じやすい理由は複合的です。土地を多くの区分所有者で共有するため一室あたりの敷地持分が小さいこと、高層階、眺望、立地、築浅性、ブランド性、共用施設などが従来評価に十分反映されにくいこと、相続直前に高額マンションを購入して現金を不動産に置き換える節税策が問題化したことが背景にあります。

制度の目的は、すべてのマンション評価を実際の売買価格に一致させることではありません。従来評価額と市場価格との著しい乖離を是正し、相続税と贈与税の課税上の公平を確保することにあります。

自用の居住用区分所有財産の価額は、家屋部分の区分所有権の価額と、土地部分の敷地利用権の価額を合計して計算します。家屋部分と土地部分のいずれにも、区分所有補正率が関係します。

評価乖離率は、従来評価と市場価格の乖離を推計するための係数です。次の比較表は、AからDまでの要素が何を反映しているかを示しています。どの項目が大きく効くかを読むことで、築浅・高層・高層階・敷地持分の小ささが評価額にどうつながるかを把握できます。

評価乖離率は、A + B + C + D + 3.220で求めます。敷地持分狭小度は、敷地利用権の面積 ÷ 専有部分の面積です。敷地利用権の面積は、敷地権がある場合には一棟の敷地面積 × 敷地権割合、敷地権がない場合には一棟の敷地面積 × 共有持分割合で計算します。

次の比較表は、評価水準ごとの区分所有補正率を整理したものです。評価水準が0.6未満か、0.6以上1以下か、1を超えるかで補正の方向が変わるため、単純に全マンションが増額される制度ではない点を読み取ります。

都市部、築浅、高層、高層階、敷地持分が小さい物件では、評価水準が0.6未満となり、評価額が増額されるケースが多く想定されます。

例1 ― 基礎控除を少し超えるケース

最初の比較表は、評価見直しによって基礎控除を少し超えるケースを示しています。課税価格が基礎控除の内側にあるか外側に出るかが重要で、少額の超過でも相続税の総額が発生することを読み取ります。

見直し前は課税価格が基礎控除4,800万円以下のため、相続税の総額は0円です。見直し後は課税遺産総額が200万円となり、法定相続分で按分すると配偶者100万円、子50万円、子50万円です。いずれも税率10%の範囲内なので、相続税の総額は20万円です。配偶者の税額軽減を使える場合、実際の納付税額はさらに変わります。

例2 ― 子2人のみで評価増が1,500万円のケース

次の比較表は、配偶者がいない子2人の相続で、マンション評価額が1,500万円増えるケースです。評価増と税額増が一致しないこと、税率帯が15%になることを読み取ります。

このケースでは、マンション評価額の増加は1,500万円ですが、相続税の総額の増加は470万円 - 245万円 = 225万円です。評価額の増加額1,500万円に対する税額増加率は15%で、子2人に法定相続分で分けた後の金額が相続税率15%帯に入ることと整合します。

例3 ― 配偶者と子2人、都市部高額マンションのケース

次の比較表は、都市部の高額マンションを含む相続で、評価増が3,200万円になるケースです。相続税の総額だけでなく、配偶者の税額軽減と二次相続まで合わせて見る必要がある点を読み取ります。

このケースでは、マンション評価額の増加は3,200万円、相続税の総額の増加は1,540万円 - 960万円 = 580万円です。配偶者が法定相続分相当額または1億6,000万円以下の範囲で取得する場合、配偶者自身の納付税額は大きく軽減されることがあります。一方で、その後に配偶者が亡くなる二次相続では配偶者控除が使えないため、合計負担が重くなることがあります。

例4 ― 国税庁公表例に近い評価補正のイメージ

最後の比較表は、補正率そのものが評価額にどう反映されるかを示す例です。家屋部分と敷地利用権部分の双方に区分所有補正率を乗じるため、合計額がどの程度増えるかを読み取ります。

この例では、マンション評価額は約327万4,100円増えます。相続財産全体が基礎控除以下なら税額は増えませんが、課税遺産がすでにある場合には、その増加額が相続税計算に反映されます。

