空き家特例の対象になる
旧耐震基準の建物の判定方法

相続した実家を売却するときの空き家特例は、正式には被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例と呼ばれる所得税の制度です。一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、対象家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、控除上限が2,000万円になります。

この制度でいう旧耐震基準の建物を判定するときは、家が古そうか、耐震性が低そうかという印象では足りません。まず税法上の入口要件として、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることを、登記事項証明書などの客観資料で明らかにする必要があります。

次の重要ポイントは、空き家特例の旧耐震基準判定で最初に押さえるべき三層構造をまとめたものです。なぜ重要かというと、建築時期だけを確認しても、区分所有、居住状況、耐震又は取壊しの要件で外れることがあるためです。上から順に、入口、家屋の性質、売却方法の資料を切り分けて読んでください。

建築時期要件を満たしても、家屋付きで売る場合は譲渡時又は一定期限内に耐震基準を満たすことが問題になります。取り壊して土地を売る場合は、取壊しの時期、相続後の使用状況、取壊し後の敷地利用が問題になります。令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は取壊しを行う類型も重要です。

このページは、公的資料に基づく一般的な整理です。個別の税務判断、登記判断、契約判断は、資料を整理したうえで税理士、司法書士、弁護士、建築士、土地家屋調査士、不動産実務者などに確認する必要があります。

実務の第一歩は、法務局で建物の登記事項証明書を取得することです。表題部には、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因及びその日付、登記の日付などが記載されます。空き家特例の建築時期判定では、一般に原因及びその日付欄に現れる昭和何年何月何日新築という記録が中心になります。

次の表は、登記事項証明書などに示された建築時期をどのように一次判定するかを整理したものです。重要なのは、昭和56年5月31日以前、昭和56年6月1日以後、不詳又は矛盾ありの三つで扱いが分かれることです。右列を見て、すぐ結論にできる場合と補助資料が必要な場合を読み分けてください。

登記の日付と新築年月日は同じ意味ではありません。古い建物では、新築後しばらくしてから表題登記がされた例があります。登記の日付が昭和58年でも、新築年月日が昭和55年であれば、建築時期要件を満たす方向で検討できることがあります。

国土交通省は、昭和56年以前に建築された建物について、耐震基準が強化される前の基準によって建築され、耐震性が不十分なものが多いと説明しています。ただし、空き家特例の入口では、耐震診断の結果だけでなく、建築時期を資料で示せるかが問題になります。

建築時期を説明する資料には、中心資料と補助資料があります。次の表は、それぞれの資料が何を示し、空き家特例の旧耐震基準判定でどのように役立つかを整理したものです。なぜ重要かというと、登記だけで足りない境界事例や未登記建物では、複数資料を組み合わせて説明する必要があるためです。左列で資料名、中央で見る箇所、右列で使いどころを確認してください。

登記事項証明書の表題部では、所在と家屋番号で対象建物の同一性を確認し、種類で居宅か店舗兼居宅かを見ます。構造は耐震診断や解体費の見積りに影響し、床面積は敷地按分や増築履歴の確認に影響します。原因及びその日付は建築時期判定の中心です。

自治体の建築確認台帳記載事項証明書は、保存範囲、証明可能な年代、申請方法、手数料、電話回答の可否が自治体によって異なります。古い家屋ほど台帳が残っていないこともあるため、昭和56年前後の境界事例では早めに建築行政窓口へ確認します。

古い農家住宅、地方の実家、増築された離れなどでは、建物が未登記のまま残っていることがあります。次の表は、未登記建物でどの目的のためにどの資料を集めるかを示しています。未登記では登記事項証明書で建築時期を示せないため、目的別に資料を分けることが重要です。左列で証明したい事項、右列で候補資料を読み取ってください。

未登記建物のまま売却又は取壊しを進めると、所有者の特定、相続人間の権利関係、建物滅失の証明、買主への説明、自治体確認書、確定申告添付資料に影響します。司法書士、土地家屋調査士、税理士へ早めに相談することが重要です。

空き家特例は、建築時期を証明できても期限と金額要件を外すと使えません。次の時系列は、相続開始から売却、譲渡後対応、申告までの重要期限を整理しています。読者にとって重要なのは、売却期限と譲渡後の耐震改修又は取壊し期限が別であることです。上から順に、どの期限がどの作業に関係するかを読み取ってください。

金額要件と控除上限も、売却前に確認する必要があります。次の表は、売却代金、控除額、相続登記の期限を整理しています。右列から、複数相続人や分割譲渡のときに個別確認が必要になる点を読み取ってください。

たとえば、被相続人が令和6年8月1日に亡くなった場合、3年を経過する日は令和9年8月1日で、その属する年の12月31日である令和9年12月31日が期限になります。制度自体の期限も同日であるため、同日を超える譲渡は現行制度の対象外となります。

空き家特例の建築時期判定は、税務だけでも、登記だけでも、建築だけでも完結しません。次の表は、専門家ごとの主な役割を整理したものです。読者にとって重要なのは、最初に相談した専門家だけで全部を処理しようとせず、論点ごとに連携先を切り替えることです。左列で相談先、右列で担当しやすい論点を確認してください。

税額への影響が大きい場合は税理士、不動産名義が未整理なら司法書士、相続人間でもめているなら弁護士、耐震改修で売る予定なら建築士が中心になります。未登記建物や増築履歴が不明なときは、土地家屋調査士の確認も重要です。

空き家特例の旧耐震基準判定では、資料が多く、売却類型によって必要書類も変わります。次のチェック表は、建築時期判定で最初に確認する項目をまとめたものです。なぜ重要かというと、登記、増築、未登記、固定資産税資料、建築確認資料のどれかが抜けると、境界事例で説明が弱くなるためです。未確認の行を優先的に埋めてください。

次のチェック表は、売却前に確認する制度上の条件を整理しています。建築時期が合っていても、期限、1億円以下判定、相続後利用、売却方法、確認書、申告添付資料で外れる可能性があるため重要です。左列の各項目について、売買契約前に右列の注意点を確認してください。

最後に、専門家へ相談すべき場面を整理します。これは、空き家特例の旧耐震基準判定が税務、登記、建築、契約、紛争をまたぐため重要です。左列の状況に当てはまる場合は、右列の相談先を起点に資料を整えてください。

空き家特例の対象になる旧耐震基準の建物を判定する実務は、昭和56年5月31日以前に建築された被相続人の居住用家屋であることを、登記事項証明書等の客観資料で確認し、区分所有建物でないこと、相続開始直前の居住状況、相続後の未利用状態、売却方法に応じた耐震又は取壊し要件を、確定申告に耐える資料でそろえる作業です。

相続人が最初に行う作業は、古い記憶をたどることではなく、建物の登記事項証明書を取得することです。次に、固定資産税資料、建築確認資料、相続関係資料、居住状況資料を集めます。建築時期が昭和56年前後で微妙な場合、増改築や未登記建物がある場合、相続人間で争いがある場合、買主に譲渡後解体又は耐震改修をしてもらう場合は、専門家の連携が不可欠です。