認知症の親の実家売却に
家族信託を使う想定例

家族信託は、法律上の条文名としては民事信託、親族間信託と説明されることが多い仕組みです。財産の名義や管理権限を受託者へ移しながら、経済的利益は受益者に帰属させ、信託目的に沿って財産を管理します。

次の比較表は、認知症の親の実家売却で頻出する用語を、今回の想定例に引き寄せて整理したものです。誰が権限を持ち、誰の利益のために動くのかを誤解すると、売却代金が子のものになったという誤った理解につながるため、各役割の違いを読み取ってください。

次の判断の流れは、親の実家を信託財産に入れた場合に、誰がどの順番で関与するかを表しています。手続の順番を理解することは、売却権限と売却代金の帰属を取り違えないために重要で、受託者が親のために行動する構造を読み取ることができます。

次の3つの整理は、家族信託に期待できることと期待しすぎてはいけないことを分けたものです。制度の限界を知ることは、後見、遺言、税務申告などを併用すべき場面を見落とさないために重要です。

家族信託で最も重要なのは、親本人が信託契約の意味を理解しているかです。単に署名できる、印鑑を押せるというだけでは足りません。どの不動産を信託し、誰に管理を任せ、将来売却される可能性があり、売却代金が誰のために使われるのかを、本人が自分の言葉で説明できるかを確認します。

次の判断の流れは、家族信託を進められるか、成年後見を中心に検討すべきかを分ける考え方を示しています。最初の分岐で無理をすると契約無効や親族間紛争につながるため、本人理解、記録、公正証書化の順番を読み取ってください。

次の一覧は、契約前に集めておきたい資料と確認事項を整理したものです。資料があるほど、後日「親は理解していなかった」「売却の必要性がなかった」と争われたときに説明しやすくなります。

次の時系列は、相談から契約・登記までの準備順序を表しています。順番を意識することは、契約書だけ先に作って口座や税務で行き詰まる事態を避けるために重要です。

公正証書化には、本人確認と意思確認の記録が残りやすい、後日の争いへの備えになる、金融機関・登記・税務・第三者説明で信用性が高まるという利点があります。ただし、公正証書にしただけで常に有効になるわけではなく、本人が実質的に理解していたことの記録が重要です。

家族信託を使って実家売却に備える場合、最初に制度を選ぶのではなく、事実関係を整理します。親の判断能力、実家の名義、居住状況、介護費用、預貯金、兄弟間の信頼関係、遺言、相続税、譲渡所得税、担保や共有者の有無を確認したうえで、信託、後見、遺言、不動産売却を組み合わせます。

次の時系列は、家族信託を作ってから実家売却・代金管理までに進む主な順番を表しています。順番を把握することは、登記や口座開設が終わらないまま売却に入る混乱を避けるために重要です。

次の一覧は、実家を売る、貸す、保有する、解体して土地を持つという選択肢を比べたものです。施設入居後も直ちに売却が最適とは限らないため、各選択肢の長所と短所から、親の生活・介護費用・帰宅可能性に合う判断を読み取ってください。

次の一覧は、家族信託不動産を売却するときに通常の不動産売買へ追加して説明する事項を整理したものです。買主側の金融機関や司法書士が慎重に確認するため、受託者の立場と信託財産性を示す資料を読み取れる状態にすることが重要です。

不動産売却では、宅地建物取引業者による査定、媒介契約、重要事項説明、売買契約、決済、登記が行われます。家族信託不動産の場合は、信託実務に慣れた司法書士・仲介業者を選び、信託契約、信託登記、売却代金の入金先まで一体で確認します。

家族信託は、財産管理と承継設計の制度であり、それ自体が節税制度ではありません。信託設定時、信託期間中、売却時、受益者変更時、信託終了時、相続時にそれぞれ課税関係が問題になります。

次の比較表は、家族信託で実家売却を考える際に確認する主な税務論点を並べたものです。税目ごとに確認時期が違うため、契約作成前、売却前、相続前後のどこで税理士確認が必要かを読み取ってください。

