相続登記の登録免許税が
免税になる特例の条件

相続登記の登録免許税が免税になる特例の条件は、大きく二つに整理できます。一つ目は、相続により土地を取得した個人が、その土地の相続登記を受ける前に死亡した場合に、死亡した個人を登記名義人とするための土地の相続登記です。二つ目は、不動産の価額が100万円以下の土地について、相続による所有権移転登記、または表題部所有者の相続人が受ける一定の所有権保存登記をする場合です。

この比較表は、二つの免税類型の違いを横並びで示すものです。対象となる登記、土地か建物か、価額要件の有無、申請書に書く根拠条項が異なるため、まず自分の手続がどちらに近いかを読み取ることが重要です。

どちらの類型でも、「相続登記なら何でも免税」という制度ではありません。建物の相続登記、相続人以外への遺贈、売買、贈与、財産分与を原因とする登記、100万円を超える通常の土地相続登記は、原則として免税対象から外れます。

次の重要ポイントは、相続登記の登録免許税が免税になる特例の条件で特に見落としやすい三点をまとめたものです。対象が土地に限られること、申請書の記載が必要なこと、古い条文番号のまま申請しないことを読み取ってください。

第一の特例は、相続により土地の所有権を取得した個人が、その相続による土地の所有権移転登記を受ける前に死亡した場合に、その死亡した個人を土地の所有権の登記名義人とするための登記について、登録免許税を課さないという制度です。

次の時系列は、A名義の土地をBが相続した後、AからBへの登記をしないままBが死亡した場面を示しています。順番を追うと、免税されるのはAからBへの中間登記であり、BからCへの登記まで当然に免税されるわけではないことが読み取れます。

この比較表は、数次相続型で確認する要件と資料を対応させたものです。価額要件はありませんが、土地であること、登記前に死亡したこと、死亡した個人を名義人とする登記であること、期限内申請であることを読み取る必要があります。

この特例に価額要件はありません。固定資産税評価額が100万円を超える土地でも、中間相続人名義への登記として要件を満たせば免税となり得ます。一方で、AからB、BからCへ二段階の登記が必要な場合、AからBの登録免許税は免税、BからCの登録免許税は原則課税という整理になります。ただし、BからCの登記について100万円以下土地型の要件を満たす場合には、別途第2項特例の検討余地があります。

次の比較表は、数次相続型が使えない典型例と理由をまとめたものです。土地以外、Bが生存している通常登記、Bを名義人としない直接登記、BからCへの二次相続登記、相続人でない第三者への遺贈は、結論が変わることに注意してください。

共有持分がある場合は、一部非課税の処理が問題になります。Aの相続人がBとCであり、Bだけが登記前に死亡しているときは、B持分については免税対象となり得ますが、生存しているC持分は通常の相続登記として課税されるのが原則です。売買が絡む場合も、AからBへの登記は免税対象になり得る一方、Bから第三者への売買による移転登記は相続登記ではないため、この特例の対象ではありません。

相続登記の登録免許税が免税になる特例の条件を満たしていても、登記申請書に免税の根拠条項を記載しなければ、法務局が当然に免税として扱うわけではありません。記載がない場合、通常課税として扱われる可能性があります。

次の一覧は、申請書の登録免許税欄に書く根拠条項の使い分けを示しています。どちらの類型なのか、一部だけ非課税なのかを確認し、申請内容に合わせて記載を選ぶことが重要です。

古い記事、古い記載例、過去の申請書では、根拠条項が「租税特別措置法第84条の2の3」とされていることがあります。しかし、令和8年4月時点の公的資料では、第84条の2の2第1項・第2項として案内されています。申請直前に最新の法務局記載例、国税庁資料、法令検索で確認することが大切です。

次の時系列は、免税を受けたい場合に申請前に確認する順番を示しています。上から順に確認すると、要件の有無、条項の選択、非課税部分の特定、補正リスクの把握まで進めやすくなります。

読者向けには「免税」と呼ばれることが多い一方、申請書上は「非課税」と記載するのが通常です。一般的な説明では「免税」、申請書では「非課税」と理解すると混乱を避けやすくなります。

相続登記の登録免許税が免税になる特例の条件を満たしても、相続登記の申請義務そのものがなくなるわけではありません。免税対象土地であっても、相続で不動産を取得したことを知った相続人は、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

次の時系列は、義務化と免税期限を並べて確認するためのものです。免税期限と義務履行期限は別の観点で動くため、どちらか一方だけを見ないことが重要です。

相続人申告登記は、相続登記義務化に対応するための簡易な制度です。ただし、相続人申告登記は所有権を最終的に移転する相続登記そのものではありません。遺産分割成立後の追加的義務については、相続人申告登記だけでは足りない場面があります。

相続登記の登録免許税が免税になる特例の条件は、登記申請の税額だけで完結しません。相続関係が争われている場合、相続税申告が必要な場合、境界や売却が絡む場合は、複数の専門職が別々の論点を確認します。

次の一覧は、専門職ごとの主な確認領域を示しています。誰に何を相談するかを分けて読むと、免税判定と相続全体の手続を混同しにくくなります。

登録免許税の免税は登記費用の一部を軽くする制度です。相続税、譲渡所得税、仲介手数料、測量費、解体費、境界確定費、共有者間の代金分配などは別問題として発生し得ます。

相続登記の登録免許税が免税になる特例の条件は、順番を決めて確認すると判断しやすくなります。次の判断の流れは、上から下へ進み、分岐ごとに対象外、数次相続型、100万円以下土地型、原則課税のどれに近いかを読み取るためのものです。

次のチェックリストは、数次相続型と100万円以下土地型を分けて確認するものです。左の類型を選び、右の項目を一つずつ確認すると、申請書記載前の抜け漏れを減らせます。

相続登記の登録免許税が免税になる特例の条件は複雑に見えますが、実務判断の核心は五点に集約できます。第一に、対象は原則として土地であり、建物の相続登記はこの免税措置の対象ではありません。第二に、登記原因は相続または相続人に対する遺贈である必要があります。第三に、数次相続型では、相続により土地を取得した個人が登記前に死亡し、その死亡した個人を名義人とする登記でなければなりません。第四に、100万円以下土地型では、登録免許税の課税標準となる不動産の価額が100万円以下でなければなりません。第五に、免税措置は自動適用ではなく、登記申請書に正しい根拠条項を記載する必要があります。

次の重要ポイントは、申請直前に再確認すべき五つの視点をまとめたものです。自分の手続に当てはめる際は、各項目を資料で確認できるかを読み取ってください。

相続登記は、相続人の権利関係を公示し、将来の売却、担保設定、分筆、国庫帰属、紛争予防につながる基礎手続です。登録免許税の免税措置は負担を軽くする重要な制度ですが、相続関係、登記原因、価額、期限、申請書記載を誤ると利用できません。相続人が多数いる場合、数次相続、未成年者、認知症の相続人、相続放棄、遺言、遺留分、共有不動産、境界問題、売却予定がある場合には、早期に専門家へ相談することが現実的です。