取得費加算で節税できる金額の
シミュレーション例

取得費加算の特例は、相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などを一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる所得税の特例です。取得費が増えると譲渡所得が減り、その分だけ所得税、復興特別所得税、住民税の負担が小さくなります。

節税額の概算 ＝ 実際に取得費へ加算できる相続税額 × 譲渡所得に適用される税率

次の重要ポイントは、取得費加算でどの金額が税負担を動かすのかを表しています。売却前の概算に直結するため重要であり、加算額、税率、譲渡益上限の3つを分けて読むことが大切です。

次の3つの項目は、取得費加算のシミュレーションで必ず分けて確認する要素を表しています。どれか1つを取り違えると試算が大きくずれるため、各項目から何を確認するかを読み取ってください。

次の判断の流れは、取得費加算の試算をどの順番で進めるかを表しています。順番を誤ると譲渡益上限や税率判定を見落としやすいため、左からではなく上から順に確認するものとして読んでください。

取得費加算の特例は、相続した財産を売っただけで使える制度ではありません。相続税が課税されていること、課税価格に算入された資産を譲渡していること、譲渡期限内であることなどを一つずつ確認します。

次の要件一覧は、取得費加算を検討する入口で確認する項目を表しています。要件を満たさないと節税額の試算自体が意味を持たないため重要であり、右列から実務上どの資料を見るかを読み取ってください。

期限は相続税申告期限の翌日以後3年までが基準です

譲渡期限は、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までとされています。相続税の申告は通常、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うため、実務ではおおむね相続開始から3年10か月以内と説明されることがあります。ただし、土日祝日、死亡を知った日、譲渡日の扱いにより具体的な日付は変わります。

相続税額がない人には加算する相続税額がありません

この特例は、相続税を負担した人が短期間で相続財産を売却する場合の負担調整という性格があります。令和7年分用チェックシートでは、相続税額として納付税額に贈与税額控除額および相次相続控除額を加算した金額があるかを確認項目としています。

譲渡所得に限られ、譲渡損失では使えません

取得費加算は譲渡所得に適用される特例であり、株式等の譲渡による事業所得および雑所得には適用できないとされています。また、譲渡損失が生じている場合には特例の適用を受けることはできません。

次の注意点一覧は、要件を満たしているように見えても見落としやすい除外要素を表しています。節税額を過大に見積もらないため重要であり、該当する事情があるときは先に適用可否を確認する必要があると読み取ってください。

取得費加算で節税できる金額は、加算額そのものではなく、加算額に税率を掛けた金額です。土地建物の長期・短期、株式等の譲渡所得で税率構造が異なるため、売却前に区分を確認します。

次の税率比較表は、取得費加算額に掛ける概算税率を表しています。税率が高いほど同じ加算額でも節税額が大きくなるため重要であり、所有期間や資産区分ごとにどの税率を使うかを読み取ってください。

土地建物の長期譲渡所得

長期譲渡所得では、課税長期譲渡所得金額に所得税15％を掛け、住民税5％がかかります。平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告、納付します。

所得税 15％
復興特別所得税 15％ × 2.1％ ＝ 0.315％
住民税 5％
合計 20.315％

土地建物の短期譲渡所得

短期譲渡所得では、課税短期譲渡所得金額に所得税30％を掛け、住民税9％がかかります。復興特別所得税は基準所得税額の2.1％です。相続財産では被相続人の取得時期を引き継ぐため、相続から短期間で売っても常に短期とは限りません。

所得税 30％
復興特別所得税 30％ × 2.1％ ＝ 0.63％
住民税 9％
合計 39.63％

株式等の譲渡所得

上場株式等および一般株式等に係る譲渡所得等は、所得税15％、住民税5％の20％に復興特別所得税を加えて20.315％で概算できます。ただし、事業所得や雑所得に当たる場合は取得費加算の適用可否が変わり得ます。

以下の例では、分かりやすさを優先し、所得税、復興特別所得税、住民税を一体として示します。住民税は翌年度課税であり、実際の納付時期は所得税と異なります。各例は制度理解のための仮定であり、個別申告の結論を保証するものではありません。

例1 長期譲渡所得の土地を売却する標準ケース

次の前提表は、長期譲渡所得の土地売却で取得費加算額を計算するための数値を表しています。標準的な計算構造を理解するため重要であり、相続税額1,200万円のうち評価額割合で600万円が加算対象になる過程を読み取ってください。