次の強調表示は、実家売却時の譲渡所得の基本式を示しています。売却価額だけで税金が決まるわけではなく、取得費、譲渡費用、特別控除が課税所得を大きく左右することを読み取ってください。

次の数値例は、売却価額4,200万円、取得費500万円、譲渡費用180万円と仮定した単純計算です。3,000万円特別控除の有無で課税対象額が大きく変わるため、特例の可否を売却前に確認する重要性を読み取ってください。

次の縦方向の比較は、3,000万円特別控除がある場合とない場合の課税譲渡所得の違いを、高さの目安で示しています。高さが大きいほど課税対象額が大きく、特例確認が税負担に直結することを読み取ってください。

親の生前に売るのか、親の死亡後に売るのか、信託を終了させるのか、帰属権利者を誰にするのかは税務上重要です。通常の相続なら使えた可能性のある特例を、信託条項によって失うことがないよう、契約前から税理士に確認します。

空き家特例は、一定の被相続人居住用家屋または敷地等を平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売る場合に問題となる制度です。控除額は原則として最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円とされるため、売却時期と取得者数も確認します。

認知症の親の実家売却に家族信託を使う場合、ひとつの資格だけですべてを安全に扱えるとは限りません。契約有効性、登記、税務、不動産売却、境界、家族紛争、後見が連動するため、専門職の役割分担を理解しておくことが重要です。

次の一覧は、各専門職が主に確認する領域を整理したものです。どの問題を誰に確認するかを読み取ることで、契約後に税務や登記でやり直しが必要になる事態を避けやすくなります。

次の対応整理は、どの場面でどの専門職を早めに入れるとよいかを示しています。相談先の順番を誤ると、契約書を作った後に税務や登記で修正が必要になるため、問題の種類ごとに読み分けてください。

司法書士に関する周辺論点として、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の可能性があります。家族信託の設計でも、将来の相続登記や信託終了時登記との関係を確認します。

Q1. 親がすでに認知症ですが、家族信託を作れますか。

一般的には、診断名だけでは判断できず、親が信託契約の意味、実家売却の可能性、受託者へ権限を渡すこと、売却代金の使途を理解できるかが問題になります。ただし、契約内容の複雑さ、診療記録、面談時の応答、家族関係によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士、司法書士、公証人等へ相談する必要があります。

Q2. 家族信託を作れば、家庭裁判所の許可なしで実家を売れますか。

一般的には、信託契約と信託登記が適切に整備され、受託者の売却権限が明確で、信託目的に沿った売却であることが必要とされています。ただし、本人の居住実態、契約条項、後見制度との併用、買主側金融機関や司法書士の確認によって慎重な対応が必要になる可能性があります。具体的な売却可否は専門家へ確認する必要があります。

Q3. 家族信託を作ると親の財産は子のものになりますか。

一般的には、自益信託では受託者である子が管理・処分権限を持っても、経済的利益は受益者である親に残ると整理されます。ただし、受益者や残余財産の定め方、受益権の移転、対価の有無によって税務や権利関係が変わる可能性があります。契約内容は専門家に確認する必要があります。

Q4. 受託者は長男一人でよいですか。

一般的には、近隣に住み実務対応できる子が単独受託者になる設計もあります。ただし、他の相続人が不信感を持つ場合、信託監督人、定期報告、複数査定、利益相反取引制限などを設けないと紛争化する可能性があります。家族関係や財産額を踏まえて専門家へ相談する必要があります。

Q5. 実家を売らずに賃貸できますか。

一般的には、信託契約に賃貸権限が入っていれば、賃貸を検討できる場合があります。ただし、修繕、借主対応、原状回復、退去交渉、所得税申告、本人が戻る場合の制約などが生じる可能性があります。売却と賃貸のどちらが適切かは、不動産の状態、地域需要、親の希望、介護費用を踏まえて専門家と確認する必要があります。

