配偶者居住権の評価で使う
複利現価率表の見方と使い方

配偶者居住権の相続税評価では、居住建物や敷地を、配偶者が一定期間または終身使える部分と、その期間が終わった後に所有者が自由に使える部分に分けます。複利現価率は後者、つまり将来戻ってくる所有権価値を現在価値に割り戻すための率です。

この重要ポイントは、表の数字を直接配偶者居住権に掛けるのではない、という点です。建物では耐用年数、経過年数、存続年数を使って将来残る建物価値を見積もり、その将来価値に複利現価率を掛けます。土地では、建物のような耐用年数の比率を置かず、土地評価額に存続年数に応じた複利現価率を掛けて所有権部分を求めます。

次の強調欄は、このページ全体で使う考え方を1文にまとめたものです。なぜ重要かというと、複利現価率の掛け先を誤ると、建物部分と土地部分の評価額が大きくずれるためです。ここでは、表の数字は将来戻る所有権価値を小さく見積もる係数であり、配偶者居住権の価額は全体価額から所有権部分を差し引いて読む、という関係を確認します。

次の一覧は、配偶者居住権の評価で最初に区別する4つの対象を示しています。読者にとって重要なのは、建物だけを見ても評価が完結せず、居住する権利、負担付きの建物所有権、敷地を使う権利、負担付きの土地所有権が対応している点です。各項目の見出しは評価対象、本文はその金額が誰のどの財産価値を表すかを読み取るための説明です。

配偶者居住権の価額は、単純なケースでは「建物全体の価額」から「配偶者居住権付き建物所有権の現在価値」を差し引いて求めます。敷地利用権も同じく、土地全体の価額から、権利終了後に所有者へ戻る土地所有権部分の現在価値を差し引いて求めます。

次の比較表は、建物と土地の評価式で何が同じで、何が違うかを整理したものです。列は評価対象、所有者側の現在価値の求め方、配偶者側の価値の求め方、読み取りポイントに分けています。建物だけに耐用年数・経過年数・存続年数の比率が入ること、土地は土地評価額に複利現価率を掛けることを確認するために重要です。

建物所有権の価額は「居住建物の相続税評価額 - 配偶者居住権の価額」です。敷地所有権の価額は「居住建物の敷地の相続税評価額 - 敷地利用権の価額」です。単純なケースでは、配偶者側と所有者側の合計が、それぞれ建物評価額、土地評価額に戻るかを確認します。

次の判断の流れは、複利現価率を評価式のどこに入れるかを順番で示しています。上から下へ進み、建物か土地かで分かれる部分を読みます。分岐後の左側は建物で耐用年数比率を先に反映する場合、右側は土地で土地評価額に率を直接掛ける場合を表しており、掛ける順番を誤らないために重要です。

複利現価率表は、左側に存続年数、右側に複利現価率が並ぶ表です。使い方は、配偶者居住権の存続年数を決め、設定日時点の法定利率を確認し、該当する法定利率の表を開き、存続年数の行にある率を評価式に入れる、という順番です。

次の表は、法定利率3%の場合の存続年数1年から70年までの複利現価率を、左右2列組で整理したものです。左側の2列は1年から35年、右側の2列は36年から70年を示します。年数が増えるほど率が小さくなるため、権利が長く続くほど所有者側の現在価値が小さくなり、配偶者居住権や敷地利用権の評価額が相対的に大きくなることを読み取ります。

次の縦方向の比較は、10年、20年、30年、40年の率がどれくらい下がるかを大づかみに見るためのものです。縦の長さは率の大きさを表し、左から右へ年数が長くなります。所有者が自由に使える時点が遠くなるほど現在価値が小さくなるため、年数差が評価額に与える影響を視覚的に確認できます。

表の数値は小数点以下第4位を四捨五入したものが使われます。相続税申告では、複利現価率の丸めだけでなく、評価明細書上の円未満切捨てや円未満四捨五入の指示にも注意します。

建物の耐用年数表の見方

配偶者居住権等の評価では、建物の構造別耐用年数を使います。国税庁の評価明細書では、住宅用の耐用年数について、減価償却資産の耐用年数等に関する省令に定める耐用年数を1.5倍したものを用いると説明されています。

