原則は固定資産課税台帳の価格に0.4％を掛けます。ただし、端数処理、最低税額、土地の免税措置、共有持分、遺贈、マンションなどで実際の納付額は変わります。
原則は固定資産課税台帳の価格に0.4％を掛けます。
まず税率、使う評価額、端数処理、免税措置の全体像を押さえます。
相続登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額の0.4％です。 法令上は1,000分の4と表記され、固定資産税評価額が1,000万円であれば、登録免許税は原則4万円です。
ただし、実際の申請では「固定資産税評価額」という言葉だけでは足りません。登録免許税で使うのは、通常、市区町村の固定資産課税台帳に登録された価格です。評価額の合計から1,000円未満を切り捨て、税率を掛けた後の税額から100円未満を切り捨てます。
次の強調表示は、このページで最初に覚えるべき結論をまとめたものです。税率だけでなく、どの金額に掛けるのか、いつ0円になる可能性があるのかを同時に確認することが、概算ミスを避けるうえで重要です。
固定資産課税台帳の価格を基礎にし、1,000円未満と100円未満を順に処理します。100万円以下の土地や数次相続の一部では、登録免許税が免税となる場合があります。
次の一覧は、相続登記の登録免許税で特に確認すべき3つの入口を示しています。どれか1つでも抜けると、0.4％という税率を知っていても、実際の納付額や申請書の記載を誤る可能性があります。
土地も建物も、相続による所有権移転登記では原則1,000分の4です。相続人以外への遺贈などでは別の税率になることがあります。
固定資産税の課税標準額ではなく、通常は「評価額」「価格」「本年度価格」などと表示される価格を確認します。
100万円以下の土地や、中間相続人を登記名義人とする一定の登記では、期限内の申請で免税となる場合があります。
相続税がかからなくても、登記をするなら登録免許税がかかる場合があります。
登録免許税は、登記、登録、特許、免許、許可、認可などを受けるときに課される国税です。相続登記では、不動産の名義を被相続人から相続人へ移す登記申請に伴って納付します。
相続税は、亡くなった人の財産全体、基礎控除、法定相続人の数、相続税評価額、債務控除、各種控除などを踏まえて計算します。一方、登録免許税は不動産登記の申請単位で考えるため、相続税とは入口が違います。
次の比較表は、相続税と相続登記の登録免許税の違いを整理したものです。相続税の有無だけで登記費用を判断しないために、課税対象、計算基礎、手続窓口の違いを読み取ってください。
| 状況 | 相続税 | 相続登記の登録免許税 |
|---|---|---|
| 遺産総額が基礎控除以下 | かからない | 不動産の相続登記をするなら原則かかる |
| 相続税を申告・納税した | かかることがある | 相続登記をするなら別途かかる |
| 100万円以下の土地の免税措置に該当 | 相続税とは別判定 | 土地の登録免許税が免税になる場合がある |
課税明細書には複数の金額が並ぶため、見る欄を間違えやすいところです。
登録免許税の計算で見るべき金額は、通常、「価格」「評価額」「本年度価格」「固定資産課税台帳登録価格」などと表記される金額です。固定資産税そのものを計算するための「固定資産税課税標準額」や「都市計画税課税標準額」とは区別します。
次の一覧は、確認に使う資料と役割を整理したものです。どの資料で登記名義、地番、家屋番号、持分、評価額を確認するかを分けて見ると、住所表示と地番の取り違えや持分の見落としを防ぎやすくなります。
| 書類 | 入手先 | 確認できること |
|---|---|---|
| 固定資産評価証明書 | 市区町村役場、都税事務所等 | 登記申請で評価額を示す典型的な資料 |
| 固定資産税課税明細書 | 納税通知書に同封されることが多い | 概算には便利だが、申請で使えるかは確認が必要 |
| 名寄帳 | 市区町村役場等 | 被相続人名義の不動産を探す補助資料 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 登記名義、地番、家屋番号、持分を確認する資料 |
次の注意点一覧は、評価額を読むときに混同しやすい表示をまとめています。どの欄を採用し、どの欄をそのまま使わないのかを先に分けておくことが、登録免許税の過大計算や過少計算を避けるうえで重要です。
住宅用地特例などが反映された固定資産税計算用の金額であり、登録免許税の基礎としてそのまま使う数字ではありません。