Q6. 家族信託と遺言はどちらが必要ですか。

一般的には、家族信託は生前から判断能力低下後の財産管理に強く、遺言は死亡後の承継指定に強い制度と整理されます。ただし、信託財産と信託外財産、残余財産帰属、遺留分、相続税によって必要な設計は変わります。信託契約と遺言が矛盾しないよう、専門家に一体で確認する必要があります。

Q7. 家族信託は節税になりますか。

一般的には、家族信託自体は節税制度ではなく、財産管理と承継設計の制度とされています。ただし、設計によっては贈与税、相続税、譲渡所得税、空き家特例の不適用などで税務上不利になる可能性があります。税理士が契約前から関与することが重要です。

Q8. 親が施設に入った後でも3,000万円特別控除は使えますか。

一般的には、居住用財産の3,000万円特別控除は、居住実態、住まなくなった時期、売却時期、建物の取壊し、親族への売却でないことなどの要件確認が必要です。ただし、信託財産として売却する場合は、受益者課税関係や申告方法も含めて判断が変わる可能性があります。具体的には税理士へ確認する必要があります。

Q9. 親が亡くなった後に売れば空き家特例が使えますか。

一般的には、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋・敷地等には空き家特例が問題になります。ただし、信託終了により帰属権利者として取得した不動産では、通常の相続と同じように適用できるとは限りません。信託契約作成前に税理士へ確認する必要があります。

Q10. 信託契約書はインターネットのひな形で作れますか。

一般的には、家族信託は本人の判断能力、不動産登記、税務、売却権限、相続、遺留分、後見、金融機関対応が絡むため、定型文だけでは不十分になりやすいとされています。ただし、財産内容や家族関係によって必要な条項は変わります。実家売却を想定する場合は、専門家の共同確認が必要です。

Q11. 信託財産に入れた実家を、受託者である子が買い取れますか。

一般的には、受託者やその親族が信託不動産を買い取る場面は利益相反の典型とされています。ただし、信託監督人の書面同意、不動産鑑定、複数査定、他の相続人への説明などを条件に検討される場合があります。安値売却は忠実義務違反、損害賠償、遺留分、贈与税等の問題につながる可能性があるため、専門家確認が必要です。

Q12. 信託を作った後、受託者が先に認知症になったらどうなりますか。

一般的には、予備受託者を契約で定めておくことが重要です。予備受託者がいない場合、信託事務が止まり、裁判所で新受託者選任が必要になる可能性があります。高齢の兄弟姉妹を受託者にする場合は、後任設計を専門家に確認する必要があります。

Q13. 兄弟が反対していても家族信託は作れますか。

一般的には、親本人が所有者であり、判断能力があり、自由意思で契約するなら、全相続人の同意が常に要件になるわけではありません。ただし、反対する兄弟がいる場合、後日紛争になる可能性が高くなります。説明、記録、監督人、報告体制、公正証書化を含め、弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

法令・制度資料

• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「信託法」
• e-Gov法令検索「信託業法」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

成年後見・公証制度

• 法務省「成年後見登記制度」
• 厚生労働省「成年後見はやわかり」
• 裁判所「成年被後見人等の居住用不動産の処分についての許可」
• 日本公証人連合会「公正証書」
• 法務省「公証制度について」
• 厚生労働省「任意後見制度とは」

登記・税務

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 国税庁「登録免許税の税額表」
• 国税庁「新たに信託の設定等を行った場合」
• 国税庁「譲渡所得の計算のしかた」
• 国税庁「取得費となるもの」
• 国税庁「譲渡費用となるもの」
• 国税庁「受益者等課税信託の信託財産に属する資産の譲渡等」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「過去に居住していたマイホームを売ったとき」
• 国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」
• 東京国税局文書回答事例「信託契約における残余財産の帰属権利者として取得した土地等を譲渡した場合の特例適用可否」
• 国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「相続税及び贈与税に関する取扱い」