節税目的の不動産購入が
税務署に否認されて追徴課税を受ける想定例

相続税の評価問題では、同じ不動産でも「時価」「通達評価額」「鑑定評価額」という異なる言葉が出てきます。次の一覧は、それぞれの用語が何を意味し、なぜ重要かを表しています。読み取るべき点は、通達評価が実務上重要であっても、法律上の時価そのものと常に同じではないという関係です。

更正処分は、納税者が提出した申告書の課税価格や税額が税務署長の認定と異なる場合に、税額等を改める処分です。節税目的の不動産購入が問題になる事例では、相続人が通達評価で申告した後、税務署が鑑定評価額等を基礎にすべきと判断し、課税価格と税額を増額することがあります。

附帯税の種類は、追徴課税の負担感を左右します。次の比較表は、過少申告加算税、延滞税、重加算税の違いを表しています。重要なのは、評価の見解相違だけで重加算税になるとは限らない一方、仮装や隠蔽があると評価問題を超えた重い論点になることです。

不動産購入が相続税対策になる基本構造は、市場価格と相続税評価額の差にあります。1億円の現金は原則として1億円で計上されますが、1億円で購入した不動産は、土地が路線価、建物が固定資産税評価額などを基礎に評価され、市場価格より低くなることがあります。国税庁は、路線価等について地価公示価格等を基にした価格の80パーセント程度を目途に定めていると説明しています。

さらに賃貸中の不動産では、借家権割合や借地権割合を反映した評価減が生じることがあります。金融機関から借入れをして購入した場合、借入金は債務として控除されるため、通達評価額と借入金の差額が小さくなり、課税価格が大きく下がる場合があります。

以下の想定例は、理解のために数字を簡略化した架空事例です。実際の税額は、相続人の数、配偶者の有無、相続税額の2割加算、過去の贈与、小規模宅地等の特例、未分割申告、取得割合、延納や物納、取得費加算、譲渡税などにより変動します。

相続税の基本計算では、課税価格の合計額から基礎控除額を差し引き、法定相続分に応ずる取得金額に税率を当てはめて相続税の総額を計算します。基礎控除額は、3000万円に600万円かける法定相続人の数を加えた金額です。

想定例A、相続直前の借入れ付き収益不動産購入

被相続人Xは89歳で、配偶者はすでに死亡し、相続人は長男と長女の2人です。Xは預金、有価証券等を合計9億円保有していました。相続税対策の提案を受け、相続開始の8か月前に都心の収益不動産を8億円で購入し、購入資金のうち6億5000万円は金融機関からの借入れ、1億5000万円は手元資金でした。相続開始時点では、手元資産7億5000万円、不動産の市場価格7億9000万円、借入金残高6億5000万円で、相続人は通達評価額を3億2000万円としました。

次の比較表は、想定例Aで通達評価を使った当初申告と、鑑定評価額を使った更正後の概算を横並びにしたものです。読者にとって重要なのは、不動産評価額が3億2000万円から7億9000万円に変わるだけで、課税遺産総額と概算相続税総額が大きく増える点です。

当初申告では、課税遺産総額3億7800万円を子2人で2分の1ずつ取得すると仮定し、1人あたり1億8900万円です。速算表の1億円超から2億円以下の区分は税率40パーセント、控除額1700万円なので、1人あたり約5860万円、2人合計で約1億1720万円となります。

更正後では、課税遺産総額8億4800万円を子2人で2分の1ずつ取得すると仮定し、1人あたり4億2400万円です。速算表の3億円超から6億円以下の区分は税率50パーセント、控除額4200万円なので、1人あたり約1億7000万円、2人合計で約3億4000万円となります。

次の重要ポイントは、当初申告と更正後の差額がどこに表れるかを示します。ここでは本税差額だけで約2億2280万円となり、さらに過少申告加算税や延滞税が加わる可能性がある点を読み取る必要があります。

この例は、総則6項リスクが高い典型です。高齢者、相続直前、多額借入れ、市場価格と通達評価額の大差、相続税圧縮を中心にした提案書、相続後の売却可能性が重なっています。

