共有名義は一見公平でも、売却、居住、修繕、固定資産税、相続登記、次世代 相続で問題が先送りされやすい形です。
主要な論点を、制度・手続・実務の順に整理します。
次の重要ポイントは、共有名義の本質を整理したものです。読者にとって重要なのは、判断の順番や違いを早くつかめる点です。名義の平等感と意思決定・費用負担の重さの違いを読み取ってください。
全体売却や重大な変更では、共有者全員の同意が問題になります。
固定資産税や修繕費を誰が立て替え、どう精算するかで対立しやすくなります。
共有者が死亡すると持分が配偶者や甥姪へ広がり、同意取得が難しくなります。
次の時系列は、共有名義が時間とともに複雑化する過程を整理したものです。読者にとって重要なのは、判断の順番や違いを早くつかめる点です。早期に出口を決める必要性を読み取ってください。
売却、使用、費用のルールが未整理になりがちです。
固定資産税、修繕、空き家管理、賃貸方針で意見が分かれます。
認知症、所在不明、海外居住、未成年者などが加わることがあります。
このページは、「相続で不動産を共有名義にしてしまった場合に起こるトラブル」を、一般の方にも理解できるように用語を定義しながら、弁護士、司法書士、税理士、行政書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、宅地建物取引士、公証実務、家庭裁判所実務、金融・保険・信託実務などの観点を統合して整理した専門記事である。
ただし、このページは個別事件についての法的助言、税務代理、登記代理、鑑定評価、裁判所提出書類の作成を代替するものではない。実際の相続では、相続人の範囲、遺言書の有無、遺産の種類、相続税申告の要否、被相続人の生前贈与、介護・療養看護、居住実態、固定資産税、登記状況、不動産の市場性、借地借家関係、境界問題、相続人の判断能力などにより結論が大きく変わる。紛争性がある場合は弁護士、不動産登記は司法書士、相続税は税理士、境界・分筆は土地家屋調査士、不動産評価は不動産鑑定士、売却は宅地建物取引士・不動産仲介業者への相談を検討すべきである。
このページの法制度説明は、主として2026年6月24日時点で公開されている法務省、裁判所、国税庁、e-Gov法令検索、政府広報オンライン等の公的情報を参照している。
相続で不動産を共有名義にする典型的な理由は、「兄弟姉妹で平等に分けたい」「誰か1人に不動産を渡すと不公平に見える」「売りたくないが、代償金も払えない」「とりあえず法定相続分で登記しておこう」という心理にある。
しかし、不動産は預金と違って物理的に簡単には分けられない。共有名義にすると、各相続人は不動産の一部ではなく、不動産全体に対する抽象的な持分を持つ。例えば、兄弟3人が各3分の1ずつ共有する場合、各人が「土地の北側3分の1」「建物の1階3分の1」を所有するのではない。全員が不動産全体に関与する権利を持つため、売却、賃貸、修繕、建替え、解体、担保設定、居住、固定資産税の負担、空き家管理などの場面で合意形成が必要になる。
特に問題となるのは次の点である。
したがって、相続で不動産を共有名義にしてしまった場合に起こるトラブルの本質は、「名義を平等にしたこと」ではなく、将来の意思決定権と費用負担を複数人に分散させたことにある。共有は、相続人全員が協力し続けられる場合には機能するが、関係悪化、死亡、認知症、所在不明、資金不足、生活事情の変化が起きると、急速に不動産の利用・処分を困難にする。
主要な論点を、制度・手続・実務の順に整理します。
相続とは、被相続人、すなわち亡くなった人の財産上の権利義務を、相続人が承継する制度である。相続財産には、預貯金、不動産、有価証券、自動車、動産、貸付金、借入金、未払金、事業用資産、知的財産権などが含まれ得る。
相続人が複数いる場合、相続開始直後の財産関係は単純ではない。民法は、相続人が数人あるとき、相続財産はその共有に属すると定める。これが、相続開始後、遺産分割が完了するまでの「遺産共有」と呼ばれる状態である。
不動産とは、土地およびその定着物、典型的には建物をいう。相続実務で問題になる不動産には、次のようなものがある。
不動産は、預金のように単純に人数で割ることが難しい。土地を分筆できる場合もあるが、接道、面積、形状、都市計画、農地法、建築基準法、境界、測量費用、担保権、利用状況などの制約を受ける。建物は物理的に分割できないことが多く、売却または誰か1人が取得して他の相続人へ代償金を払う方法が現実的になりやすい。
共有名義とは、1つの不動産について複数人が所有権を持ち、その持分割合が登記されている状態をいう。登記簿上は、例えば「長男 持分2分の1、長女 持分4分の1、次男 持分4分の1」のように記録される。
ここで重要なのは、共有者は「物理的に区切られた特定部分」を所有しているのではなく、「不動産全体に対する持分権」を持つという点である。したがって、共有者は原則として共有物全体を持分に応じて使用できる一方、共有物全体を売却する、建替える、大規模に変更するなどの行為には、他の共有者の権利が強く関わる。
相続不動産の共有には、少なくとも2つの段階がある。
第1は、遺産共有である。これは、相続開始後、遺産分割が完了する前に、相続財産全体が共同相続人に共有されている状態をいう。遺産共有の解消は、基本的には遺産分割協議、遺産分割調停、遺産分割審判によって行う。
第2は、物権共有である。これは、遺産分割の結果として、または法定相続分による相続登記などにより、特定の不動産が複数人の共有名義として確定している状態をいう。物権共有の解消は、任意の持分売買、全体売却、共有物分割協議、共有物分割訴訟などが中心になる。
この区別を誤ると、手続選択を間違える。遺産分割前の不動産については、いきなり共有物分割訴訟で解決できるとは限らない。共同相続人間で遺産分割すべき場合には、まず家庭裁判所の遺産分割手続が問題となる。裁判所の案内でも、相続人間で遺産分割の話合いがつかない場合、家庭裁判所の遺産分割調停または審判を利用できると説明されている。
持分とは、共有物に対する各共有者の権利割合である。持分は、2分の1、3分の1、4分の1、100分の37などの分数で表示される。
持分は、共有物の利用、管理費用の負担、売却代金の分配、共有物分割の際の評価、賃料収入の分配、固定資産税の内部負担、代償金計算などに影響する。もっとも、持分割合が大きいからといって、共有物全体を単独で自由に売却できるわけではない。持分99%の共有者であっても、残り1%の共有者の持分を勝手に売ることはできない。
