不動産の名義変更にかかる
登録免許税の計算方法

相続による不動産の名義変更では、登記記録上の所有者を亡くなった人から相続人へ移すため、法務局で所有権移転登記を申請します。この登記を受けるときに納付する国税が登録免許税です。制度情報は2026年5月19日現在の内容を前提にしていますが、個別の登記原因、固定資産税評価額、共有持分、免税措置、管轄法務局の取扱いにより結論が変わる可能性があります。

この重要ポイントは、登録免許税の計算で最初に押さえる式と、相続登記の期限管理がなぜ関係するのかを示しています。読者にとっては費用の概算だけでなく、いつまでに何を確認すべきかを読み取る入口になります。

次の一覧は、登録免許税の計算で特に間違いやすい確認点を3つに整理したものです。どの数字を使うか、どの登記をいつまでに行うか、免税措置をどこで確認するかを読み取ることが重要です。

登録免許税の計算は、単なる費用見積りではありません。相続登記を放置すると、2024年4月1日から始まった義務化により10万円以下の過料の対象となる可能性があり、売却、担保設定、建替え、共有持分整理、固定資産税の負担整理にも影響します。

相続登記の基本式

相続による不動産の名義変更にかかる登録免許税は、原則として「課税標準額 × 1000分の4」で計算します。課税標準額は固定資産税評価額を基礎にし、共有持分だけを取得する場合は持分割合を掛けます。同じ申請で複数不動産を登記する場合は、原則として課税価格を合算します。

次の判断の流れは、名義変更する不動産を特定してから税額を出すまでの順番を示しています。順番を飛ばすと、共有持分、免税対象、端数処理を見落としやすいため、上から下へ確認することが重要です。

単純な計算例

固定資産税評価額が1800万円の土地を長男が単独で相続する場合、1800万円 × 1000分の4 = 7万2000円です。土地1200万円、建物300万円を同じ申請書で相続登記する場合は、1200万円＋300万円 = 1500万円、1500万円 × 1000分の4 = 6万円です。

次の比較表は、固定資産税評価額ごとの相続登記の登録免許税を一覧にしたものです。評価額が上がるほど税額も比例して増えること、税率自体は0.4%で一定であることを読み取ります。

次の比較グラフは、固定資産税評価額3000万円の土地について、相続、土地売買の軽減税率、本則税率、贈与で登録免許税がどれほど違うかを示しています。縦の高さが税額の大きさを表し、相続の税率が売買や贈与より低いことを読み取れます。

土地売買の軽減税率は制度改正により期限が変わるため、相続以外の名義変更では申請時点の税率を必ず確認します。2026年5月19日現在の整理では、土地売買の軽減1000分の15について2029年3月31日までの延長に注意が必要です。

課税標準額は1000円未満を切り捨てます

不動産の価額に1000円未満の端数があるときは、その端数を切り捨てます。不動産の価額が1000円未満の場合は、1000円として扱います。たとえば、課税標準となる不動産価額が12,345,678円であれば、課税標準額は12,345,000円です。

税額は100円未満を切り捨てます

課税標準額に税率を掛けて算出した税額に100円未満の端数があるときは、その端数を切り捨てます。課税標準額12,345,000円の場合、12,345,000円 × 1000分の4 = 49,380円、100円未満切り捨てで49,300円です。

次の比較表は、端数処理の順番を具体的な数字で示しています。最初に課税標準額の1000円未満、次に税額の100円未満を処理することを読み取ると、計算の順序を誤りにくくなります。

税額が1000円未満の場合

算出された登録免許税が1000円未満の場合は、原則として1000円です。たとえば、相続登記で課税標準額が10万円の場合、計算上は400円ですが、最低税額として1000円になります。ただし、相続による土地の登記について免税措置が適用される場合は登録免許税が課されません。最低税額と免税措置は分けて確認します。

次の比較表は、相続登記でよく出る7つの計算場面を一覧にしたものです。評価額全体を使うのか、持分だけを使うのか、免税対象を除くのか、端数処理を挟むのかを読み取ることで、自分のケースの近い形を探せます。

ケース6のように相続人が複数いる場合でも、一人が不動産全体を取得する遺産分割であれば、登録免許税は不動産全体の評価額を基礎に計算します。各相続人が持分で登記する場合は、相続分、遺産分割の内容、同一申請かどうかにより実務処理が変わります。

不動産の種類ごとの注意点

次の比較表は、不動産の種類ごとに登録免許税の計算前に確認すべき点を整理しています。地番や家屋番号、敷地権、未登記建物など、評価額以前の特定作業が税額にも影響することを読み取ります。

専門職ごとの役割

次の一覧は、不動産の名義変更と登録免許税に関わる専門職の役割を並べたものです。どの専門職が登記、税務、紛争、不動産評価、表示登記、売却に関与するかを読み取り、相談先を誤らないことが重要です。

