親が購入した金額がわからない場合の
取得費の算出方法

取得費とは、譲渡所得を計算するときに売却代金から差し引くことができる「その資産を取得するために要した金額」です。土地建物では、購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費などが中心になり、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。

次の比較表は、譲渡所得でよく使う用語と注意点を整理したものです。似た言葉を取り違えると取得費の判断がずれるため、どの列が「意味」、どの列が「実務上の注意点」を示すのかを確認し、相続税評価額と取得費を混同しないことを読み取ってください。

相続した不動産を売却する場合、相続人が不動産を相続した日の時価を取得費にするのではありません。原則として、親が購入したときの購入代金や購入手数料などを基礎にします。たとえば親が1980年に1,000万円で土地を購入し、子が2026年に相続して4,000万円で売却した場合、取得費は相続時評価額ではなく1980年の1,000万円を基礎にします。

取得時期も引き継ぎます。相続人が売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えるかは、原則として親の取得日から判定します。親が長く所有していた不動産なら、相続後すぐに売却しても長期譲渡になることが多い点が重要です。

次の一覧は、相続不動産の取得費で誤解されやすい考え方をまとめたものです。誤解の内容と正しい整理を並べることで、申告前にどの前提を直すべきかを読み取れます。

親の購入金額が判明した場合の基本計算は、土地と建物で異なります。土地は減価償却しない一方、建物は取得価額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、土地建物の内訳を合理的に分ける必要があります。

土地に関する取得費としては、購入時仲介手数料、購入契約書の印紙税、所有権移転登記の登録免許税や司法書士報酬、一定の不動産取得税、造成費、測量費などを検討します。ただし、すでに事業所得などの必要経費に算入されたものは重ねて入れられません。

非業務用の自宅建物では、経過年数の端数は6か月以上を1年、6か月未満を切り捨てます。減価償却費相当額は建物取得価額の95％が限度です。古い建物では、建物部分の取得費がほとんど残らない場合があります。

次の比較表は、土地建物の購入代金が一括表示されているときに、内訳を合理的に分けるための資料を示しています。資料ごとの特徴を見比べることで、どの根拠を組み合わせると税務上説明しやすいかを読み取れます。

按分は税務調査で確認されやすい論点です。土地は減価償却しないため、土地に多く配分すると譲渡所得が小さくなりやすいからです。合計額が分かっている場合でも、建物部分を過度に低くし土地部分を過度に高くする処理には合理的な根拠が必要です。

相続で取得した不動産について、相続人が支払った登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税などが取得費になるかは、概算取得費を使うかどうかで扱いが変わります。実額取得費方式では検討できる費用でも、取得費が分からないため5％相当額を使う場合には取得費に含められないとされています。

次の比較表は、実額取得費方式と概算取得費方式で、相続人支払費用の扱いがどう異なるかを示しています。方式ごとの効果を並べて見ることで、5％を選ぶ前に資料探索を続ける意味を読み取れます。

相続登記のために登録免許税と司法書士報酬を合計30万円支払っていても、概算取得費を採用するなら、その30万円を取得費に追加できません。この点は見落とされやすい部分です。

相続税を納めている場合は、相続税額の一部を取得費に加算できる特例を検討します。次の比較表は、この特例の主な要件を整理したものです。取得原因、相続税、譲渡時期の三つを順に確認することで、検討対象になるかを読み取れます。

相続税の申告期限は原則として相続開始から10か月であるため、実務では相続開始からおおむね3年10か月以内の売却かが一つの確認ポイントです。正確には条文と申告期限に基づいて日付を確認します。概算取得費を使う場合でも、要件を満たせば取得費加算を検討する余地がありますが、計算明細書などの申告書類が必要です。

親の自宅を相続して売却する場合は、被相続人の居住用財産、いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除も検討対象になります。次の比較表は、取得費加算や空き家特例などを横並びで示しています。どの制度が有利になりやすいかを読むことで、取得費だけで判断しない重要性が分かります。

空き家特例は、被相続人が居住していたこと、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、一定の耐震基準や取壊しの要件、売却代金1億円以下、親族など特別関係者への売却でないことなどが問題になります。令和6年1月1日以後の譲渡で取得した相続人の数が3人以上の場合は、控除額が2,000万円までとされています。取得費加算との併用制限も確認が必要です。

実務では、取得費だけを単独で見るのではなく、資産の種類、取得経緯、資料、特例、譲渡費用を順番に確認します。次の判断の流れは、どの順番で検討すれば抜け漏れを減らせるかを示しており、上から下へ進むほど申告方針が具体化することを読み取れます。