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最も多い理由は、共有名義が一見すると平等に見えることである。例えば、親の自宅を子3人が相続する場合、長男が単独取得すると、長女や次男が不公平だと感じる可能性がある。そこで「3人で3分の1ずつ共有にしよう」と考える。
しかし、この平等は表面的である。不動産を実際に利用する人、固定資産税を支払う人、修繕対応をする人、売却を希望する人、思い出を重視して残したい人が異なると、持分だけを等しくしても実質的な公平は実現しない。
不動産を1人が取得し、他の相続人に金銭を支払う方法を代償分割という。例えば、長男が自宅を取得し、長女・次男にそれぞれ1,000万円を支払うような方法である。
代償分割は共有回避に有効だが、取得者に十分な資金力が必要である。住宅ローン、事業資金、老後資金、教育費、介護費用などの事情により代償金を払えない場合、相続人は安易に共有を選びやすい。
ただし、代償分割は相続税の課税価格計算にも関わるため、税務上の取扱いを確認する必要がある。国税庁は、代償分割時の代償財産の価額や、相続人固有の不動産を代償財産として移転する場合の所得税課税関係を説明している。
親の家には思い出がある。仏壇、墓、地域コミュニティ、親族の集まり、祖父母から続く土地、家業、介護の記憶がある場合、相続人は「すぐ売るのは忍びない」と考える。
この感情は尊重されるべきである。しかし、感情だけで共有名義にすると、数年後に固定資産税、草刈り、雨漏り、空き家管理、近隣対応、解体費用、相続人の生活資金需要が現実化したとき、売る人と残す人の対立が深まる。
相続人間で話し合うのが気まずい、兄弟姉妹の仲が悪い、長男が資料を出さない、親の預金の使い込み疑いがある、遺言の有効性に疑問がある、相続税申告期限が迫っている、という場合に、「とりあえず共有で登記する」ことがある。
しかし、とりあえずの共有登記は、実質的な問題を解決しない。むしろ、相続登記が終わったことで当事者が安心し、売却・利用・費用負担の協議をしないまま年月が経つ。次の相続が発生すると、共有者が増え、交渉の相手方が複雑化する。
相続不動産の共有は、法律、登記、税務、不動産市場、家族関係が交差する。弁護士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、不動産仲介業者のどの専門家に何を相談すべきか分からず、インターネット情報だけで判断すると、共有の危険性を十分に理解しないまま遺産分割協議書を作成してしまう。
行政書士が遺産分割協議書作成を支援する場合でも、紛争があるときの代理交渉、税務相談、登記申請代理は別の専門職の独占・専門領域になる。専門職の役割分担を誤ると、書類は整っていても、実体として争いを予防できていないことがある。
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民法上、各共有者は共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。これは、持分3分の1の共有者でも、共有不動産全体の使用に関与する権利を持つという意味である。
ただし、現実には1つの住宅に共有者全員が同時に住めるとは限らない。共有者の1人だけが親の家に住み続ける場合、他の共有者から「自分たちの持分を使っているのだから、賃料相当額を支払ってほしい」と主張されることがある。2021年改正後の民法249条は、共有物を使用する共有者が、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う旨を明文化している。
保存行為とは、共有物の現状を維持し、権利を保全するための行為である。典型例として、雨漏りの応急修繕、不法占拠者への対応、時効完成を防ぐ措置、必要な登記申請の一部などが挙げられる。
もっとも、「保存」といえるかは具体的事情による。屋根の一部補修は保存行為でも、建物全体の大規模改修、用途変更を伴う改装、賃貸用への全面リノベーションは、管理行為または変更行為と評価される可能性がある。
管理行為とは、共有物の性質を大きく変えずに利用・改良する行為である。民法252条は、共有物の管理に関する事項を、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決するとする。
重要なのは、過半数とは人数ではなく持分価格の過半数である点である。共有者がA持分60%、B持分20%、C持分20%の場合、Aだけで持分過半数を持つ。一方、A40%、B30%、C30%の場合、Aだけでは足りず、BまたはCの協力が必要になる。
賃貸借契約の締結や更新、通常の修繕、管理会社の選任、共有物の使用方法の決定などは、管理行為に該当するかが問題になりやすい。ただし、借地借家法の適用を受ける長期・強固な賃貸、建物の大規模改修、用途変更を伴う行為は、単なる管理ではなく変更・処分に近いと評価されることがある。
共有物に重大な変更を加えるには、原則として他の共有者全員の同意が必要である。民法251条は、共有物の変更について、他の共有者の同意が必要であると定める。ただし、2023年施行の改正により、共有物の形状または効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は、全員同意を要しない方向で整理された。政府広報オンラインも、共有制度の見直しとして、軽微な変更であれば共有者全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定できるようになったと説明している。
不動産全体の売却、建物の解体、建替え、担保権設定、大規模改修、土地の造成、農地転用、開発行為などは、共有者全員の権利に強く影響するため、全員同意が問題になりやすい。
共有不動産全体を売却するには全員同意が必要である。一方、自分の共有持分だけを第三者や他の共有者へ売却・贈与することは、原則として単独で可能である。
この点は、共有トラブルで特に危険である。相続人の1人が、他の相続人に相談せず、自分の持分を共有持分買取業者や第三者に売却することがあり得る。すると、家族だけの問題だった共有関係に、血縁関係のない第三者が入る。第三者は経済合理性に従って、使用対価請求、持分買取交渉、共有物分割請求などを行う可能性がある。
民法253条は、各共有者が持分に応じて管理費用を支払い、その他共有物に関する負担を負うと定める。