理論上の取得費加算額
＝ 1,200万円 × 6,000万円 ÷ 1億2,000万円
＝ 600万円

節税額
＝ 600万円 × 20.315％
＝ 121万8,900円

次の内訳表は、600万円の取得費加算が税目ごとにどの税額差を生むかを表しています。合計額だけでなく所得税、復興特別所得税、住民税の内訳を確認するため重要であり、20.315％の中身を読み取ってください。

この例では、売却価額8,000万円の不動産であっても、節税額は売却価額ではなく、相続税額、相続税評価額、分母の課税価格構成、譲渡益、税率により決まります。

例2 短期譲渡所得に該当する土地建物

次の前提表は、短期譲渡所得の高い税率が節税額へ与える影響を表しています。加算額が例1の半分でも税率が高いと効果が近づくため重要であり、300万円の加算で約119万円の税額差になる点を読み取ってください。

理論上の取得費加算額
＝ 900万円 × 3,000万円 ÷ 9,000万円
＝ 300万円

節税額
＝ 300万円 × 39.63％
＝ 118万8,900円

短期譲渡所得では取得費加算の有無が強く効きます。ただし、相続財産では被相続人の取得時期を引き継ぐため、短期か長期かは相続日ではなく被相続人の取得日から判定します。

例3 取得費加算額が譲渡益を上回るケース

次の前提表は、理論上の加算額が大きくても譲渡益上限で制限される場面を表しています。相続税額が大きいほど節税額も必ず大きくなるわけではないため重要であり、譲渡益100万円が実際の上限になる点を読み取ってください。

理論上の取得費加算額
＝ 1,000万円 × 5,000万円 ÷ 1億円
＝ 500万円

実際の取得費加算額
＝ min（500万円, 100万円）
＝ 100万円

節税額
＝ 100万円 × 20.315％
＝ 20万3,150円

取得費加算は譲渡益を消すことはできますが、譲渡損失を作る制度ではありません。売却益が小さい場合は、相続税額が大きくても節税効果は小さくなります。

例4 相続税がかからなかったケース

次の前提表は、相続税額が0円の場合に取得費加算が発生しないことを表しています。相続財産を売却しても相続税額がなければ加算する金額がないため重要であり、他の譲渡所得対策を検討する必要があると読み取ってください。

取得費加算額 ＝ 0円
節税額 ＝ 0円

相続税申告が不要であった、または相続税額がない場合、取得費加算の特例による節税効果はありません。被相続人から引き継ぐ取得費、概算取得費、譲渡費用、居住用財産の特例、空き家特例など別の論点を検討します。

例5 同一年中に複数の相続財産を売却するケース

次の前提表は、土地と株式を同じ年に売却するときの財産別計算を表しています。取得費加算は譲渡した財産ごとに計算するため重要であり、土地Aと株式Bを分けて合計する点を読み取ってください。

土地Aの取得費加算額
＝ 2,000万円 × 8,000万円 ÷ 2億円
＝ 800万円

株式Bの取得費加算額
＝ 2,000万円 × 3,000万円 ÷ 2億円
＝ 300万円

合計取得費加算額
＝ 1,100万円

節税額
＝ 1,100万円 × 20.315％
＝ 223万4,650円

土地Aで譲渡益が十分あっても、株式Bで譲渡損が出ている場合、株式Bについては取得費加算の効果がない可能性があります。

例6 相続した上場株式を売却するケース

次の前提表は、相続株式の取得費加算を20.315％で試算する場面を表しています。株式等でも譲渡所得等であれば同じ考え方で概算できるため重要であり、相続税申告書と株式評価資料を照合する必要があると読み取ってください。

取得費加算額
＝ 700万円 × 4,000万円 ÷ 1億円
＝ 280万円

節税額
＝ 280万円 × 20.315％
＝ 56万8,820円

相続や遺贈により取得した株式と同一銘柄の株式をもともと保有していた場合でも、一定期間内にその株式の一部を譲渡したときには、その譲渡を相続や遺贈により取得した株式の譲渡からなるものとして特例を適用して差し支えないと説明されています。ただし、特定口座、一般口座、取得価額の管理、同一銘柄の移管などは複雑になり得ます。