次の時系列は、売却前、売却時、申告時に確認する内容をまとめたものです。段階ごとに資料が変わるため、いつ何を集めるかを読み取ると、後から領収書や証拠を探す負担を減らせます。

取得費の計算と相続登記は別の制度です。ただし、相続不動産を売却するには、通常、登記名義を相続人へ移す必要があります。また、登記資料は取得時期や取得経緯を確認する手掛かりにもなります。

相続登記は令和6年4月1日から義務化されています。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務となり、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。令和6年4月1日より前に相続したことを知った未登記不動産も対象で、その場合は令和9年3月31日までに申請が必要とされています。

次の比較表は、親の購入金額がわからない問題と並行して起こりやすい相続トラブルを整理したものです。問題点と中心となる専門職を並べることで、税務だけで解決できない場面を読み取れます。

取得費の資料を探す過程で、親の財産管理、預金移動、生前贈与、遺産分割の不公平感が表面化することもあります。争いがある相続では、税務申告だけでなく、交渉、調停、審判、訴訟対応を含めた整理が必要になる可能性があります。

次の一覧は、早めに専門家へ相談した方がよい場面を整理しています。ケースと相談先を対応させることで、自分の状況が税務、登記、評価、紛争のどこに近いかを読み取れます。

Q1. 親の購入時の契約書がない場合、必ず5％になりますか

一般的には、まず資料探索を行い、実額を証明または合理的に説明できるかを検討します。ただし、十分な根拠がない場合は、国税庁が示す概算取得費として譲渡価額の5％相当額を使うことが現実的な選択になる可能性があります。具体的な申告方針は、資料を整理したうえで税理士等の専門家へ確認する必要があります。

Q2. 相続税評価額を取得費にできますか

一般的には、相続した土地建物の取得費は、親が買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基礎にするとされています。相続税評価額は相続税計算のための評価額であり、譲渡所得の取得費とは別です。具体的な扱いは、資産の内容や資料状況によって確認が必要です。

Q3. 固定資産税評価額は取得費になりますか

一般的には、固定資産税評価額そのものが当然に取得費になるわけではありません。ただし、土地建物の按分、当時の価格水準の確認、推計の補助資料として役立つことがあります。どのように使えるかは、他の資料との整合性によって変わります。

Q4. 親が建てた家の建築費がわからない場合はどうしますか

一般的には、建築請負契約書、領収書、建築確認資料、施工会社の記録、住宅ローン資料、当時の通帳などを探します。建物の取得価額が分かっても、売却時の取得費は減価償却費相当額を差し引いた金額です。古い建物では取得費が小さくなる可能性があります。

Q5. 概算取得費5％を使った場合、相続登記費用を追加できますか

一般的には、取得費が分からないため5％相当額を取得費とする場合、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることはできないと説明されています。実額取得費方式であれば扱いが変わる可能性があるため、資料と方式を整理して確認する必要があります。

Q6. 売却時の仲介手数料は差し引けますか

一般的には、売却のために支払った仲介手数料は譲渡費用として検討できるとされています。概算取得費を使う場合でも、譲渡費用は別枠で差し引く検討ができます。ただし、領収書や契約書などの資料保存が重要です。

Q7. 親が買った時期もわからない場合はどうしますか

一般的には、登記事項証明書、閉鎖登記簿、旧土地台帳、建築確認資料、固定資産税資料、抵当権設定資料を確認します。取得時期は長期譲渡か短期譲渡かの判定に関わるため重要です。相続では原則として親の取得日から所有期間を判定するとされています。

Q8. 相続した不動産をすぐ売ると短期譲渡ですか

一般的には、相続では親の取得時期を引き継ぐため、親が5年を超えて所有していた場合、相続人が相続後すぐ売却しても長期譲渡になる可能性があります。ただし、取得経緯や資料で確認すべき点があるため、具体的には専門家へ相談する必要があります。

Q9. 相続税を払っていない場合、取得費加算は使えますか

一般的には、相続税の取得費加算の特例は、相続または遺贈により財産を取得した人に相続税が課税されていることが要件とされています。相続税が課税されていない場合は、他の特例や取得費の資料探索を含めて確認する必要があります。

Q10. 空き家特例と取得費加算はどちらが有利ですか

一般的には、空き家特例は最大3,000万円、一定の場合は2,000万円の特別控除であり、取得費加算は相続税額の一部を取得費に加算する制度です。併用制限があるため、両方の税額を試算して比較する必要があります。具体的な有利不利は、売却時期、相続人の数、相続税額、建物要件などで変わります。