一方、地方税法10条の2は、共有物に対する地方団体の徴収金について、納税者が連帯して納付する義務を負うと定める。
このため、共有者間の内部関係では「持分に応じて負担」が基本であっても、市区町村との関係では、共有者全員が固定資産税等について連帯納税義務を負う。実務では代表者に納税通知書が送られることが多く、代表者が全額を立て替え、他の共有者から回収する場面が多い。誰かが支払わないと、代表者や資力のある共有者に負担が集中し、求償請求や感情的対立に発展する。
主要な論点を、制度・手続・実務の順に整理します。
相続で不動産を共有名義にしてしまった場合に最も典型的なトラブルは、売りたい人と売りたくない人が分かれることである。
例えば、母の死亡後、実家を長男・長女・次男が3分の1ずつ共有したとする。長女は自分の住宅ローン返済のために売却したい。次男は遠方に住んでおり管理が負担なので売却に賛成である。しかし長男は実家に思い入れがあり、「親の家を売るのは許せない」と反対する。
この場合、不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要になるため、長男が反対すれば任意売却は進まない。長女・次男は、長男に持分を買い取ってもらう、長男を説得する、共有物分割請求を検討する、自分の持分のみを売却する、などの選択肢を考えることになる。
売却できない状態が長引くと、次の損失が生じる。
共有は「将来ゆっくり考える」ための方法に見えるが、実際には時間経過により解決難度を上げることが多い。
親と同居していた子が、相続後も実家に住み続けることは珍しくない。問題は、その実家が兄弟姉妹の共有名義になっている場合である。
同居していた長男は、「自分が親の介護をしていた」「ここが生活の本拠だから出ていけない」と主張する。別居していた長女は、「長男だけが家を使っているのに、固定資産税や修繕費を同じ割合で負担するのは不公平だ」と考える。次男は「家賃相当額を払うか、売却して分けてほしい」と主張する。
このトラブルでは、少なくとも次の論点が出る。
特に、同居相続人が「無償で住める」と思い、別居相続人が「当然に賃料相当額をもらえる」と思っている場合、認識のずれが大きい。共有名義にするなら、少なくとも使用期間、使用対価、固定資産税、修繕費、売却条件を文書で決めておくべきである。
建物は時間とともに老朽化する。屋根、外壁、給排水管、基礎、耐震性、雨漏り、シロアリ、電気設備、空調設備などに問題が生じる。共有名義では、修繕や建替えの意思決定が難しくなる。
小規模な保存行為であれば単独でも可能な場合がある。しかし、数百万円から数千万円の大規模修繕、建替え、解体、更地化、用途変更、賃貸物件化は、他の共有者の同意が必要になることが多い。
典型例は次のとおりである。
この状態では、工事業者も金融機関も慎重になる。リフォームローンや担保設定には共有者の同意が必要になることが多く、共有者の1人が協力しなければ資金調達が止まる。
「売りたくないなら貸せばよい」と考える相続人もいる。しかし、共有不動産の賃貸活用は簡単ではない。
賃貸に出すには、賃料、契約期間、普通借家か定期借家か、修繕費、管理会社、敷金、原状回復、入居者審査、火災保険、所得税申告、賃料収入の分配、空室リスク、借地借家法の影響などを決める必要がある。
共有者の1人が「賃貸にして毎月収入を得たい」と考えても、別の共有者が「他人に貸すと将来売りにくい」「親の家を他人に使わせたくない」「修繕費を負担したくない」と反対することがある。
また、いったん普通借家契約で貸すと、貸主側の都合だけで簡単に退去してもらえるわけではない。将来売却や建替えを予定するなら、契約類型や期間設定を慎重に検討する必要がある。
共有不動産では、誰かが固定資産税、都市計画税、火災保険料、草刈り費、修繕費、管理会社費用、町内会費、除雪費、空き家管理費などを支払うことになる。
代表者に納税通知書が届く場合、代表者は「自分だけが払っている」と不満を持つ。他の共有者は「代表者が勝手に管理している」「自分は使っていないから払いたくない」と主張する。
民法上は持分に応じた負担が原則であるが、地方税法上は共有者全員に連帯納税義務がある。この二重構造を理解していないと、代表者は市区町村への納税義務と、共有者間の求償関係を混同してしまう。
さらに、立替金の請求を長期間放置すると、証拠が散逸し、時効や合意の有無をめぐる争いが生じる。共有名義にした場合、最低限、費用負担表、支払証拠、精算時期、振込先、支払わない場合の対応を文書化すべきである。
相続不動産の共有で最も深刻なのは、共有者の死亡により持分がさらに細分化することである。
例えば、父の不動産を子3人が3分の1ずつ共有した後、長男が死亡し、長男の配偶者と子2人が長男持分を相続すると、共有者は長女、次男、長男の配偶者、長男の子2人に増える。さらに次男が死亡すれば、次男の配偶者や子が共有者に加わる。
このように相続が連鎖すると、共有者は兄弟姉妹から甥姪、配偶者、孫世代へ拡散する。世代が離れるほど、親族関係は希薄になり、話し合いは難しくなる。
問題は人数だけではない。
共有者が増えると、売却同意書、委任状、印鑑証明書、本人確認、意思能力確認、登記書類、税務書類の取得が複雑化する。実務上、共有者が多数になった不動産は、市場価値があっても売却までに長期間を要する。
共有者の1人が認知症等により判断能力を失うと、売却、建替え、賃貸、持分譲渡、遺産分割協議などの意思表示が難しくなる。家族が本人のためによかれと思って署名押印しても、本人の意思確認ができなければ無効やトラブルの原因になり得る。
必要に応じて成年後見制度、保佐、補助、任意後見、家族信託等が検討されるが、後見人は本人の財産保護を目的として行動する。共有者全体にとって合理的な売却であっても、本人にとって必要性が乏しい、価格が不相当、居住利益を害する、と判断されれば、簡単に同意できないことがある。
相続時点では全員が元気でも、10年後、20年後には判断能力低下のリスクが高まる。共有名義は、この将来リスクを共有者全員に抱え込ませる。
共有者が所在不明になることもある。住民票を追っても現住所が分からない、海外に転出している、親族と絶縁している、郵便を受け取らない、電話やメールに応じない、といったケースである。
2023年施行の民法改正により、所在等不明共有者がいる場合の共有物管理、変更、持分取得、持分譲渡権限付与などの制度が整備された。政府広報オンラインも、所在不明の共有者がいる場合、裁判所の決定を得て、他の共有者の持分の過半数により管理行為をしたり、所在不明共有者の持分取得・譲渡をしたりできる制度を紹介している。
