不動産が遺産の大半を占める場合の
二次相続シミュレーション

一次相続と二次相続

一次相続とは、夫婦の一方が先に亡くなり、残された配偶者と子などが相続人となる相続です。典型例は、父が亡くなり、母と子2人が相続人になる場面です。

二次相続とは、一次相続後に残された配偶者が亡くなり、子などが相続人となる相続です。二次相続では、原則として配偶者がいないため、配偶者の税額軽減が使えません。相続人が配偶者と子2人の3人から子2人だけになると、法定相続人の数も基礎控除額も減ります。

法定相続分と評価額

法定相続分は、民法が定める相続分です。配偶者と子が相続人である場合は、配偶者2分の1、子全体で2分の1です。子が複数いるときは、原則として子全体の2分の1を均等に分けます。配偶者と直系尊属の場合は配偶者3分の2、直系尊属3分の1、配偶者と兄弟姉妹の場合は配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1です。

ただし、法定相続分は話合いがまとまらない場合の基準です。相続人全員が合意すれば、必ず法定相続分どおりに分けなければならないわけではありません。

下の比較表は、相続税を計算するための評価と、家族で公平に分けるための評価の違いを示しています。目的が違うため、同じ土地でも金額がずれる点を読み取ることが重要です。

基礎控除と配偶者の税額軽減

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。一次相続で相続人が配偶者と子2人の合計3人なら4,800万円、二次相続で子2人だけなら4,200万円です。差は600万円ですが、二次相続では配偶者の税額軽減がなくなるため、税額差は基礎控除の差以上に大きくなることがあります。

配偶者の税額軽減は、配偶者が取得した正味の遺産額が「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額までであれば、配偶者に相続税がかからない制度です。一次相続では大きな効果がありますが、配偶者が取得した財産がそのまま残ると二次相続の課税対象になります。

小規模宅地等の特例と分け方の基本

小規模宅地等の特例は、一定の宅地等について相続税の課税価格に算入する価額を大きく減額できる制度です。特定居住用宅地等に該当する場合、330平方メートルまで80％減額されます。特定事業用宅地等は400平方メートルまで80％減額、貸付事業用宅地等は200平方メートルまで50％減額などの枠があります。

不動産の分け方には、特定の相続人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う代償分割、不動産を売却して現金化する換価分割、複数人で持分を持つ共有などがあります。共有は短期的には公平に見えますが、売却、賃貸、修繕、建替え、担保設定、固定資産税、持分細分化により、二次相続・三次相続で深刻な問題を生むことがあります。

不動産が遺産の大半を占める場合の二次相続シミュレーションは、いきなり税額を計算するのではなく、財産と評価と分け方を整理してから進めます。

下の判断の流れは、二次相続まで見据えた試算の基本順序を表します。税額だけを先に出すのではなく、評価、分け方、現金不足を順に重ねる点を読み取ってください。

一次相続時点では、財産を種類ごとに分類して資料を集めます。生命保険金は、被相続人が保険料を負担していた死亡保険金等について相続税の課税対象となることがありますが、受取人が相続人である場合は「500万円×法定相続人の数」の非課税限度額があります。不動産中心の相続では、死亡保険金が納税資金・代償金の原資になることがあります。

下の一覧は、一次相続で最初に分類する財産と確認資料を示しています。資料の抜けを減らすことで、税額試算と分割協議の前提をそろえられます。

二次相続時の配偶者財産は、一次相続で取得した財産だけではありません。「一次相続で配偶者が取得した財産＋配偶者固有の財産＋一次相続後の収益・値上がり－生活費・医療介護費・贈与・売却・納税±不動産価格変動」で推計します。

国土交通省が公表する不動産価格指数では、2026年2月公表の令和7年11月分において、全国の住宅総合指数が147.3、マンションの指数が223.5とされています。個別物件の将来価格を保証するものではありませんが、不動産価格は固定ではないため、一次相続時と二次相続時で評価が変わり得ます。