次の表は、主な建物構造と評価で使う耐用年数をまとめたものです。左列は建物構造、右列は評価式の「耐用年数」に入る年数です。木造33年と鉄筋コンクリート造71年では残存耐用年数の比率が大きく変わるため、構造の確認が評価額に直結することを読み取ります。

賃貸部分・共有持分がある場合

居住建物の一部が賃貸の用に供されている場合、配偶者居住権の評価の基礎となる建物価額は、建物全体の価額をそのまま使うのではなく、賃貸に供されていない部分の床面積割合で按分します。被相続人が配偶者と建物を共有していた場合は、被相続人の持分に対応する部分を基礎にします。

次の一覧は、複利現価率表を正しく見ても評価額がずれやすい調整要素を示しています。各項目は、どの前提が変わるか、なぜ重要か、何を確認すべきかの順に読みます。床面積、建物持分、敷地持分、設定日のいずれも、式に入れる評価額や年数を変える可能性があります。

よくある計算上の誤り

次の一覧は、複利現価率表の使い方で特に多い誤りをまとめたものです。見出しは誤りの種類、本文はどこがずれるかを説明しています。読者にとって重要なのは、表の数値自体よりも、率を掛ける対象、建物と土地の式、設定日、平均余命、小数処理を順に点検することです。

Q1. 複利現価率表はどこで確認できますか。

一般的には、国税庁の配偶者居住権等の評価明細書や複利表で確認できます。評価明細書には、法定利率3%の複利現価表が参考資料として掲載されています。ただし、設定時点の法定利率や最新資料によって確認すべき表が変わる可能性があります。具体的な申告作業は、資料を整理したうえで税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 法定利率が変わったら、過去の評価も変わりますか。

一般的には、評価で使う法定利率は配偶者居住権が設定された日に適用される利率とされています。後から法定利率が変わっても、過去に設定された配偶者居住権の評価を当然に新利率でやり直すとは限りません。ただし、設定日や申告内容によって確認すべき点が変わる可能性があります。具体的な対応は、税務資料を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q3. 終身の場合、実際に何歳まで生きるかを予測しますか。

一般的には、個別の健康状態や家族歴で予測するのではなく、完全生命表に基づく平均余命を使うとされています。使用する完全生命表は、配偶者居住権が設定された年の1月1日現在で公表されている最新のものです。ただし、設定日、満年齢、性別、端数処理で年数が変わる可能性があります。具体的な計算は、資料を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q4. 配偶者居住権を設定すると必ず相続税が安くなりますか。

一般的には、必ず相続税が安くなる制度とはいえません。一次相続の税額、二次相続の税額、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例、相続人間の取得財産、将来の不動産売却可能性を総合的に検討する必要があります。具体的な有利不利は財産構成や相続人関係で変わる可能性があります。個別の見通しは、税理士や弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q5. 遺産分割で使う不動産価格も国税庁の評価式だけで決まりますか。

一般的には、相続税評価額は税務申告上の評価であり、遺産分割で使う価額、代償金の基礎、調停・審判での時価評価とは異なる場合があります。不動産の市場性、築年数、修繕状況、売却困難性などで結論が変わる可能性があります。具体的な価格整理は、不動産鑑定士や弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q6. 配偶者居住権は売却できますか。

一般的には、配偶者居住権は配偶者の居住保護のための権利であり、譲渡できないものとされています。第三者に建物を使用・収益させる場面では、所有者の承諾など民法上の制約が問題になる可能性があります。登記や契約関係によって確認事項が変わるため、具体的な対応は弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q7. 配偶者居住権を設定しない方がよい場合はありますか。

一般的には、近い将来に自宅売却が予定されている場合、相続人間の関係が悪く建物管理で紛争が予想される場合、配偶者が施設入居を予定している場合、二次相続で不利になる可能性がある場合などでは慎重な検討が必要とされています。ただし、個別事情で結論は変わります。具体的な方針は、税務・登記・遺産分割の資料を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

公的資料

• 国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」
• 国税庁「配偶者居住権等の評価明細書」
• 国税庁「相続税法基本通達等の一部改正について」
• 国税庁「配偶者居住権等の評価に関する質疑応答事例」
• 国税庁「複利表」
• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「相続税法」
• 法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます」
• 法務省「令和5年4月1日以降の法定利率について」
• 法務省「令和8年4月1日以降の法定利率について」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 厚生労働省「第23回生命表（完全生命表）の概況」