ただし、これらは万能ではない。裁判所への申立て、調査、公告、供託、時価評価、利害関係人対応が必要であり、時間と費用がかかる。相続開始から長期間経過していない遺産共有については、適用関係に注意が必要である。
相続不動産を共有にする背景には、「不動産の価値をいくらと見るか」で揉めていることが多い。
評価には複数の考え方がある。
長男が不動産を取得して代償金を払う場合、長男は低い評価を望み、他の相続人は高い評価を望みやすい。売却して現金で分ける換価分割なら市場価格で決まりやすいが、家を残したい相続人がいる場合は評価争いが生じる。
不動産鑑定士の鑑定が必要になる場合もある。家庭裁判所の遺産分割調停でも、必要に応じて資料提出や鑑定が行われることがある。裁判所は、調停手続で事情を把握し、分割方法の希望を聴取し、解決案を提示することがあると説明している。
相続不動産を共有にする場合、税務も複雑になる。
相続税は、正味の遺産額が基礎控除額を超える場合に申告・納税が必要となる。基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数で計算される。
相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内である。
共有により特に注意すべき税務論点は次のとおりである。
税務は「名義」だけでなく、実際の取得者、負担者、資金の出所、利用状況、申告書の記載により判断される。共有名義にすると、税務資料の収集と申告責任も分散する。
相続登記は、2024年4月1日から義務化された。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要がある。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象となり得る。義務化前に相続した不動産で未登記のものも対象となり、法務省は2027年3月31日までに相続登記が必要となる場合を説明している。
この制度により、「遺産分割がまとまらないから何もしない」という対応は危険になった。早期の遺産分割が難しい場合には、相続人申告登記を利用して義務を果たすことができる場合がある。
もっとも、相続人申告登記は、共有問題の根本解決ではない。相続人であることを申し出る制度であり、誰が不動産を最終取得するか、売却するか、代償金をどうするか、固定資産税を誰が負担するかを決めるものではない。共有トラブルの「延命措置」にならないよう、遺産分割協議・調停・売却方針の検討を並行すべきである。
相続では、被相続人がどこに不動産を持っていたか分からないことがある。固定資産税通知書、権利証、登記識別情報、名寄帳、課税明細、古い契約書、農地台帳、山林の書類が散逸していると、相続財産調査が難しくなる。
政府広報オンラインは、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まり、所有者本人または相続人等の請求に基づき、特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化した証明書を取得できる制度を紹介している。
ただし、検索条件の氏名・住所が登記簿上の氏名・住所と一致しない不動産は抽出されない場合がある。住所変更登記が未了、旧字体、旧住所、家督相続時代の名義、被相続人の父母祖父母名義のまま、といった場合には、追加調査が必要である。
2023年施行の民法改正では、相続開始から10年を経過した後に行う遺産分割について、原則として特別受益や寄与分を考慮した具体的相続分ではなく、法定相続分または指定相続分を基準にする方向の制度が整備された。政府広報オンラインも、相続開始から10年経過後の遺産分割では、原則として生前贈与や被相続人への貢献などを加味した具体的相続分を考慮せず、法定相続分または指定相続分により画一的に行うと説明している。
これは、遺産分割協議に10年の期限があるという意味ではない。しかし、長期間放置すると、「兄が親から多額の生前贈与を受けていた」「妹が長年介護した」といった主張を反映しにくくなる可能性がある。
共有名義は、いったん作ると「いつか話し合えばよい」と考えられがちである。しかし、相続開始から10年という時間軸は、遺産分割の実務に大きな影響を与える。共有を選ぶなら、将来の解消時期と方法を明確にしておくべきである。
不要な土地を相続した場合、相続土地国庫帰属制度により国に引き渡す選択肢がある。法務省は、相続等により土地を取得した人が申請可能であり、共有地の場合は共有者全員が共同して申請する必要があると説明している。
この制度は、共有不動産の救済策になり得るが、要件は厳しい。建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、争いがある土地などは対象外または不承認となる可能性がある。共有者全員の共同申請が必要であるため、共有者の1人が反対、所在不明、判断能力低下の場合は利用が難しくなる。
つまり、共有名義にしてしまった後で「不要なら国に返せばよい」と考えるのは危険である。国庫帰属制度は選択肢の1つであって、共有問題を自動的に解消する制度ではない。
主要な論点を、制度・手続・実務の順に整理します。
父が死亡し、母は既に亡くなっている。相続人は長男、長女、次男の3人。遺産は実家土地建物と預金300万円のみ。長男は父と同居し、父の介護もしていた。遺産分割協議では、長男が住み続けたいが代償金を払えないため、3人が各3分の1で共有登記した。
長女と次男は、数年後に「使っていない不動産の固定資産税を払いたくない」「長男だけが住んでいるのは不公平」「売却して現金で分けたい」と考える。長男は「介護をしたのは自分」「ここを出ると住む場所がない」と反論する。
論点は、長男の使用権原、使用対価、固定資産税、修繕費、介護貢献の評価、売却時期、長男の代替住居である。
共有にするなら、遺産分割協議書とは別に、長男の居住期間、使用料の有無、固定資産税負担、修繕費負担、売却条件、長男死亡時の扱いを明文化する。より望ましいのは、長男単独取得＋代償金、生命保険活用、分割払いの代償金、公正証書化、抵当権設定などを検討することである。
地方にある父母の家を、都市部に住む兄弟姉妹4人が4分の1ずつ共有した。誰も住まない。固定資産税は長女に届き、長女が立て替えている。草刈りや雨漏り対応は近所の親戚がしている。