都市計画税の計算用に調整された金額です。登記の課税標準とは目的が違うため、評価額と取り違えないようにします。
固定資産課税台帳に価格がない場合は、登記官が認定した価額が問題になるため、法務局への確認が必要になります。
0.4％を掛ける前後で端数処理が入るため、順番まで確認します。
登録免許税は、単純に評価額へ0.4％を掛ければ足りる場面もあります。しかし、正確には課税標準額の1,000円未満切捨て、税額の100円未満切捨て、最低税額1,000円という順序があります。
次の判断の流れは、登記対象の評価額を確認してから納付額を出すまでの順番を示しています。順番を読みながら、どの段階で合計し、どの段階で切り捨てるのかを確認することが重要です。
固定資産評価証明書などで、登記対象不動産の価格を確認します。
同じ申請書で登記する土地、建物などの評価額を合計します。
課税標準額を作る段階で、1,000円未満を切り捨てます。
課税標準額に1,000分の4を掛けます。
算出税額の100円未満を切り捨て、原則1,000円未満なら1,000円とします。
次の比較表は、端数処理と最低税額の位置づけを整理したものです。金額が小さい不動産や評価額に端数がある不動産ほど、切り捨ての順番を読み落とさないことが大切です。
| 処理 | 行うタイミング | 意味 |
|---|---|---|
| 評価額の合計 | 税率を掛ける前 | 同一申請で登記する不動産の価額をまとめる |
| 1,000円未満切捨て | 課税標準額を出すとき | 端数を落として税率を掛ける基礎を作る |
| 100円未満切捨て | 税率を掛けた後 | 算出税額から100円未満を切り捨てる |
| 最低税額1,000円 | 算出税額が少額のとき | 免税措置に該当しない限り原則1,000円とする |
土地、建物、共有持分、低額不動産で納付額の出方を確認します。
典型的な計算例では、評価額、持分、端数処理、最低税額のどれが効いているのかを分けて見ると理解しやすくなります。以下では、単純な土地から共有持分までを同じ表で比較します。
次の比較表は、原則0.4％の計算がどのように納付額へ反映されるかを並べたものです。評価額全体に掛けるのか、持分相当額に掛けるのか、切捨て後の金額を見るのかを読み取ってください。
| ケース | 評価額など | 計算の要点 | 登録免許税 |
|---|---|---|---|
| 土地1筆 | 10,000,000円 | 10,000,000円 × 0.004 | 40,000円 |
| 端数のある建物 | 12,345,678円 | 12,345,000円 × 0.004、100円未満切捨て | 49,300円 |
| 土地と建物を同一申請 | 18,123,456円 + 20,123,456円 | 合計38,246,912円から1,000円未満切捨て | 152,900円 |
| 共有持分2分の1 | 土地全体30,000,000円 | 持分相当15,000,000円に0.4％ | 60,000円 |
| 低額建物 | 200,000円 | 計算上800円だが最低税額を確認 | 原則1,000円 |
次の割合比較は、相続による移転、相続人以外への遺贈、生前贈与の税率差を視覚的に示しています。縦方向の長さは2.0％を最大として見た相対的な重さを表し、0.4％と2.0％では負担感が大きく変わることを読み取れます。
免税措置は主に土地が対象で、建物にはそのまま適用されません。
相続登記を促進するため、一定の土地については登録免許税の免税措置があります。令和9年3月31日までの期限が示されており、2026年5月時点の公式情報でもこの期限が確認できます。
次の一覧は、代表的な免税措置を2つに分けて示しています。どの登記が免税の対象になり、どこから先は別の登記として税額確認が必要になるのかを読み取ることが重要です。
土地を相続した個人が、その相続登記を受ける前に死亡した場合、一定の中間登記について免税となる場合があります。
土地について相続による所有権移転登記を受ける場合などに、課税標準となる価額が100万円以下なら免税となる場合があります。
土地に限る措置のため、建物の相続登記は原則どおり0.4％を確認します。土地と建物で扱いを分けます。
次の比較表は、100万円以下の土地と建物が一緒にある場合の扱いを示しています。土地だけ0円になる可能性があり、建物は別に計算するという読み分けが重要です。
| 対象 | 評価額 | 免税措置の見方 | 登録免許税 |
