家族信託で不動産を信託する場合の
信託登記の手続き

信託は長期にわたることが多く、期間中に受託者の住所変更、氏名変更、死亡、辞任、解任、受益者の死亡、信託監督人の変更、目的や管理方法の変更、信託財産の追加、処分、買換えが生じることがあります。登記事項に変更があれば、変更登記が必要になる場合があります。

次の判断の流れは、信託期間中から終了時までの登記対応を示しています。上から変更の有無を確認し、売却や終了に進むほど税務と権限確認が重くなることを読み取ってください。

家族信託で不動産を信託すれば、必ず信託登記が必要ですか。

一般的には、不動産のように登記制度がある財産では、信託財産であることを第三者に示すために信託登記が重要です。登記をしないままでは、信託財産であることを第三者に対抗できない問題が生じる可能性があります。具体的な登記要否は、対象不動産や契約内容を確認したうえで司法書士等へ相談する必要があります。

受託者は本当の所有者になるのですか。

一般的には、受託者は登記名義人となり、信託目的に従って管理、処分する権限を持ちます。ただし、受託者が自由に自分の財産として使えるわけではありません。受託者は受益者のために信託事務を処理し、信託財産と固有財産を分けて管理する必要があります。

親が認知症になってからでも信託できますか。

一般的には、信託契約を締結するには契約内容を理解し判断する能力が必要です。すでに判断能力が失われている場合、信託契約の締結は困難となる可能性があり、成年後見制度など別の制度を検討することがあります。具体的な判断は医療資料や家族関係を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

信託契約書は公正証書にすべきですか。

一般的には、必ず公正証書でなければならないとは限りませんが、不動産信託では公正証書化が望ましい場合が多いとされています。本人意思の確認、金融機関対応、将来の紛争予防、信託口口座開設の面で有利に働くことがあります。ただし、内容の適法性や税務上の妥当性が自動的に保証されるわけではありません。

自分で登記申請できますか。

一般的には、本人申請が全く不可能というわけではありません。しかし、信託登記は通常の登記に比べて、契約内容と登記内容の接続が難しい手続です。誤った信託目録は将来の売却、融資、相続で障害になる可能性があります。具体的には、信託登記に精通した司法書士へ相談する必要があります。

司法書士だけに相談すれば足りますか。

一般的には、不動産登記の中心は司法書士です。ただし、相続人間の争い、遺留分、使い込み疑い、税務、農地、借入、賃貸経営がある場合は、弁護士、税理士、行政書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士等との連携が必要になる可能性があります。

信託登記をすれば相続税対策になりますか。

一般的には、信託登記そのものが相続税を減らす制度ではありません。家族信託は財産管理と承継の仕組みであり、節税策とは限りません。受益者の設定、受益権の承継、信託終了時の帰属先によって課税関係が変わるため、税理士等へ確認する必要があります。

信託目録の内容を家族以外に見られたくありません。

一般的には、信託目録は登記記録の一部として公示され得ます。そのため、家族関係や承継設計の一部が外部から確認される可能性があります。もっとも、登記すべき事項を過不足なく整理し、私的事情を必要以上に記載しない工夫は可能です。

受託者を複数にできますか。

一般的には、複数受託者の設計は可能です。ただし、意思決定方法、単独行為の可否、売却時の署名押印、後継受託者、責任分担が複雑になります。家族間の監視機能を高める利点がある一方、迅速な処分が難しくなることがあります。

信託をやめたいときはどうしますか。

一般的には、信託契約で定めた終了事由、委託者と受益者の合意、目的達成等により終了します。終了後は清算し、残余財産帰属権利者へ所有権移転登記を行い、信託登記を抹消します。税務と登記原因の検討が必要です。