長女は立替金を請求するが、他の兄弟姉妹は「自分は使っていない」「売ればよい」と言う。ところが、次男だけは「先祖代々の土地だから売りたくない」と反対する。建物は老朽化し、近隣から苦情が来る。解体費用の見積りは300万円で、誰も払いたくない。
相続時に空き家になることが明らかなら、共有にせず、早期売却、換価分割、相続土地国庫帰属制度の可否、解体後売却、隣地所有者への売却、自治体の空き家バンク、買取業者査定を検討する。共有にする場合は、管理代表者、費用負担、売却期限、反対者の買取義務を合意書に入れる。
父が所有していた賃貸アパートを、子2人が2分の1ずつ共有した。兄は賃貸経営を継続し、修繕投資をして収益を上げたい。妹は早く売却して現金化したい。
兄は外壁塗装、給湯器交換、空室リフォーム、管理会社変更を進めたいが、妹は費用負担に反対する。賃料収入の分配、所得税申告、減価償却、借入金、修繕費の資本的支出該当性、将来売却時の価格などで対立する。
収益物件は、共有よりも法人化、1人取得＋代償分割、売却、信託、管理契約明確化が望ましい場合がある。共有にするなら、賃貸経営方針、資本的支出の承認基準、収益分配、修繕積立金、管理者権限、売却基準を合意する。
祖父名義の山林と農地が残っていた。父の死亡後、相続人多数で共有登記をしたが、現地を見たことがない相続人もいる。境界は不明、固定資産税は少額、売却先も分からない。
少額だから放置されやすいが、倒木、土砂崩れ、不法投棄、隣地境界、農地法、森林管理、相続土地国庫帰属制度の要件、共有者全員の同意などが問題になる。価値が低い不動産ほど、専門家費用や測量費用を誰が負担するかで揉める。
名寄帳、登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産評価証明書、現地確認、隣地所有者調査を行う。共有にする前に、隣地売却、自治体相談、森林組合相談、農業委員会相談、国庫帰属制度の可否を検討する。
兄弟3人で共有していた実家について、次男が資金難から自分の3分の1持分を第三者に売却した。長男と長女は知らなかった。
第三者共有者は、使用対価、持分買取、全体売却、共有物分割を求める可能性がある。家族間なら曖昧にできた使用関係も、第三者が入ると権利義務が明確に主張される。長男が住んでいれば、賃料相当額や退去をめぐる交渉が始まる。
共有にするなら、共有者間契約で第三者譲渡時の事前通知、優先買取権、評価方法、買取期限などを合意しておく。ただし、合意の効力や登記・第三者対抗の問題があるため、弁護士・司法書士の検討が必要である。
主要な論点を、制度・手続・実務の順に整理します。
相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合、家庭裁判所の遺産分割調停を申し立てることができる。裁判所の説明によれば、遺産分割調停は、相続人の1人または複数人が他の相続人全員を相手方として申し立てる手続である。調停では、事情聴取、資料提出、鑑定などを通じて事情を把握し、各当事者の希望を聴取しながら合意を目指す。話合いがまとまらず調停不成立となると、自動的に審判手続が開始され、裁判官が諸事情を考慮して審判を行う。
不動産を含む遺産分割では、主に次の方法がある。
不動産を物理的または財産単位で分ける方法である。例えば、長男がA土地、長女がB土地、次男が預金を取得する。土地を分筆して分ける場合もある。
現物分割は、不動産が複数ある、土地が分筆可能、各財産の価値が近い場合に向く。反面、自宅1つしかない場合や、分筆により価値が下がる場合には難しい。
相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法である。共有を避ける有力な方法だが、取得者の資金力と評価額合意が必要になる。代償金の支払い方法、期限、分割払い、担保、遅延損害金、税務処理を明確にする必要がある。
不動産を売却し、売却代金を分配する方法である。不動産の利用者がいない、全員が現金化を希望する、評価争いを避けたい場合に有効である。売却価格、仲介業者、最低売却価格、測量、解体、残置物処理、譲渡所得税、売却費用を決める必要がある。
不動産を複数相続人の共有とする方法である。短期的には合意しやすいが、長期的にはこのページで述べる多数のトラブルを生みやすい。共有分割は、共有者間の関係が良好で、利用目的、費用負担、将来の売却条件が明確な場合に限定すべきである。
家庭裁判所の遺産分割調停では、裁判官、家事調停官、家事調停委員、裁判所書記官が関与する。必要に応じて、不動産鑑定士等の鑑定人、専門委員が関わることもある。未成年者や成年後見制度利用者が相続人に含まれ、利益相反がある場合には、特別代理人、臨時保佐人、臨時補助人などが問題になる。
一般の相続人にとって重要なのは、家庭裁判所は「感情の正しさ」だけで判断する場ではなく、法定相続分、遺言、特別受益、寄与分、遺産の評価、取得希望、代償金支払能力、利用状況などを資料に基づいて検討する場であるという点である。
遺産分割調停・審判は、相続財産を相続人間で分ける手続である。共有物分割訴訟は、既に物権共有となっている共有物について、共有関係を解消する民事訴訟である。
遺産共有の段階では、原則として遺産分割手続が中心になる。遺産分割後に共有名義となった場合、または相続開始から長期間経過して一定の要件を満たす場合には、共有物分割訴訟が問題になり得る。
共有物分割訴訟では、現物分割、全面的価格賠償、競売などが検討される。裁判所の手続に進むと、当事者が望まない競売になる可能性もある。任意売却より競売価格が低くなるリスクがあるため、訴訟前に任意の全体売却や持分買取を検討する価値は大きい。
主要な論点を、制度・手続・実務の順に整理します。
2024年4月1日から、相続登記は義務となった。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならない。遺産分割で不動産を取得した場合も、遺産分割成立から3年以内に、その内容に応じた登記が必要である。正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となり得る。
共有名義にした場合でも、登記義務は消えない。むしろ、共有者全員の住所・氏名、持分、戸籍、遺産分割協議書、印鑑証明書などの整備が必要となる。
