配偶者居住権は譲渡できない制約が
生活に与える影響

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、被相続人の財産に属した建物に相続開始時に居住していた場合に、その建物の全部について無償で使用及び収益をする権利です。所有権そのものではないため、建物を自由に売る、担保に入れる、自分の相続財産として承継させるといった所有権と同じ処分はできません。

国税庁の資料でも、配偶者居住権は賃借権に似た法定の債権として紹介されています。居住利益を守る制度であり、財産を自由に流通させる制度とは性質が異なります。

次の一覧は、配偶者居住権が成立するために確認する主な要素です。相続人の立場、居住の事実、取得方法、建物の共有状況のどこに問題があるかを読み取ると、制度を使えるかどうかの初期判断に役立ちます。

取得方法の違いは、話合いで決まるのか、遺言で決まるのか、家庭裁判所が関与するのかを分けるものです。次の判断の順番を見ると、どの段階で合意や審判が必要になるかを把握できます。

配偶者短期居住権との違い

配偶者短期居住権は、相続開始直後の短期的な居住を守る制度です。配偶者居住権は、長期的な居住設計、登記、税務評価、第三者対抗、譲渡禁止による生活影響まで検討する制度です。名前が似ていても、生活設計で見る範囲は異なります。

配偶者居住権の最大の利点は、所有権を取得しなくても住み続けられることです。相続財産が自宅と預貯金に偏っている場合、配偶者が所有権を取得すると自宅評価額が大きく、預貯金を十分に取得できないことがあります。配偶者居住権を使うと、子が所有権を取得し、配偶者が居住権と金融資産を取得する設計がしやすくなります。

一方で、財産的価値があることと、自由に売れることは別です。配偶者居住権は相続税評価の対象になりますが、市場で譲渡できないため、評価額と現金収入は一致しません。

次の一覧は、配偶者居住権を選ぶ前に別途確認したい資金源です。住まいが確保できても、固定資産税相当額、通常修繕費、医療費、介護費を支払えるかを読むための材料になります。

モデルケースで見る違い

次の比較は、自宅4,000万円、預貯金2,000万円、合計6,000万円、相続人が配偶者と子1人という例です。所有権を取る場合と配偶者居住権を使う場合で、住まいと現金のバランスがどう変わるかを読み取れます。

次の時系列は、制度を使った後に起こりやすい生活変化を整理したものです。設定時の利点だけでなく、5年後、10年後に協議が必要になる地点を読み取れます。

配偶者は住まいを確保できる一方、建物所有者となる相続人は、配偶者居住権の負担が付いた所有権を取得します。これは直ちに自由に使える所有権ではありません。そのため、遺産分割協議では、居住継続、売却、期間、賃貸、修繕、合意解除の対価をめぐって意見が分かれやすくなります。

次の一覧は、配偶者居住権をめぐって対立しやすい論点です。誰の利益がどの方向に動くかを確認すると、協議書に入れるべき条件が見えてきます。

登記しないリスク

配偶者居住権は、成立しただけで全ての第三者に当然対抗できるわけではありません。第三者に対抗するには登記が重要です。建物所有者は、配偶者に設定登記を備えさせる義務を負います。登記しないまま建物が第三者へ譲渡されると、配偶者が新所有者に居住権を主張できないリスクが生じます。

2024年4月1日からは相続登記の申請義務化も始まっています。不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要とされ、義務化前の相続も対象になります。配偶者居住権の設定登記と所有権移転登記は別の論点ですが、実務では密接に関係します。

次の手順は、話合いがまとまらない場合に検討される流れです。合意、調停、審判の順に、どの段階で資料と評価が重要になるかを読み取れます。

配偶者居住権を遺言で設定する場合、文言が重要です。特定財産承継遺言ではなく、配偶者居住権を遺贈する趣旨を明確にする必要があります。目的建物、敷地利用権、存続期間、所有者、登記協力、遺言執行者、改築や賃貸の方針、相続税評価と納税資金を確認します。

遺産分割協議で設定する場合も、「配偶者は配偶者居住権を取得する」とだけ書くと不十分なことがあります。生活上の紛争を予防するには、将来の施設入所や空き家管理まで見据えた条項が必要です。

次の一覧は、遺産分割協議書に入れるか検討したい実務条項です。目的物、費用、承諾、将来の消滅時の処理まで、どこを空欄にすると後で争いになりやすいかを読み取れます。

次の一覧は、配偶者居住権で関与する専門職の主な視点です。単一分野だけでなく、法務、登記、税務、不動産、家計、介護が一つの生活問題に集約されることを読み取れます。

次の順番は、配偶者居住権を検討するときの実務上の流れです。相続人確定から登記、税務、将来の合意解除まで、確認漏れが起きやすい地点を読み取れます。

Q1 配偶者居住権を子に売ることはできますか。

一般的には、配偶者居住権そのものは譲渡できないとされています。第三者だけでなく子への売却も同じ問題になります。ただし、建物所有者との合意により権利を消滅させ、対価を受ける設計が検討されることはあります。税務、評価、登記、生活費によって結論が変わる可能性があるため、具体的な対応は弁護士、税理士、司法書士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2 老人ホームに入ったら配偶者居住権は自動的になくなりますか。

一般的には、施設へ入所しただけで当然に消滅するとは限らないと考えられます。存続期間、合意解除、放棄、建物滅失、義務違反による消滅請求など、具体的な事情によって判断が変わります。施設入所後の空き家管理や賃貸方針は、資料を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q3 第三者に貸して家賃収入を得られますか。

一般的には、所有者の承諾を得た場合には、第三者に居住建物を使用又は収益させることが可能となり得ます。ただし、承諾の有無、契約条件、賃料収入の帰属、修繕負担、税務によって結論が変わる可能性があります。具体的な賃貸条件は、所有者との合意内容を確認して専門家へ相談する必要があります。

Q4 配偶者居住権の登記は必要ですか。

一般的には、第三者に対抗するために登記が重要とされています。所有者には配偶者居住権の設定登記を備えさせる義務があり、登記しないまま第三者へ建物が譲渡されると不利になる可能性があります。所有権移転登記や必要書類の状況によって手順が変わるため、司法書士等へ相談する必要があります。

Q5 配偶者居住権を設定すれば相続税は必ず安くなりますか。

一般的には、必ず相続税が安くなるとはいえません。配偶者居住権は相続税評価の対象であり、建物、敷地、配偶者の税額軽減、二次相続、合意解除時の所得税まで含めて検討する必要があります。具体的な税額や有利不利は、税理士等へ試算を依頼する必要があります。

Q6 建物が古く、将来建替えが必要な場合でも有効ですか。

一般的には、慎重な検討が必要です。配偶者居住権は居住建物を対象とする権利であり、建物が滅失した場合には消滅する可能性があります。老朽化、耐震性、修繕費、建替え予定、所有者との関係によって生活上の影響が変わるため、具体的な方針は不動産、登記、税務、法律の専門家へ相談する必要があります。