小規模宅地等の特例は、一定の居住用または事業用宅地等について、相続税評価額を大幅に減額できる制度です。典型的には、被相続人の自宅敷地について一定要件を満たす場合、特定居住用宅地等として330㎡まで80%減額の対象になり得ます。

マンションの場合も、敷地利用権部分が宅地等に該当し、要件を満たせば小規模宅地等の特例の検討対象になります。

次の判断の流れは、マンション評価見直しと小規模宅地等の特例の順番を表しています。どの価額を基礎に80%減額などを検討するかが重要で、補正後の敷地利用権価額を出してから特例を考える点を読み取ります。

特例が使える場合、評価見直しによる税額増加が大幅に緩和されることがあります。一方、同居要件、取得者要件、保有継続要件、居住継続要件、貸付事業用宅地等の要件を満たさない場合には、減額を受けられません。

相続人の誰が不動産を取得するかは、特例適用と遺産分割の両方に影響します。税務上の試算、協議書の不動産表示、登記記録との整合性を合わせて確認する必要があります。

マンションを相続した場合、税務だけでなく登記も問題になります。2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。相続により不動産の所有権を取得した相続人は、原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠ると、過料の対象となる可能性があります。

マンションでは、建物部分の区分所有権と土地部分の敷地権が一体として登記されていることが多く、登記事項証明書の読み取りが評価計算にも直結します。具体的には次の情報を確認します。

• 建物の種類が居宅を含むか。
• 構造、床面積、所在階、建築時期がどう記載されているか。
• 敷地権の目的である土地の表示があるか。
• 敷地権割合がどのように記載されているか。
• 敷地権がない場合、共有持分割合をどう確認するか。

司法書士は相続登記の専門職として、登記申請だけでなく、評価計算に必要な登記情報の整理でも重要な役割を果たします。相続税の申告期限は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内ですが、相続登記は原則3年以内であり、期限の性質が異なります。

評価見直しにより相続税評価額が上がると、納税資金の確保が課題になります。マンションは現金化しやすい財産に見える一方、居住中、賃貸中、共有状態、ローン残債あり、管理費滞納、修繕積立金不足、耐震性問題、建替え問題などがあると、売却までに時間がかかります。

相続税は、原則として金銭で一括納付します。延納や物納の制度はありますが、要件が厳しく、マンションが当然に物納できるわけではありません。

次の比較表は、相続開始前から検討したい資金・分割・居住・売却の論点をまとめています。税額だけでなく、誰が住み続けるか、いつ売るか、二次相続で何が起こるかを読み取ることが重要です。

マンション評価見直しの試算には、固定資産税評価額、敷地権割合、路線価、専有面積、貸付実態などを確認できる資料が必要です。資料不足のまま概算すると、補正率や特例適用の前提がずれる可能性があります。

次の比較表は、主な資料、入手先、使う場面をまとめています。評価計算に使う資料と、遺産分割・登記・納税資金の判断に使う資料を分けて読み取ると、準備漏れを減らせます。

2024年以降のマンション評価見直しで相続税はいくら変わるかは、単純な一律回答ができません。評価額が変わるのは、原則として2024年1月1日以後に相続、遺贈または贈与で取得した居住用の区分所有財産です。

評価額の変化は、築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度に基づく評価乖離率と、そこから導かれる区分所有補正率で決まります。相続税額の変化は、マンション評価額の増加額そのものではなく、相続財産全体、法定相続人の数、基礎控除、税率、配偶者税額軽減、小規模宅地等の特例、債務控除によって決まります。

次の強調部分は、実務上の最終整理です。税額だけでなく不動産評価、相続税申告、遺産分割、相続登記、納税資金を同時に確認する必要がある点を読み取ります。

相続人間で取得者や評価額について争いがある場合は、早期に弁護士等の専門家へ相談する必要があります。相続登記については司法書士、時価評価が争点になる場合は不動産鑑定士の関与を検討します。