遺産分割がまとまらない場合、相続人申告登記を利用できることがある。法務省は、早期の遺産分割が難しい場合、相続人申告登記の手続を法務局ですることにより義務を果たすこともできると説明している。
ただし、相続人申告登記は、最終的な権利帰属を確定する登記ではない。遺産分割がまとまった場合には、その内容に応じた登記が別途必要になる。相続人申告登記をしたからといって、共有トラブルが解決するわけではない。
法定相続情報証明制度は、相続手続で使用する相続関係を一覧化する制度である。法務局は、被相続人および戸籍の記載から判明する相続人を一覧にした図を作成する手続を案内している。
共有不動産の相続では、戸籍収集が大量になりやすい。法定相続情報一覧図を活用すると、金融機関、法務局、税務署等での手続負担を軽減できる場合がある。
2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まった。政府広報オンラインによれば、所有者本人または相続人等からの請求に基づき、法務局の登記官が、特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化して証明する制度である。
相続で不動産を共有名義にしてしまった場合にも、被相続人名義の不動産が他に残っていないか、共有者が把握していない土地がないかを確認する手段となる。ただし、氏名・住所の不一致により抽出されない不動産があるため、名寄帳や固定資産税資料と併用すべきである。
政府広報オンラインは、2026年4月1日から、不動産所有者は住所や氏名等を変更したとき、変更日から2年以内に変更登記をすることが義務化され、正当な理由なく行わない場合には5万円以下の過料の対象となると説明している。
共有名義では、共有者全員の住所・氏名変更が登記に反映されていないと、将来の売却や担保設定で本人確認・書類取得が難航する。共有者が多いほど、住所変更未了が積み重なりやすい。
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相続税は、正味の遺産額が基礎控除額を超える場合に課税される。国税庁は、基礎控除額を3,000万円＋600万円×法定相続人の数と説明している。
申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内である。期限までに申告・納税しない場合、加算税や延滞税が問題になることがある。
共有名義にすると、相続税の負担者、納税資金、物納・延納の可否、共有者間の資金移動が複雑化する。不動産は評価額が大きい一方で現金化しにくいため、共有者の一部だけが納税資金に困ることもある。
小規模宅地等の特例は、一定の居住用・事業用・貸付事業用宅地等について、相続税評価額を大きく減額できる制度である。国税庁は、特定居住用宅地等について330㎡まで80%減額、特定事業用宅地等について400㎡まで80%減額、貸付事業用宅地等について200㎡まで50%減額などの枠組みを示している。
ただし、共有名義にすれば自動的に全員が有利になるわけではない。取得者ごとの要件、居住継続、保有継続、事業継続、生計一要件、申告期限までの分割状況などが問題になる。特例適用を前提に遺産分割をする場合は、税理士に事前確認すべきである。
代償分割では、相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う。国税庁は、代償財産の価額について、代償分割時の通常の取引価額を基に決定された場合の計算方法などを説明している。
注意すべきは、相続税評価額と時価が異なる場合である。不動産の相続税評価額が4,000万円、時価が5,000万円、代償金が2,000万円という場合、課税価格の計算は単純に見えても、代償債務の評価方法により差が生じる。遺産分割協議書にも「代償分割として支払う」旨を明確に記載すべきである。
共有者が自分の持分を売却すると、譲渡所得税が発生する場合がある。取得費、譲渡費用、所有期間、居住用財産特例、空き家特例、相続税取得費加算などを検討する必要がある。
共有者間で持分を無償譲渡または低額譲渡すると、贈与税やみなし贈与が問題になることがある。持分放棄も、他の共有者へ経済的利益が移転するため、税務上の検討が必要である。
共有不動産を賃貸する場合、賃料収入は原則として持分に応じて各共有者に帰属する。必要経費、減価償却、修繕費、管理費、借入金利息、固定資産税も持分や負担実態に応じて処理する必要がある。
家族間では「兄が全部管理しているから兄が申告すればよい」と考えがちだが、共有者ごとに所得が発生している場合は、各自の申告が必要になることがある。税務署対応を見据え、賃貸契約書、管理委託契約書、収支報告書、入出金口座、精算書を整備すべきである。
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相続不動産の共有トラブルを避ける基本原則は、不動産をできる限り単独所有にし、他の相続人へ金銭で調整することである。
具体的には、次の方法がある。
相続人の誰も不動産を使わない場合、換価分割が最も紛争を減らすことがある。売却すれば、売却代金から仲介手数料、測量費、解体費、譲渡費用、税金を控除し、残額を分けられる。
ただし、売却活動には全員の協力が必要である。遺産分割協議書には、売却担当者、仲介業者、最低売却価格、価格変更権限、測量・解体費用、残置物処理、税務申告、売却代金分配方法を記載するのが望ましい。
どうしても共有にする場合、共有者間契約または遺産分割協議書に出口条項を置くべきである。
最低限、次の事項を定める。
ただし、共有者間合意には限界がある。将来の相続人や第三者にどこまで拘束力を持たせられるか、登記できるか、違反時にどのような救済があるかは専門的検討が必要である。
被相続人が生前に遺言を作成しておくことは、共有回避に有効である。公正証書遺言で、誰に不動産を取得させるか、他の相続人へどの財産を渡すか、遺言執行者を誰にするか、生命保険金をどう活用するかを定めておけば、相続開始後の協議負担を減らせる。
もっとも、遺留分への配慮が必要である。特定の相続人に不動産を集中させると、他の相続人から遺留分侵害額請求を受ける可能性がある。遺言は、弁護士、公証人、税理士、司法書士、信託銀行等の関与により、法務・税務・実行可能性を検討して作成すべきである。
高齢の親が不動産を持っている場合、認知症発症後は売却や組替えが難しくなる。家族信託、任意後見、生命保険、遺言を組み合わせることで、相続発生前から共有化を防ぐ設計ができる場合がある。