想定例B、タワーマンション購入と令和6年以後の評価補正

被相続人Yは85歳で、相続人は子2人です。Yは、都心の高層分譲マンション一室を5億円で購入しました。従来の評価方法では、建物の固定資産税評価額と敷地権の路線価評価を基礎に、相続税評価額が2億円程度になると試算されました。

令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した居住用の区分所有財産については、評価乖離率、評価水準、区分所有補正率を用いる評価方法が導入されています。次の比較表は、従来評価額2億円、評価乖離率3.0、評価水準1割る3.0で0.333、区分所有補正率3.0かける0.6で1.8とした場合の補正効果を示します。重要なのは、市場価格との差が縮小しても、相続直前性や短期売却などの事情があれば総則6項リスクが残る点です。

令和6年以後のマンション評価補正により、分譲マンションの過度な評価差は一定程度縮小されます。しかし、補正後評価額でも市場価格との差が大きく、相続直前の購入、多額借入れ、相続後の短期売却、節税目的を示す資料がある場合には、総則6項の問題が完全に消えるわけではありません。

想定例C、相続後すぐ売却された物件

被相続人Zは、死亡の1年前に賃貸マンションを4億円で購入しました。相続人は、通達評価額1億8000万円で相続税申告を行いました。しかし、相続開始から3か月後、同じ物件を3億9500万円で第三者に売却しました。

次の時系列は、購入、相続、申告、短期売却がどの順番で並ぶと税務調査で重要視されるかを表しています。なぜ重要かというと、相続後の売却価格は相続開始時の時価そのものではないものの、短期間で市場価格に近い金額で売れた事実は、客観的交換価値を推認する資料になり得るからです。

最高裁令和4年判決の事案でも、相続後に1件の不動産が5億1500万円で売却された事実が認定されています。納税者側が反論する場合には、相続開始時点の賃貸状況、空室、修繕必要性、管理状況、売却時点までの市場変動、売却価格が特殊事情により高くなった資料、通達評価の正確性、非税務目的を示す当時資料が重要です。

想定例D、通常の資産入替えで否認リスクが低い例

被相続人Aは70歳の時点で、老朽化した自社ビルを売却し、代替資産として賃貸需要が安定した共同住宅を購入しました。購入から相続開始まで10年以上が経過し、空室率、修繕計画、賃料相場、返済計画を検討した資料があり、毎年の賃貸収入と管理費用も帳簿上明確です。借入金の返済も継続され、相続後も相続人が賃貸経営を継続しています。

次の比較一覧は、想定例Dが相対的に低リスクとされる理由と、それでも残る注意点を表しています。読み取るべき点は、長期保有や事業実体があっても、評価計算の誤りや特例の誤用は別問題として更正リスクになり得ることです。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。申告期限までに申告しても、実際に取得した財産の額より少ない額で申告した場合には、本来の税金のほか加算税や延滞税がかかる場合があります。

次の時系列は、申告から税務調査、処分、不服申立てまでの順番を表しています。読者にとって重要なのは、修正申告をするか、更正処分を受けて争うかで、その後の手続の入口が変わる点を読み取ることです。

税務調査で指摘を受けた場合の選択肢は一つではありません。次の比較表は、修正申告、更正処分を受けて争う方法、一部修正、事前意見書提出の違いを整理しています。どの選択肢にも手続上の意味があるため、争点がある場合は安易に決めないことが重要です。

税務調査での主張構成

納税者側が総則6項の適用を争う場合、主張は大きく3層に分かれます。第一に、申告した通達評価額が評価単位、路線価、奥行価格補正、不整形地補正、貸家建付地、貸家評価、借地権、区分所有補正率などのルールに正確に従っていることを示します。

第二に、総則6項を発動すべき事情がないことを主張します。相続税以外の合理的目的、相続開始が近いことを前提にした取引ではないこと、借入れの返済可能性と事業収益、短期売却が予定されたものではないこと、他の納税者との看過し難い不均衡を生じさせるほどの著しい税額軽減ではないことを整理します。

第三に、課税庁評価額が時価を超える、または合理性を欠くことを検討します。不動産鑑定評価の前提となる賃料、空室率、還元利回り、修繕費、土地建物配分、取引事例、個別格差、権利関係を確認し、必要に応じて反対鑑定または意見書を提出します。