高度な論点も登記原因の確認が起点です

遺言によって不動産を取得する場合は、相続人に対する遺贈か、相続人以外に対する遺贈か、文言が「相続させる」なのか「遺贈する」なのか、遺言執行者がいるかで登録免許税や必要書類が変わることがあります。死因贈与は贈与者の死亡で効力が生じる契約であり、相続と同じ税率になるとは限りません。

真正な登記名義の回復は、実体と登記名義が一致しない場合に検討されることがありますが、税額を下げる目的で本来の登記原因を隠すためには使えません。住所変更登記、氏名変更登記、古い抵当権抹消登記が前提や同時対応として必要になる場合もあり、抵当権抹消登記には典型的に不動産1個につき1000円の登録免許税がかかります。

Q1. 相続登記の登録免許税は誰が払うのですか。

一般的には、登記を受ける者が納付するのが基本とされています。相続登記では、不動産を取得する相続人が負担する形が自然です。ただし、遺産分割協議で相続人間の費用負担を別途決めることがあり、共有名義にする場合は持分割合や協議内容で調整される可能性があります。具体的な負担方法は、協議内容や資料を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q2. 相続税がかからない場合でも登録免許税は必要ですか。

一般的には、相続税申告が不要でも、相続登記を受ける場合は登録免許税が必要とされています。相続税は遺産総額が基礎控除額を超えるかで問題になり、登録免許税は登記を受けるときに課される税です。ただし、相続による土地の登記で免税措置が適用される可能性があります。具体的には対象財産、価額、登記原因、申請期限を確認する必要があります。

Q3. 固定資産税評価額が分からない場合はどうすればよいですか。

一般的には、市区町村で固定資産評価証明書や名寄帳を取得して確認するとされています。被相続人の相続人であることを示す戸籍、本人確認書類、委任状などが必要となる場合があります。東京23区では都税事務所が関係します。具体的な取得方法は自治体や権利関係で異なるため、事前確認が必要です。

Q4. 固定資産税の納税通知書だけで登記申請できますか。

一般的には、課税明細書は登録免許税の概算確認に役立つ一方、登記申請では固定資産評価証明書や評価通知書が求められることがあります。法務局の取扱いや申請内容によって必要資料が変わる可能性があります。具体的には管轄法務局または司法書士に確認する必要があります。

Q5. 100万円以下の土地なら必ず無料ですか。

一般的には、100万円以下の土地であっても当然に無料になるとは限らないとされています。免税措置には、対象となる登記、対象財産、申請期限、申請書への根拠条文記載などの要件があります。建物には原則として同じ免税措置は適用されません。具体的には固定資産税評価額、登記原因、申請時期を整理して確認する必要があります。

Q6. 登録免許税を安くするために相続登記をしない方がよいですか。

一般的には、登録免許税の負担だけを理由に相続登記を放置することはリスクが大きいとされています。相続登記は義務化され、期限内に申請しないと過料の対象となる可能性があります。また、売却や担保設定が困難になり、次の相続で関係者が増えることがあります。個別の期限や対応方法は、相続関係や登記状況により変わります。

Q7. 遺産分割協議がまとまらない場合、登録免許税はどうなりますか。

一般的には、法定相続分で相続登記をする方法、相続人申告登記で義務履行を図る方法、調停や審判を利用する方法などが検討されます。相続人申告登記には登録免許税がかかりませんが、所有権移転登記そのものではありません。最終的に相続登記をする段階で、取得者や持分に応じて登録免許税を計算します。

Q8. 司法書士報酬と登録免許税は同じですか。

一般的には、登録免許税は国に納付する税金であり、司法書士報酬は登記申請代理や書類作成を依頼した場合の専門家報酬です。見積書では、登録免許税、戸籍取得費用、評価証明書取得費用、郵送費、司法書士報酬、消費税などが分けて表示されるのが通常です。具体的な金額は不動産の数や相続関係で変わります。

Q9. 不動産の評価額が高いと相続税も必ずかかりますか。

一般的には、不動産の評価額だけで相続税の有無は決まりません。相続税は、不動産、預貯金、有価証券、生命保険金、債務、葬式費用、基礎控除、小規模宅地等の特例などを総合して判断します。固定資産税評価額が高くても相続税がかからない場合もあり、相続税評価額や他の財産を含めて相続税がかかる場合もあります。

Q10. 登録免許税の計算を間違えたらどうなりますか。

一般的には、過少納付であれば法務局から補正を求められ、追加納付が必要となることがあります。過大納付であれば還付手続が必要になることがあります。申請の遅延や補正対応を避けるため、評価額、端数処理、税率、免税措置を申請前に確認することが重要です。具体的な補正方法は法務局の案内に従う必要があります。