次に、不動産が遺産の大半を占める典型例を置きます。一次相続の被相続人は父、相続人は母・子A・子Bです。財産構成は、自宅土地9,000万円、自宅建物1,000万円、賃貸アパート土地建物6,000万円、現預金2,000万円です。相続税評価額ベースの合計は1億8,000万円、不動産合計は1億6,000万円で、不動産割合は約88.9％です。

自宅土地について、一次相続で母が取得し、特定居住用宅地等として80％減額できると仮定します。自宅土地の課税価格は9,000万円×20％で1,800万円です。自宅建物1,000万円、賃貸アパート6,000万円、現預金2,000万円を合わせると、小規模宅地等適用後の一次相続の課税価格合計は1億800万円です。基礎控除額4,800万円を引いた課税遺産総額は6,000万円、一次相続税の総額は概算750万円です。

下の割合図は、このモデルで不動産が財産の大半を占めることを示します。現預金が約1割しかないため、税額の大小だけでなく納税原資を読み取る必要があります。

パターンA ― 母が自宅と現預金を取得、子が賃貸アパートを取得

母は自宅土地の小規模宅地等適用後1,800万円、自宅建物1,000万円、現預金2,000万円を取得し、課税価格合計は4,800万円です。子A・子Bは賃貸アパート6,000万円を2分の1ずつ取得し、各3,000万円です。

下の表は、パターンAの一次相続税と納税資金の特徴を示しています。母の生活資金は守られる一方で、子が現金を取得しない点を読み取ります。

このパターンでは、子は賃貸アパートを取得する一方で現金を取得しないため、各自約208万円の相続税を自己資金で支払う必要があります。賃貸収入があるとしても、申告期限までに十分な現金があるとは限りません。修繕費、空室、借入金、敷金返還債務、管理費があれば、さらに資金繰りが悪化します。

二次相続では、母が自宅土地建物1億円と現預金1,000万円を残すと仮定します。小規模宅地等の特例が使えない場合、子2人の基礎控除額は4,200万円、課税遺産総額は6,800万円です。二次相続税の概算は960万円です。

下の表は、パターンAの一次・二次合計を示しています。二次相続で小規模宅地等の特例を使えるかどうかが、合計税額を大きく左右する点を読み取ります。

パターンB ― 母が自宅のみ取得、子が賃貸アパートと現預金を取得

母は自宅土地の小規模宅地等適用後1,800万円と自宅建物1,000万円を取得し、課税価格合計は2,800万円です。子A・子Bは賃貸アパート6,000万円と現預金2,000万円の合計8,000万円を2分の1ずつ取得し、各4,000万円です。

下の表は、パターンBの一次相続税と納税資金の特徴を示しています。一次税額はやや増えても、子が現金を取得するため資金繰りが安定しやすい点を読み取ります。

二次相続では、母の財産を自宅土地建物1億円のみと仮定します。小規模宅地等の特例が使えない場合、基礎控除4,200万円を控除した課税遺産総額は5,800万円です。子2人で法定相続分2分の1ずつとすると、二次相続税の概算は770万円です。

下の表は、パターンAとBを比較するための一覧です。税額の大小だけでなく、一次・二次それぞれの現金不足と生活保障を読み取ります。

不動産が遺産の大半を占める場合、分け方そのものが二次相続の結果を左右します。ここでは、現物分割、代償分割、換価分割、共有の実務評価を整理します。

下の比較表は、主な分け方ごとの利点と注意点をまとめたものです。税額だけでなく、納税資金、居住、管理、将来の処分可能性を読み取ります。

現物分割

現物分割は、不動産そのものを特定の相続人が取得する方法です。長男が自宅、長女が賃貸アパート、配偶者が預金を取得するような形です。誰がどの不動産を取得するかだけでなく、その不動産から将来どの程度の収益・費用が発生するかを確認します。賃貸アパートは一見有利に見えても、大規模修繕、空室、借入金、家賃下落、相続後の所得税負担があります。空き家は資産ではなく負債に近い場合もあります。