申告前には、不動産購入の目的を税務調査で説明できる程度に具体化します。単なる資産運用という説明だけでは弱い場合があるため、購入検討の開始時期、候補物件比較表、利回り、空室率、修繕費、管理費、税金、保険、借入金の返済計画、相続人の関与範囲、相続税効果以外の理由、長期保有方針を文書化します。

評価差の測定では、通達評価額、市場価格、購入価格、鑑定評価額、固定資産税評価額、路線価評価額を並べます。次の比較表は、どの指標をどの資料で確認するかを表しています。重要なのは、差額の大きさだけでなく、その差を説明できる客観資料があるかを読み取ることです。

リスク点検では、はいが多いほど総則6項と追徴課税のリスクが高まります。次の表は、どのチェック項目が何を意味するかを示しています。読むべき点は、年齢、時期、借入れ、評価差、短期売却、相続人主導、提案資料の内容が一体で判断されることです。

予防策は、取引前から資料化することが大切です。次の実務対応の一覧は、相続税だけを目的にしない、購入時期、借入金、相続後の売却、複数専門家の事前レビューをどう整理するかを表しています。重要なのは、後から説明を作るのではなく、購入時点の意思決定資料として残すことです。

高額な不動産、相続直前の購入、多額借入れがある場合、申告前に税理士、不動産鑑定士、弁護士の連名または分担で意見書を作成することがあります。意見書には、評価方法の妥当性だけでなく、総則6項リスクに対する事実整理と法的評価を含めるべきです。

Q1. 相続税対策で不動産を買うことは違法ですか。

一般的には、不動産購入そのものが直ちに違法になるとは限らないとされています。通常の資産運用や賃貸経営として合理性があり、財産評価基本通達に従って評価することは、相続税実務で行われています。ただし、相続直前に多額の借入れで不動産を購入し、税額を著しく減らすことを主目的とする場合には、総則6項により通達評価が採用されない可能性があります。具体的な見通しは、事実関係と資料を整理したうえで税理士や弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 税理士が通達評価でよいと言った場合でも追徴課税されますか。

一般的には、税理士の助言は重要な事情ですが、税務署や裁判所の判断を拘束するものではないとされています。特に最高裁令和4年判決の後は、通達評価だけでなく、取引全体の目的、時期、税額効果、他の納税者との公平が検討されます。具体的な対応は、助言内容、資料、申告内容を確認したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q3. 鑑定評価額が通達評価額より高ければ必ず否認されますか。

一般的には、鑑定評価額と通達評価額の大きなかい離だけで直ちに否認されるとは限らないとされています。問題は、かい離に加えて、相続税負担を著しく軽減する目的で取引が企画実行され、通達評価を使うことが租税負担の公平に反する事情があるかどうかです。評価手法や前提条件によって結論は変わるため、具体的には税理士、不動産鑑定士、弁護士等へ相談する必要があります。

Q4. 相続後に売却したら危険ですか。

一般的には、相続後の短期売却は税務調査で重要資料として見られる可能性があります。ただし、常に通達評価が否認されるわけではなく、売却が納税資金確保、相続人間の分割、予期せぬ事情によるものなのか、購入時から予定されたものなのかで評価が変わります。具体的な説明資料や対応方針は、個別事情に応じて専門家へ相談する必要があります。

Q5. 令和6年以後のマンション評価改正後なら安心ですか。

一般的には、居住用区分所有財産の評価方法が見直され、評価乖離率や区分所有補正率を使う仕組みになったため、評価差は一定程度補正されるとされています。ただし、過度な租税負担軽減を目的とした相続直前の購入であれば、なお総則6項の適用が問題になり得ます。具体的なリスクは購入時期、借入れ、売却方針、資料内容により変わります。

Q6. 追徴課税を受けたら、相続人全員が負担するのですか。

一般的には、相続税は各相続人の取得財産や課税価格に応じて計算されますが、相続税法上の連帯納付義務なども関係します。遺産分割後に更正処分が出た場合、相続人間で誰が実質的に負担するかが紛争になる可能性があります。具体的な負担関係や協議書の扱いは、税務と法律の両面から専門家へ相談する必要があります。