配偶者居住権の相続税評価額
計算方法を具体例で解説

相続では、自宅を配偶者が所有権として取得すると取得額が大きくなり、預貯金を取得しにくくなることがあります。反対に、子などが所有権を取得すると、配偶者の居住継続が不安定になることがあります。配偶者居住権は、配偶者が所有権ではなく住み続ける権利を取得し、子などが負担付きの所有権を取得できるようにした制度です。

次の比較表は、長期の配偶者居住権と配偶者短期居住権の違いを整理したものです。相続税評価の対象になるのは長期の配偶者居住権であり、短期的な暫定保護とは成立原因、登記、評価の扱いが違う点を読み取ってください。

次の一覧は、税務評価へ進む前に確認する成立要素です。どれかに問題があると評価式に入る前提が崩れるため、相続開始時の居住、建物所有関係、取得原因、存続期間を順番に読み取ってください。

配偶者居住権は「住んでいたから当然に長期権利として発生する」ものではありません。建物の登記事項証明書で所有関係を確認し、法律行為または手続により権利を取得する内容になっているかを確認します。

評価式に入る前に、建物と土地の評価額、建物の耐用年数、経過年数、存続年数、複利現価率をそろえます。特に土地評価は固定資産税評価額をそのまま使えばよいとは限らず、路線価方式や倍率方式などの確認が必要です。

次の表は、建物構造ごとの耐用年数です。建物部分の計算では、構造に応じた耐用年数から経過年数と存続年数を差し引くため、構造欄と年数欄を対応させて読み取ってください。

経過年数は、新築時から配偶者居住権が設定された時までの年数です。評価明細書では、1年未満の端数について、6か月以上は1年、6か月未満は切り捨てる扱いが示されています。存続年数は、終身なら平均余命、期間を定めた場合はその期間を用います。

次の表は、法定利率3%による主な複利現価率です。年数が長くなるほど率が小さくなり、所有者側の現在価値が下がるため、配偶者側の敷地利用権や配偶者居住権の価額が大きくなる方向で読むことが重要です。

2026年4月1日から2029年3月31日までの法定利率は年3%とされています。実務では、評価時点で適用される複利現価率表を確認します。

ここでは国税庁の基本例に沿って、建物部分と土地部分を順に計算します。入力数値、建物計算、土地計算、取得者別の結果を分けることで、全体合計が建物2,000万円と土地5,000万円の合計7,000万円に戻ることを読み取ってください。

次の計算は、所有者に残る建物価値の現在価値を先に求め、その残りを配偶者居住権の価額とする流れです。11年÷23年と0.701の掛け合わせが、所有者側に残る価値を現在価値へ割り引く部分です。

所有者に残る建物価値の現在価値
= 20,000,000円 × {33年 − 10年 − 12年} ÷ {33年 − 10年} × 0.701
= 20,000,000円 × 11年 ÷ 23年 × 0.701
= 6,705,217円

配偶者居住権の価額
= 20,000,000円 − 6,705,217円
= 13,294,783円

居住建物の所有権価額
= 20,000,000円 − 13,294,783円
= 6,705,217円

次の計算は土地部分です。土地は建物の耐用年数を使わず、土地等の相続税評価額に1から複利現価率を差し引いた率を掛けます。複利現価率0.701なら、配偶者側の敷地利用権は土地評価額の29.9%になります。

敷地利用権の価額
= 50,000,000円 × {1 − 0.701}
= 14,950,000円

敷地所有権の価額
= 50,000,000円 − 14,950,000円
= 35,050,000円

次の表は、計算結果を取得者別に集計したものです。配偶者側と所有者側を足すと全体合計7,000万円になり、配偶者は所有権を取得していなくても2,824万4,783円の価値を取得することを読み取ってください。

建物の一部が賃貸されている場合や、被相続人が一部共有持分を有している場合は、面積割合や持分割合で調整します。ここでは、建物全体200㎡のうち配偶者の居住部分120㎡、賃貸部分80㎡という例で確認します。

次の表は、一部賃貸がある建物の入力数値です。自用家屋としての評価額と実際の評価額、配偶者居住部分の床面積割合を分けて読むことで、どの金額に60%を掛けるのかを取り違えないことが重要です。

次の計算は、配偶者居住権と敷地利用権の対象になる部分を床面積割合で抜き出し、そこから建物部分と土地部分を計算する流れです。賃貸部分を含む実際の評価額と、配偶者居住部分の対象価額を混同しないように読み取ってください。

配偶者居住権の対象となる建物価額
= 30,000,000円 × 60%
= 18,000,000円

所有者に残る建物価値の現在価値
= 18,000,000円 × {30年 − 15年} ÷ 30年 × 0.642
= 5,778,000円

配偶者居住権の価額
= 18,000,000円 − 5,778,000円
= 12,222,000円

居住建物の所有権価額
= 26,400,000円 − 12,222,000円
= 14,178,000円

次の計算は土地部分です。自用地としての土地全体評価額に居住部分60%を掛けた48,000,000円を敷地利用権の対象とし、最後に実際の土地評価額73,280,000円から敷地利用権を差し引いて敷地所有権を求めます。

敷地利用権の対象となる土地価額
= 80,000,000円 × 60%
= 48,000,000円

敷地利用権の価額
= 48,000,000円 × {1 − 0.642}
= 17,184,000円

敷地所有権の価額
= 73,280,000円 − 17,184,000円
= 56,096,000円

次の表は、複合利用物件の計算結果です。配偶者側29,406,000円、所有者側70,274,000円を足すと、実際の建物評価額と実際の土地評価額の合計99,680,000円になることを確認してください。

配偶者居住権は、配偶者の居住安定と子などの所有権取得を両立させる制度です。配偶者は配偶者居住権、敷地利用権、預貯金を取得し、子などは負担付き建物所有権と負担付き土地所有権を取得する設計が考えられます。

次の表は、遺産分割、登記、相続税申告でそれぞれ何を確認するかを整理したものです。税務評価額は申告の中心ですが、登記や民事上の調整では別の資料が必要になるため、目的別に読み分けてください。

次の計算式は、相続税申告が必要になるかを判断する基礎控除額です。配偶者居住権の評価額だけで申告要否は決まらず、預貯金、有価証券、生命保険金、死亡退職金、貸付金、債務、葬式費用、生前贈与などを含めて全体を読み取る必要があります。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

相続税申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。配偶者居住権を設定するかどうかで評価が変わるため、遺産分割協議が遅れると、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例にも影響する可能性があります。

配偶者居住権は、法律、税務、登記、不動産評価、家族関係が交差する制度です。資料不足のまま評価すると、申告や遺産分割の前提が崩れるため、法律関係、税務評価資料、紛争予防の3方向で点検します。

次の一覧は、実務で確認する資料と論点を3分類に分けたものです。左から確認領域、中央で必要資料、右で確認目的を読み取ることで、どの専門家へ何を相談すべきか整理できます。

次の一覧は、専門家ごとの役割を示します。争いがある場合、相続税申告が主な課題の場合、登記が中心の場合で主担当が変わるため、問題の種類に応じて読み分けてください。

法令・制度資料

• e-Gov法令検索「民法」
• 法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます」
• 法務省「配偶者居住権の設定の登記申請書」
• 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
• 法務省「法定利率に関する公表資料」

税務・統計資料

• 国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」
• 国税庁「配偶者居住権等の評価明細書」
• 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」
• 国税庁「No.4124 小規模宅地等の特例」
• 国税庁「相続税法基本通達」
• 厚生労働省「完全生命表」