代償分割

代償分割では、生命保険金、預貯金、金融機関借入、収益不動産の資金収支、売却予定資産など、代償金の原資を事前に設計します。遺産分割協議書には、代償金額、支払期限、分割払いの可否、遅延損害金、担保、期限の利益喪失条項を明確に記載することが望まれます。

換価分割

換価分割では、売却価格だけでなく、売却までの固定資産税、管理費、修繕費、残置物撤去費、測量費、解体費、仲介手数料、譲渡所得税を考慮します。相続税の納税期限に間に合わせるために急いで売ると、想定より低い価格になることがあります。

共有

共有は解決ではなく、問題を先送りする結果になることがあります。子世代は仲が良くても、孫世代や配偶者世代に持分が移ると、合意形成が難しくなります。やむを得ず共有にする場合は、管理方法、費用負担、賃料配分、売却条件、買取ルールを合意書で明確化します。

下の判断の流れは、共有を避けられるかを検討する順序を示しています。現金の有無、売却可能性、管理能力を順に確認することで、将来の処分困難を防ぎやすくなります。

暦年贈与の加算期間

令和6年1月1日以後の暦年課税による贈与については、相続税の課税価格への加算対象期間が段階的に相続開始前7年以内へ延長されています。相続開始日が令和8年12月31日以前の場合は相続開始前3年以内、令和9年1月1日から令和12年12月31日までは令和6年1月1日から死亡の日まで、令和13年1月1日以後は相続開始前7年以内とされています。

そのため、二次相続対策として毎年110万円ずつ贈与すればよいと単純に考えるのは危険です。贈与の時期、受贈者、贈与契約書、資金移動、受贈者の管理支配、定期贈与認定リスク、相続開始時期を考慮します。

相続時精算課税

相続時精算課税は、一定の贈与について選択できる制度です。特定贈与者ごとに1年間の贈与財産価額から基礎控除110万円を控除し、特別控除額2,500万円を控除した後の金額に一律20％の税率を乗じる仕組みです。

ただし、相続時精算課税を選択した財産は、原則として相続時に相続税計算へ取り込まれます。不動産を早めに子へ移すことで将来値上がり益を移転できる可能性がある一方、贈与時の登録免許税、不動産取得税、専門家費用、賃貸収入の帰属、親の生活保障、子の管理能力、売却制限を確認します。

生命保険

生命保険は、不動産中心の相続で重要です。死亡保険金は、被相続人が保険料を負担していた場合、相続税の課税対象となることがありますが、相続人が受け取る死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税限度額があります。

下の一覧は、生命保険が不動産中心の相続で役立つ場面を示しています。遺産分割が長引いても受取人固有の資金として動きやすい点を読み取ります。

相続登記は、不動産の名義を被相続人から相続人へ移す手続です。相続登記の申請義務化により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。登録免許税は、相続による土地・建物の所有権移転登記の場合、不動産の価額を課税標準として1,000分の4、すなわち0.4％が原則です。ただし、一定の免税措置等があるため個別確認が必要です。

下の一覧は、相続登記を放置した場合に生じやすい問題を示しています。税務上の申告が終わっても、名義整理が残ると将来の売却や二次相続に影響する点を読み取ります。

測量と境界確認

境界が曖昧な土地は争いの火種になります。相続税評価では机上評価で進められる場合でも、売却・物納・分筆・建替えでは境界確定が必要になることがあります。土地家屋調査士が関与し、隣地所有者との立会い、境界確認書、公図・地積測量図の確認を行います。

未登記建物・増築未登記

古い家屋では、未登記建物、増築未登記、現況と登記の不一致が見られます。相続登記、売却、解体、固定資産税評価、相続税申告に影響するため、司法書士と土地家屋調査士の連携が必要です。