|---|---|---|---|
| 土地A | 800,000円 | 100万円以下の土地に該当するか確認 | 該当すれば0円 |
| 建物B | 2,500,000円 | 土地ではないため原則計算 | 10,000円 |
次の判断の流れは、免税措置を考えるときの確認順序を示しています。対象が土地か、価額や数次相続の要件に合うか、申請書に根拠を示す必要があるかを順に確認してください。
建物には土地に限る免税措置は適用されません。
課税標準となる不動産の価額が100万円以下かを確認します。
申請書で租税特別措置法の根拠条項を確認します。
価格がない土地や私道は取扱いの確認が必要です。
費用がかかることと、申請義務を放置できることは別問題です。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続により不動産の所有権を取得した相続人は、一定の起算点から3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
次の時系列は、相続登記の義務と登録免許税の関係を整理したものです。いつ最終的な登記が必要になり、遺産分割がまとまらないときにどの制度を検討するのかを順番で読み取ってください。
不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する義務があります。
遺産分割が成立した場合、その成立日から3年以内に内容を踏まえた所有権移転登記を確認します。
最終的な相続登記が難しいときは、相続人申告登記により申請義務の履行を検討します。ただし、正式な所有権移転登記の代わりではありません。
遺言書がある場合は、取得者が相続人かどうかも確認します。
相続人が相続により不動産を取得する場合は、原則0.4％です。相続人に対する遺贈も、登録免許税法上、相続と同じく1,000分の4で扱われる場面があります。
一方、相続人ではない第三者への特定遺贈などでは、所有権移転登記の税率がその他の原因による移転として2.0％になることがあります。遺言書の文言、受遺者の地位、必要書類を分けて確認します。
次の比較表は、取得原因と税率の違いを整理したものです。0.4％と2.0％では納付額が大きく変わるため、相続人に対する取得なのか、相続人以外への取得なのかを読み取ってください。
| 取得原因・取得者 | 典型的な税率 | 確認点 |
|---|---|---|
| 相続人が相続により取得 | 0.4％ | 通常の相続登記 |
| 相続人に対する遺贈 | 0.4％となる場合がある | 相続人であることを示す資料を確認 |
| 相続人以外への遺贈 | 2.0％となる場合がある | 登記手続、税務、不動産取得税も確認 |
| 生前贈与 | 2.0％ | 相続登記ではなく贈与による移転登記 |
次の注意点一覧は、遺言書があるときに登録免許税率だけで判断しないための確認項目です。遺留分、遺言能力、遺言の解釈が関係する場合は、登記費用だけでなく紛争対応や税務も併せて確認する必要があります。
「相続させる」と「遺贈する」では、登記原因や関係者の確認が変わる場合があります。
受け取る人が相続人か相続人以外かで、0.4％か2.0％かの検討が必要になることがあります。
相続人以外への遺贈では、登録免許税のほか、不動産取得税や相続税の確認も必要になることがあります。
マンション、私道、未登記建物では評価額や前提登記の確認が増えます。
敷地権付きマンション、私道・公衆用道路、未登記建物では、評価証明書の表示や登記記録の状態により、通常の土地・建物より確認事項が増えます。税率は単純でも、課税標準をどう把握するかが問題になります。
次の一覧は、特に計算や申請でつまずきやすい不動産の種類をまとめたものです。どの専門家や窓口に確認すべきかを読み取り、評価額だけで判断しないようにしてください。
専有部分の評価額に加え、敷地権割合、敷地の筆数、証明書に敷地権相当額がどう表示されているかを確認します。
敷地権評価証明固定資産税が非課税でも、登録免許税の課税標準が常に0円とは限りません。価格がない場合は登記官認定価額が問題になります。
非課税地法務局確認表題登記がない場合は、所有権移転登記だけでは処理できません。建物表題登記や所有権保存登記の確認が必要になります。
表題登記土地家屋調査士次の比較表は、特殊な不動産で主に確認する資料や論点を並べています。評価額が見えるか、登記記録があるか、地目や現況を確認する必要があるかを読み分けると、専門家へ相談すべき範囲が見えやすくなります。