ただし、家族信託は万能ではない。信託契約の設計、受託者の権限、受益者連続、課税関係、金融機関対応、登記、遺留分、信託終了時の帰属権利者などを慎重に設計する必要がある。
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最も明快な解決策は、共有者全員が合意して不動産全体を売却し、代金を持分に応じて分けることである。
必要な実務は次のとおりである。
全員合意がある場合でも、共有者の1人が遠方、海外、病気、認知症、未成年であると手続は難しくなる。早期に司法書士、弁護士、不動産仲介業者へ相談すべきである。
誰かが住み続けたい、事業を継続したい、先祖代々の土地を残したい場合、共有者の1人が他の共有者の持分を買い取る方法がある。
論点は、持分価格の評価、支払方法、税務、登記、抵当権設定、分割払いの担保である。価格は「不動産全体価格×持分割合」で単純に決まるとは限らない。第三者に売りにくい共有持分として評価するのか、共有解消を前提に全体価格ベースで評価するのかで金額が変わる。
親族間では、低額譲渡や贈与税の問題もあるため、税理士の確認が必要である。
遺産分割直後で、共有名義にしたものの全員が「やはり単独所有にした方がよい」と考える場合、追加協議により代償分割的な解決を図ることがある。
ただし、既に遺産分割が成立し登記も完了している場合、その後の持分移転は売買、贈与、交換、錯誤による更正、真正な登記名義の回復など、法的構成により税務・登記が変わる。安易に「遺産分割のやり直し」として処理すると、贈与税や譲渡所得税の問題が生じる可能性がある。
物権共有となっている場合、共有者は共有物分割協議により共有関係を解消できる。方法は、現物分割、価格賠償、換価分割、持分交換などである。
協議書には、対象不動産、持分、分割方法、代金、支払期限、登記手続、費用負担、税務申告、引渡し、残置物、境界、担保責任を明確に記載する。
協議がまとまらない場合、共有者は共有物分割訴訟を検討する。民法256条は、各共有者がいつでも共有物の分割を請求できると定める。ただし、5年を超えない期間の不分割契約は可能である。
共有物分割訴訟は、相手を懲らしめる手続ではなく、共有関係を解消する手続である。裁判所は、現物分割、全面的価格賠償、競売などを検討する。競売になれば、任意売却より低い価格になる可能性があるため、訴訟前または訴訟中の和解が重要である。
共有者の所在が分からない場合、2023年施行の改正民法に基づく手続が検討される。裁判所の決定を得て、所在等不明共有者以外の共有者で管理行為をしたり、所在等不明共有者の持分を取得したり、第三者への譲渡権限付与を受けたりする制度である。政府広報オンラインも、供託を要する持分取得・譲渡制度を紹介している。
ただし、所在等不明であることの調査、公告、供託、価格評価が必要である。遺産共有との関係、相続開始からの期間、他の共有者の異議、担保権の有無などにより手続選択が変わる。
使い道のない土地については、相続土地国庫帰属制度を検討できる。共有地の場合、共有者全員で申請する必要がある。法務省は、相続等により土地の共有持分を取得した共有者は、共有者全員が共同して申請することで制度を利用できると説明している。
建物がある土地、境界不明、担保権設定、管理困難な崖地、土壌汚染、争いがある土地などは利用困難である。共有名義で意見が分かれている場合、全員申請という要件自体が障壁になる。
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相続で不動産を共有名義にしてしまった場合に起こるトラブルは、1つの専門職だけで完結しないことが多い。以下は、主な専門職の役割である。
| 専門職・機関 | 主な役割 | 共有不動産トラブルでの関与場面 |
|---|---|---|
| 弁護士 | 交渉、遺産分割調停・審判、共有物分割訴訟、遺留分、使い込み疑い、契約書作成、紛争代理 | 共有者間で売却・居住・費用負担・代償金を争う場合の中心職 |
| 司法書士 | 相続登記、不動産名義変更、戸籍収集、登記申請代理、裁判所提出書類作成 | 相続登記義務化対応、共有持分移転登記、住所変更登記、法定相続情報 |
| 税理士 | 相続税申告、譲渡所得税、贈与税、代償分割、小規模宅地等の特例 | 共有にした場合の相続税、売却時の譲渡所得、持分移転税務 |
| 行政書士 | 遺産分割協議書、相続関係説明図、遺言作成支援等。ただし紛争・税務・登記代理は除く | 争いがない相続書類整理、協議書作成補助 |
| 公証人 | 公正証書遺言、公正証書契約 | 共有回避の遺言、代償金分割払いの公正証書化 |
| 遺言執行者 | 遺言内容の実現 | 遺言に基づく不動産取得、売却、登記手続の推進 |
| 信託銀行等 | 遺言信託、遺言保管、執行、資産承継相談 | 大規模財産・金融資産を含む相続設計 |
| 不動産鑑定士 | 不動産の適正価格評価 | 代償金、共有物分割、調停・審判で評価が争点になる場合 |
| 土地家屋調査士 | 境界確認、測量、分筆登記、表示登記 | 現物分割、売却前測量、境界未確定地、未登記建物 |
| 宅地建物取引士・不動産仲介業者 | 売却査定、媒介、重要事項説明、売買契約実務 | 全体売却、持分売却、空き家処分、収益物件売却 |
| 家庭裁判所 | 遺産分割調停・審判、特別代理人選任等 | 遺産分割協議がまとまらない場合 |
| 裁判官・家事調停官・調停委員 | 手続進行、合意形成、審判 | 相続人間の主張整理、資料提出、解決案提示 |
| 裁判所書記官 | 記録管理、調書作成、手続案内 | 調停・審判の事務手続 |
| 家庭裁判所調査官 | 家事事件の調査 | 事情調査が必要な場合 |
| 鑑定人・専門委員 | 専門的知見の提供 | 不動産価格、建築、会社価値等が争点の場合 |
| 特別代理人・臨時保佐人・臨時補助人 | 利益相反時の代理 | 未成年者、後見・保佐・補助利用者が共有者・相続人の場合 |
| 公認会計士 | 非上場株式評価、会社財務、事業承継 | 事業用不動産や会社資産が絡む場合 |
| 中小企業診断士 | 事業承継、経営改善、後継者育成 | 店舗・工場・賃貸業など事業承継と不動産が絡む場合 |
| 弁理士 | 特許・商標等の知的財産手続 | 事業承継で知財と不動産が一体の場合 |
| ファイナンシャル・プランナー | 家計、保険、老後資金、専門家連携 | 代償金原資、生命保険、住替え資金設計 |