不動産が遺産の大半を占める場合の二次相続シミュレーションは、一つの専門職だけでは完結しません。税務、登記、評価、測量、売却、紛争対応の役割を分けて連携します。

下の表は、中核となる専門職と相談場面を整理したものです。どの論点を誰に確認するかを早めに切り分けることで、期限内の判断がしやすくなります。

下の表は、不動産がある場合に重要になる専門職を整理したものです。評価、境界、売却、建物、賃貸管理は相続税の計算とは別の専門性が必要です。

周辺では、ファイナンシャルプランナー、信託銀行等、公認会計士、中小企業診断士、社会保険労務士、市区町村窓口、金融機関・生命保険会社も関わります。家庭裁判所では、裁判官・家事調停官、家事調停委員、裁判所書記官、家庭裁判所調査官、鑑定人・専門委員、特別代理人等が関与する場合があります。

不動産中心の相続では、確認漏れがそのまま税額、納税資金、登記、紛争に影響します。時期ごとに確認項目を分けて、家族と専門家で同じ前提を共有します。

下の表は、生前に確認しておく項目をまとめたものです。財産の存在、評価、境界、保険、贈与、遺言まで先に整理することで、一次相続後の混乱を減らせます。

下の表は、一次相続発生後に確認する項目です。10か月期限に向け、相続人、財産、税務、登記、分割案を並行して整理します。

下の表は、一次相続後に二次相続を見据えて行う項目です。配偶者名義の不動産、居住者、不要不動産、共有、遺言、認知症対策、登記義務を継続的に更新します。

Q1. 一次相続で配偶者に全部渡せば、相続税は一番安くなりますか。

一般的には、一次相続税は下がることがありますが、二次相続では配偶者の税額軽減が使えず、基礎控除も下がることがあります。配偶者に全部渡すと、二次相続時の課税財産が増え、一次・二次合計では高くなる可能性があります。ただし、配偶者の生活費、介護費、財産構成、特例の可否によって結論は変わります。具体的な対応は、資料を整理したうえで税理士や弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 不動産の評価は路線価で決めればよいですか。

一般的には、相続税申告では路線価方式や倍率方式が重要です。一方、相続人間で公平に分ける場面では、実勢価格、不動産鑑定評価、売却査定、収益性も問題になります。税務評価と分割評価は目的が異なるため、個別の物件状況や相続人間の合意によって扱いが変わる可能性があります。具体的な評価方法は、税理士、不動産鑑定士、弁護士等へ確認する必要があります。

Q3. 現金が少なくて相続税が払えない場合はどうすればよいですか。

一般的には、生命保険、預貯金配分、代償金、売却予定、借入、延納を検討することがあります。延納には要件があり、物納も制度上はありますが、境界未確定や権利関係に争いがある不動産などは不適格になり得ます。財産構成や期限によって対応は変わるため、早期に税理士、司法書士、不動産専門家等へ相談する必要があります。

Q4. 共有にすれば公平なのでしょうか。

一般的には、共有は短期的には公平に見えることがありますが、将来の売却、修繕、賃貸、建替え、次の相続で問題が拡大する可能性があります。共有にする場合は、管理、費用、売却条件を合意書で明確にすることが重要です。ただし、不動産の状況や家族関係によって適切な分け方は変わります。具体的には弁護士等の専門家に相談する必要があります。

Q5. 二次相続で小規模宅地等の特例を使うにはどうすればよいですか。

一般的には、誰が自宅を取得するか、その人が同居していたか、持ち家があるか、相続後に保有・居住を継続するかなどを確認します。要件は細かく、居住実態などの事実認定も重要です。具体的な適用可否は、相続開始時期、家族構成、居住状況、登記状況によって変わるため、税理士等へ事前確認する必要があります。

Q6. 相続登記はいつまでに必要ですか。

一般的には、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。2024年4月1日より前に開始した相続で未登記のものも対象となり、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。ただし、個別事情により必要書類や進め方は変わるため、司法書士等へ確認する必要があります。

Q7. 不動産を売るなら一次相続前、一次相続後、二次相続後のどれがよいですか。

一般的には、一概には決められません。売却価格、譲渡所得税、取得費、居住用財産の特例、空き家特例、相続税の取得費加算、配偶者の住居、納税期限、家族の合意によって結論が変わります。具体的な売却時期は、税理士と不動産専門家の両方で試算する必要があります。