| 不動産の種類 | 主な確認点 | 相談先の目安 |
|---|---|---|
| 敷地権付きマンション | 敷地権割合、土地の筆数、証明書の表示 | 司法書士、管轄法務局 |
| 私道・公衆用道路 | 固定資産課税台帳の価格、近傍宅地評価、現況 | 司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士 |
| 未登記建物 | 表題登記の有無、固定資産評価証明書、建築資料 | 土地家屋調査士、司法書士 |
納付は登記申請時に行い、論点に応じて相談先を分けます。
登録免許税は登記申請時に納付します。原則として現金納付の領収証書を申請書に貼り付けますが、税額が3万円以下である場合などには収入印紙を使える場面があります。紙申請では収入印紙貼付台紙に貼り、印紙に割印や消印をしない点にも注意します。
次の一覧は、相続登記の登録免許税に関連して専門家ごとに確認する範囲を整理したものです。誰に何を確認するのかを読み取ることで、登記、紛争、税務、不動産表示の問題を混同しにくくなります。
遺産分割がまとまらない、遺留分の主張がある、遺言の有効性に争いがあるなど、不動産の取得者が決まらない場面で関与します。
紛争対応遺言確認相続税申告が必要な場合に、相続税評価額、小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減、二次相続対策などを確認します。
相続税申告税務確認未登記建物の表題登記、建物滅失登記、分筆、境界確認など、不動産の表示に関する登記で関与します。
表題登記境界確認次の比較表は、登録免許税の納付方法を整理したものです。納付額や申請方法によって扱いが変わるため、申請前に管轄法務局または依頼先の司法書士へ確認する点を読み取ってください。
| 方法 | 主な場面 | 注意点 |
|---|---|---|
| 現金納付 | 原則的な納付方法 | 領収証書を申請書に貼り付けて提出する扱い |
| 収入印紙 | 税額3万円以下など | 貼付台紙に貼り、割印や消印をしない |
| 電子納付 | オンライン申請など | 申請方式により手順が異なる |
| 司法書士経由 | 専門家に依頼する場合 | 登録免許税相当額を実費として預けることが多い |
不動産の特定、評価額、税率、免税措置、紛争や相続税の有無を順に確認します。
登録免許税は0.4％という数字だけを見ると簡単に見えますが、申請前には不動産の特定、評価額の読み方、登記原因、免税措置、遺産分割や相続税の問題を確認する必要があります。
次の確認一覧は、計算前に見るべき事項を実務の順番に沿って整理したものです。左の区分で確認範囲を分け、右の項目で抜けやすい点を拾うことで、概算から申請準備へ進みやすくなります。
| 区分 | 確認する項目 | 見落としやすい点 |
|---|---|---|
| 不動産の特定 | 登記事項証明書、地番、家屋番号、共有持分、敷地権 | 住所表示と登記上の地番が違うことがある |
| 評価額の確認 | 評価額、価格、本年度価格、固定資産評価証明書 | 固定資産税課税標準額を使わない |
| 税率の確認 | 相続、遺贈、贈与、死因贈与などの登記原因 | 相続人以外への遺贈は2.0％となる場合がある |
| 免税措置 | 土地か建物か、100万円以下か、数次相続か、期限内か | 申請書への非課税根拠の記載を確認する |
| 紛争・相続税 | 遺産分割、未成年者、利益相反、相続税申告、売却予定 | 登記だけでは解決しない問題が残ることがある |
次の判断の流れは、概算を出してから専門家へ確認するまでの進め方を示しています。自分で進められる部分と、資料や争いの状況により確認が必要な部分を分けて読み取ってください。
登記事項証明書と評価証明書で、土地・建物・持分を確認します。
評価額または価格の欄を確認し、課税標準額ではないことを確認します。
土地の免税措置、遺贈や贈与による税率差を確認します。
法務局、司法書士、税理士、弁護士など論点に応じて確認します。
登記申請書、添付書類、登録免許税欄を整えます。
一般的な制度説明として、判断が分かれやすい点を整理します。
一般的には、相続による所有権移転登記の登録免許税率は0.4％、法令上は1,000分の4とされています。ただし、登記原因、取得者、免税措置、持分、評価額の有無によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで司法書士等の専門家へ相談する必要があります。
