相続した賃貸物件の
減価償却費は引き継げるのか

減価償却とは、建物、建物附属設備、構築物、機械装置、器具備品、車両など、時の経過や使用により価値が減少する資産について、取得に要した金額を一度に必要経費にせず、使用可能期間にわたって各年の必要経費に配分する制度です。

賃貸不動産では、現金支出を伴わない減価償却費が大きな必要経費になることがあります。正しく計算できるかどうかは、毎年の所得税、住民税、国民健康保険料、将来売却時の譲渡所得にまで影響します。

次の比較表は、賃貸不動産でよく出てくる資産が減価償却の対象になるかを整理したものです。土地と建物を分けて確認することが重要で、読者はどの資産が毎年の必要経費化の対象になるのかを読み取れます。

次の用語一覧は、相続した賃貸物件の減価償却で必ず出てくる言葉をまとめたものです。資料収集や専門家相談の場面で同じ言葉を使えることが重要で、読者は各用語が申告のどの部分に関係するかを確認できます。

相続による減価償却では、所得税法上の取得価額等の承継、所得税法施行令上の計算、耐用年数省令、不動産所得の必要経費、遺産分割前の賃料帰属、相続税申告や相続登記が重なります。相続税評価額を新しい取得価額と考えるのは、原則として誤りです。

中古建物を購入した場合には、一定の要件の下で中古資産の耐用年数を見積もる方法が問題になります。しかし、相続により取得した減価償却資産について、単純に古い建物だから短い耐用年数で一気に償却できると考えるのは危険です。

国税庁の質疑応答事例は、相続により取得した減価償却資産について、中古資産の耐用年数により計算するのではなく、被相続人から取得価額、耐用年数、経過年数、未償却残高を引き継いで計算する趣旨を示しています。

次の比較表は、相続税評価額と所得税の減価償却で使う価額の違いを整理したものです。目的の違う価額を混同すると申告額が大きくずれるため重要で、読者はどの場面でどの価額を使うかを読み取れます。

償却方法も注意が必要です。建物の取得時期に応じて旧定額法または定額法が重要になり、平成10年4月1日以後に取得した建物は旧定額法または定額法のみ、平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備および構築物は定額法とされています。相続による取得は、償却方法に関する取得に含まれるため、取得時期や届出状況の確認が必要です。

次の重点一覧は、評価額と償却方法で誤りやすい確認事項を並べたものです。相続税、所得税、固定資産台帳の数字が違って見える場面で重要で、読者はどの数字をそのまま使ってはいけないかを確認できます。

相続が発生しても、賃貸借契約は通常ただちに消滅しません。入居者は家賃を支払い、管理会社は管理業務を行い、修繕や固定資産税も発生します。問題は、遺産分割がまだ成立していない期間の賃料所得を誰が申告するかです。

国税庁の取扱いでは、遺産分割が確定するまでは、共同相続人が法定相続分に応じて申告する扱いが示されています。最高裁判例も、遺産分割までの間に相続財産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産とは別個の財産として各共同相続人が相続分に応じて取得する旨を示しています。

次の比較表は、未分割期間の賃料、費用、減価償却費の配分例を示しています。遺産分割が長期化したときに申告漏れを防ぐため重要で、読者は法定相続分に応じた所得配分を確認できます。

次の配分表は、差引所得900,000円を法定相続分で分けた結果を示しています。代表者口座に全額入金されていても全額が代表者の所得とは限らないため重要で、読者は各相続人の申告対象額を読み取れます。

被相続人が青色申告をしていたとしても、相続人が自動的に青色申告者になるわけではありません。相続人が青色申告をしたい場合は、相続人自身が青色申告承認申請書を提出する必要があります。

次の期限一覧は、相続により業務を承継した場合の青色申告承認申請書の基本的な提出期限を整理したものです。期限を過ぎると青色申告特別控除などに影響するため重要で、読者は死亡日の時期ごとの提出期限を確認できます。

不動産貸付けが事業として行われているかは社会通念により実質判断されますが、建物の貸付けでは、貸間やアパート等なら独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋ならおおむね5棟以上であれば、原則として事業として行われているものとして扱われます。事業的規模は、青色申告特別控除、専従者給与、資産損失、貸倒損失、帳簿整備に影響します。

相続した賃貸物件を将来売却する場合、減価償却は譲渡所得にも影響します。建物の取得費は、取得価額から減価償却費相当額を控除して計算されます。相続後に減価償却費を計上すると、毎年の不動産所得の必要経費は増えますが、将来売却時には建物の取得費が小さくなり、譲渡所得が増える方向に働きます。

相続後すぐに売却予定がある場合の確認一覧は、売却益の計算と過去申告の整合性を保つためのものです。譲渡所得の誤りは後から修正しにくいため重要で、読者は売却前にそろえるべき情報を読み取れます。