例7 取得費不明で概算取得費5％を用いるケース

次の前提表は、取得費不明の古い不動産で概算取得費5％を使う場面を表しています。譲渡益が大きくなりやすく取得費加算の効果が出やすいため重要であり、概算取得費と取得費加算額を別々に読む必要があります。

概算取得費
＝ 5,000万円 × 5％
＝ 250万円

取得費加算額
＝ 800万円 × 3,000万円 ÷ 8,000万円
＝ 300万円

節税額
＝ 300万円 × 20.315％
＝ 60万9,450円

概算取得費を使う場合、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることはできません。被相続人の購入契約書、通帳、領収書、建築請負契約書、借入資料、固定資産台帳、過去の申告書などを探索し、実額取得費と概算取得費を比較します。

例8 被相続人居住用財産の空き家特例との比較

次の比較表は、同じ譲渡で取得費加算と空き家特例を比べるための数値を表しています。両者は同一譲渡で選択関係になる場面があるため重要であり、課税所得を減らす額がどちらで大きいかを読み取ってください。

次の選択肢比較表は、取得費加算と空き家特例が課税所得をどれだけ減らすかを表しています。特例選択で手取りが大きく変わるため重要であり、この仮定では空き家特例の効果が大きいことを読み取ってください。

空き家特例には、対象家屋の建築時期、区分所有建物でないこと、相続開始直前の居住状況、譲渡期限、耐震基準、取壊し、相続人の人数など細かい要件があります。令和6年1月1日以後の譲渡で対象家屋および敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円までとされています。

次の専門職別一覧は、取得費加算の試算と売却実務で誰が何を確認するかを表しています。節税額だけでなく売却可能性や紛争リスクを同時に見るため重要であり、相談先ごとの役割を読み取ってください。

税理士が見る税務論点

次の確認表は、税理士が取得費加算の計算で確認する項目を表しています。計算精度を左右するため重要であり、相続税額から書類まで一連の資料をそろえる必要があると読み取ってください。

取得費加算の特例を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をする必要があります。相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書や譲渡所得の内訳書等の提出が論点になります。

節税額以上の値下がりを避ける視点

取得費加算の期限内に売るために安売りすると、節税額以上に売却価格を失うことがあります。税務上の節税額と市場での価格低下リスクを比較する必要があります。

次の判断の流れは、取得費加算で節税できる金額を実務上見積もる順序を表しています。資料確認、財産特定、譲渡益、加算額、税率、他特例の順番で進めることが重要であり、途中の段階を飛ばさないことを読み取ってください。

第3段階では譲渡費用の範囲も確認します

譲渡費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、取壊費用などが含まれる可能性がありますが、個別判断が必要です。建物は減価償却費相当額の控除も確認します。

第6段階では他制度の税額も比較します

空き家特例、居住用財産の3,000万円控除、軽減税率、収用等の特例、低未利用土地等の特例など、他制度との関係を確認します。取得費加算の節税額だけでなく、他特例を使った場合の税額も比較します。

次の実務戦略一覧は、取得費加算を最大限活用するために比較すべき視点を表しています。税額だけで売却を決めると手取りが下がることがあるため重要であり、節税額と価格、期限、家族関係を同時に読む必要があります。

取得費加算は最終手取りを構成する一要素です。売却価額、譲渡費用、譲渡税額、登記・測量・専門家費用、分配や代償金を合わせて比較します。

最終手取り ＝ 売却価額 － 譲渡費用 － 譲渡税額 － 登記、測量、弁護士費用等 － 分配、代償金等

取得費加算で節税できる金額のシミュレーション例から分かる実務上の結論は、次の5点です。売却判断の前に全体を点検するため重要であり、節税額だけではなく期限と手取りを同時に読む必要があります。

1. 取得費加算額は、相続税額を譲渡財産の相続税評価額割合で按分し、譲渡益を上限にします。
2. 長期土地建物と株式等では20.315％、短期土地建物では39.63％が概算税率になります。
3. 空き家特例など他制度との比較をしなければ、最有利な選択を誤る可能性があります。
4. 相続税申告書、売却契約書、取得費資料、譲渡費用資料、登記資料、評価資料をそろえる必要があります。
5. 税務、登記、遺産分割、測量、売却実務を期限から逆算して進める必要があります。

取得費加算は、相続不動産や相続株式を売る人にとって強力な制度です。しかし、節税額は自動的に決まるものではありません。相続人ごと、財産ごと、特例ごとに比較して、最終的な手取りを見積もることが大切です。