| 社会保険労務士 | 遺族年金等 | 死亡後の周辺手続、生活資金確認 |
| 法務局・遺言書保管官 | 登記、自筆証書遺言書保管制度 | 相続登記、相続人申告登記、遺言保管確認 |
| 市区町村戸籍担当・税務担当 | 戸籍、住民票、固定資産税、名寄帳 | 相続人調査、固定資産税、共有代表者対応 |
| 金融機関・保険会社 | 預金払戻し、保険金請求、ローン確認 | 代償金原資、相続財産調査、抵当権対応 |
主要な論点を、制度・手続・実務の順に整理します。
以下の質問に1つでも明確に答えられない場合、共有名義は慎重に考えるべきである。
共有者間で話し合いをする場合、感情論だけでなく、少なくとも次の議題を設定する。
個別事情で結論が変わるため、一般情報として整理します。
一般的には、絶対に避けるべきとまではいえない。共有者が少数で、関係が良好で、利用目的が明確で、費用負担と売却条件を書面化できる場合には、共有が機能することもある。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、しかし、相続不動産の共有は、時間経過により共有者の死亡、認知症、所在不明、資金事情の変化、感情対立が起きやすい。単に「平等だから」という理由で共有にするのは危険です。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、不動産全体の任意売却は、原則として共有者全員の同意が必要があります。反対者がいる場合は、持分買取、説得、代償金、共有物分割請求、自分の持分のみの売却などを検討する。ただし、手続選択は遺産共有か物権共有かにより異なる。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、事案による。共有者は共有物全体を持分に応じて使用できるが、1人が持分を超えて使用している場合、他の共有者に対する使用対価の問題が生じ得る。無償使用の合意、親との使用貸借、介護貢献、遺産分割協議の内容などを確認する必要がある。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、内部的には持分に応じて負担するのが原則です。一方、地方税法上は共有者が連帯納税義務を負う。実務では代表者に納税通知書が届くことが多いが、代表者だけが最終負担者という意味ではない。代表者が立て替えた場合、他の共有者に持分に応じて求償することが考えられる。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、原則として、自分の共有持分だけを処分することは可能です。ただし、第三者に持分を売ると、家族以外の人が共有関係に入り、使用対価、持分買取、共有物分割などをめぐる新たな紛争が起きる可能性がある。税務上の譲渡所得も確認する必要があります。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、避ける必要があるとされています。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要があります。義務化前の相続についても対象となる場合がある。遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記を含め、司法書士や法務局に相談する必要があります。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、必ず希望どおり解消できるとは限らない。調停は合意を目指す手続であり、不成立となれば審判へ移行する。審判では、遺産の種類・性質、当事者の希望、取得能力、代償金支払能力などが考慮される。共有分割となる可能性もゼロではないが、共有は問題を先送りする場合があるため、代償分割や換価分割を具体的資料に基づき主張することが重要です。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、遺産分割自体ができなくなるわけではない。ただし、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、原則として特別受益や寄与分を反映した具体的相続分ではなく、法定相続分または指定相続分を基準とする制度がある。長期間放置すると、自分に有利な事情を主張しにくくなる可能性がある。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、相続土地国庫帰属制度の要件を満たせば可能性はある。ただし、共有地は共有者全員で申請する必要がある。建物がある土地、担保権がある土地、境界不明土地、争いがある土地などは利用が難しい。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
一般的には、争いがある、または共有者が反対している場合は弁護士が中心になる。不動産登記や相続登記義務化への対応は司法書士、相続税申告や代償分割・売却税務は税理士、不動産価格が争点なら不動産鑑定士、境界・分筆なら土地家屋調査士、売却なら宅地建物取引士・不動産仲介業者に相談する。争いがない書類整理では行政書士が関与できる場合もあるが、紛争代理、税務、登記代理の範囲には注意が必要です。 ただし、物件の状況、相続人間の合意、証拠関係、税務・登記上の要件によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。
主要な論点を、制度・手続・実務の順に整理します。
相続で不動産を共有名義にしてしまった場合に起こるトラブルは、単に「兄弟仲が悪いから起こる」のではない。不動産の共有という法構造そのものが、売却、使用、管理、修繕、税金、次世代相続、判断能力、所在確認という多くの意思決定を共有者全員に要求するために起こる。
共有名義は、預金を等分するような単純な公平ではない。むしろ、不動産をめぐる将来の意思決定を、共有者全員とその相続人に引き継がせる仕組みである。
したがって、相続不動産では次の原則を重視すべきである。
最も危険なのは、「とりあえず共有」によって相続人全員が問題を解決したつもりになることである。相続不動産の共有名義は、入口では簡単でも、出口は複雑である。共有にする前に出口を決め、既に共有にしてしまった場合は、共有者が増える前、建物が傷む前、判断能力や所在の問題が起きる前に、解消または管理ルールの明文化へ動くべきである。