取得価額が分からない場合でも、安易に相続税評価額や固定資産税評価額をそのまま減価償却の取得価額にしてはいけません。古い賃貸物件では、建築請負契約書、売買契約書、領収書、固定資産台帳、青色申告決算書が散逸していることがあります。

次の資料一覧は、取得価額や未償却残高を復元するために探すべきものを整理したものです。資料の有無で減価償却、譲渡所得、相続税資料との整合性が変わるため重要で、読者は手元・税務署・管理会社・金融機関のどこに確認すべきかを読み取れます。

土地建物一括購入の場合、減価償却できるのは建物部分だけです。売買契約書の土地価額・建物価額、契約書の消費税額から逆算される建物価額、固定資産税評価額比率、不動産鑑定評価、建築請負契約書、設計図書、金融機関資料などを検討します。

次の計算例は、被相続人が長年賃貸していた木造アパートを相続した場合の考え方を示します。相続税評価額ではなく被相続人の取得価額と未償却残高を基礎にする点が重要で、読者は年間償却額と相続年の月割額の関係を読み取れます。

2026年5月に相続し、5月から12月まで賃貸継続した場合、単純化すると相続人側の2026年分償却費は、44,000,000円 × 0.046 = 2,024,000円、2,024,000円 ÷ 12か月 × 8か月 = 1,349,333円と試算できます。ただし、実際には死亡日、準確定申告での償却額、未償却残高、端数処理を確認します。

次の例は、父が区分マンション1戸を土地建物一括で購入し、建物価額が不明な場合を整理したものです。相続税評価額をそのまま使えない点が重要で、読者は土地建物按分の資料を確認する必要性を読み取れます。

この場合、相続人は相続税評価額3,500,000円をそのまま減価償却の取得価額にするのではありません。父の購入時の売買代金30,000,000円を合理的資料により土地と建物に区分し、父が過去に償却した金額を控除した未償却残高を確認します。

次の一覧は、相続した賃貸物件の減価償却で起きやすい申告ミスを整理したものです。どの誤りがどの影響につながるかを知ることが重要で、読者は自分の処理がどのリスクに近いかを確認できます。

相続税評価額を建物の取得価額にできますか

一般的には、所得税の減価償却では相続税評価額ではなく、被相続人の取得価額等を承継する考え方が基本とされています。ただし、取得資料の有無、過去申告、土地建物按分、資本的支出の状況によって確認事項が変わる可能性があります。具体的な計算は、資料を整理したうえで税理士等の専門家へ相談する必要があります。

古い建物なら中古資産の短い耐用年数で償却できますか

一般的には、相続による取得では通常の中古購入とは異なり、被相続人の耐用年数や経過年数、未償却残高を引き継ぐ考え方が基本とされています。ただし、相続前の利用状況や相続後の賃貸開始時期によって検討が変わる可能性があります。具体的な対応は、税理士等の専門家へ相談する必要があります。

被相続人が青色申告なら相続人も青色申告できますか

一般的には、被相続人の青色申告承認は相続人へ自動承継されないとされています。相続人が青色申告をしたい場合は、相続人自身が期限内に青色申告承認申請書を提出する必要があります。ただし、死亡日や被相続人の申告状況によって期限が変わるため、具体的には専門家へ確認する必要があります。

遺産分割が終わるまで申告しなくてよいですか

一般的には、遺産分割が未了でも賃料収入が発生していれば、共同相続人が法定相続分に応じて申告する取扱いが示されています。ただし、遺言、管理実態、収入口座、費用負担、分割協議の内容によって整理が必要です。個別の帰属や修正の可否は、税理士や弁護士等へ相談する必要があります。

土地も建物と同じように減価償却できますか

一般的には、土地は時の経過や使用によって価値が減少する資産ではないため、減価償却資産ではないとされています。一方、建物、建物附属設備、構築物などは内容に応じて減価償却の対象になり得ます。具体的な区分は、契約書、固定資産台帳、設備明細などを確認する必要があります。

管理会社の年間収支表だけで申告できますか

一般的には、管理会社の年間収支表は重要な資料ですが、減価償却費、借入金利息、固定資産税、登録免許税、青色申告、共有配分、資本的支出まで網羅しているとは限りません。申告に必要な資料は物件や相続状況で変わるため、固定資産台帳や過去申告書も含めて確認する必要があります。

減価償却費は任意で計上しなくてもよいですか

一般的には、減価償却費は所得計算上の必要経費として扱われ、将来の譲渡所得にも減価償却費相当額が影響するとされています。計上しない方が常に有利という単純な判断はできません。具体的な申告方法や売却予定への影響は、税理士等の専門家へ相談する必要があります。