一般的には、固定資産課税台帳に登録された価格を使うとされています。相続税の土地評価で使う路線価評価や倍率評価とは別です。ただし、価格がない不動産や特殊な不動産では扱いが変わる可能性があります。具体的には管轄法務局や司法書士等へ確認する必要があります。
一般的には、登録免許税の計算では「評価額」「価格」「本年度価格」などと表示される価格を確認するとされています。「固定資産税課税標準額」は固定資産税計算用の数字であり、そのまま使わないのが通常です。ただし、自治体資料の表示は異なるため、具体的には資料を確認して専門家へ相談する必要があります。
一般的には、同一申請で登記する場合、評価額を合計してから1,000円未満を切り捨てるとされています。ただし、土地の免税措置がある場合、税率や扱いが異なる不動産が混在する場合、持分だけを移転する場合には分けて考える可能性があります。具体的な計算は司法書士等へ確認する必要があります。
一般的には、要件を満たす土地の相続による所有権移転登記について、期限内の申請で登録免許税が課されない場合があります。ただし、建物には適用されず、申請書で根拠条項を示すなど実務上の確認も必要です。具体的な適用可否は、評価額や登記内容を確認して専門家へ相談する必要があります。
一般的には、司法書士に依頼しても登録免許税は国に納める実費として発生します。司法書士報酬、戸籍・評価証明書等の取得費、郵送費などとは別に考えます。ただし、免税措置に該当する土地などでは税額が変わる可能性があります。具体的な見積りは依頼先へ確認する必要があります。
一般的には、登録免許税は登記申請と一体で納付します。相続人間で不動産の取得者が確定していない場合、最終的な相続登記ができないことがあります。紛争内容、期限、証拠関係によって対応は変わるため、具体的には弁護士や司法書士等の専門家へ相談する必要があります。
一般的には、相続人以外への遺贈では0.4％ではなく2.0％となる場合があります。ただし、遺言書の文言、受遺者の地位、登記原因、必要書類、税務上の扱いで結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、司法書士、弁護士、税理士等へ相談する必要があります。
一般的には、2024年4月1日から相続登記は義務化され、一定の起算点から3年以内に申請する義務があるとされています。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。ただし、期限の起算点や正当な理由の有無は事情により変わるため、具体的には専門家へ確認する必要があります。
一般的には、登録免許税では固定資産課税台帳の価格を使うため、納税者が任意に市場価格を低く申告して税額を下げる制度ではありません。ただし、評価額に疑義がある場合は、固定資産税評価自体の制度や自治体への確認が別問題として考えられます。具体的には自治体や専門家へ相談する必要があります。
正しい評価額、正しい税率、正しい免税措置を組み合わせて考えます。
相続登記の登録免許税は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格の0.4％です。法令表記では1,000分の4です。
ただし、実務では、固定資産税課税標準額ではなく評価額を見ること、課税標準額の1,000円未満を切り捨てること、税額の100円未満を切り捨てること、原則として最低1,000円となることを確認します。土地については、100万円以下の土地や数次相続に関する免税措置があり、建物には土地の免税措置は適用されません。
次の一覧は、最後に確認したい判断要素をまとめたものです。税率、評価額、端数、免税、特殊な不動産、義務化を同時に見ることで、単なる概算から申請に使える確認へ近づけます。
「評価額」「価格」「本年度価格」を確認し、固定資産税課税標準額との混同を避けます。
相続なら原則0.4％ですが、相続人以外への遺贈や生前贈与では2.0％となる場合があります。
費用負担を理由に放置せず、遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記も確認します。
少しでも不安がある場合は、登記は司法書士、争いは弁護士、相続税は税理士、不動産の表示や境界は土地家屋調査士、評価争点は不動産鑑定士というように、論点に応じて確認することが重要です。
登録免許税、相続登記義務化、免税措置に関する公的資料を整理しています。