相続登記、遺産分割、相続税申告、売却、境界紛争まで波及する論点を、期限と専門職の役割に分けて整理します。
相続登記、遺産分割、相続税申告、売却、境界紛争まで波及する論点を、期限と専門職の役割に分けて整理します。
公図と現況が一致しない土地を相続しても、相続の発生自体が当然に無効になるわけではありません。問題になるのは、対象土地の範囲、面積、利用状況、隣地との境界、評価額、処分可能性をどの資料で確認し、どの順番で手続きを進めるかです。
次の強調表示は、このテーマで最初に押さえる結論をまとめたものです。期限と不一致の切り分けは、遅延や費用増加を防ぐために重要です。3年、10か月、10万円以下という数値から、何を先に進める必要があるかを読み取ってください。
相続登記は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内、相続税申告は死亡を知った日の翌日から10か月以内が基本です。境界問題を完全に解決してから全てを始めると、期限に間に合わない可能性があります。
実務では、不一致の原因を分類したうえで、登記、税務、売却、隣地対応を同時に見ます。次の一覧は、相続人が早い段階で確認すべき6つの結論を並べたものです。どれか一つだけで判断せず、期限、税務、紛争、専門職の分担を合わせて読むことが大切です。
被相続人名義の不動産は死亡により承継されます。不一致は、土地の範囲や評価、処分の問題として整理します。
2024年4月1日から義務化され、正当な理由がない不申請には10万円以下の過料の可能性があります。
公図の精度、登記地積、現況地目、筆界、所有権界、利用状況のどれが問題かで対応が変わります。
相続税評価では地目、地積、評価単位、路線価方式や倍率方式を総合して確認します。
相続人間で取得者が決まっても、隣地との筆界や越境、通行、時効取得の問題が残ることがあります。
紛争は弁護士、相続登記は司法書士、税務は税理士、測量と表示登記は土地家屋調査士が中心です。
公図、現況、筆界、所有権界、測量図の違いを混同しないことが出発点です。
公図は土地の位置関係や隣接関係を把握するための重要資料ですが、古い図面では境界や形状、面積が現実と異なる場合があります。現況は現地の実際の利用や構造物を指しますが、塀やフェンスが必ず法的境界を示すとは限りません。
次の比較表は、公図、現況、筆界、所有権界、各種測量図が何を示す資料なのかを整理したものです。相続人が資料を集める理由は、どの資料が強い証拠になり、どの資料だけでは足りないかを見分けるためです。列の左から、用語、意味、相続実務での使いどころを確認してください。
| 用語 | 意味 | 相続実務での位置づけ |
|---|---|---|
| 公図または地図に準ずる図面 | 土地の位置、形状、地番、隣接関係を示す登記所備付図面 | 財産調査の入口。精度には限界がある地域もあります。 |
| 法14条地図 | 不動産登記法第14条1項に基づく地図 | 一般に精度が高く、筆界復元の重要資料になります。 |
| 現況 | 道路、塀、建物、利用状況、境界標など現地の実際の状態 | 税務評価、売却、境界確認、越境確認で欠かせません。 |
| 筆界 | 土地が登記されたときに定められた公法上の境界 | 所有者同士の合意だけでは自由に変更できません。 |
| 所有権界 | 所有権が及ぶ私法上の範囲 | 売買、交換、時効取得などで筆界とずれることがあります。 |
| 地積測量図 | 登記申請に伴い作成、提出された測量図 | 分筆、地積更正、境界確認の資料として重要です。 |
| 確定測量図 | 隣地所有者等との境界確認を経た測量図 | 売却、分筆、紛争予防で特に重視されます。 |
現況には、物理的な形、利用方法、境界標、占有、面積、法令上の状態が含まれます。次の一覧は、現地で何を見れば不一致の原因に近づけるかを示すものです。項目ごとに、写真、メモ、取得資料を対応させて読むと調査漏れを防ぎやすくなります。
| 現況の要素 | 確認する内容 |
|---|---|
| 土地の物理的形状 | 道路、崖、水路、擁壁、畦畔、ブロック塀、フェンス、建物配置など |
| 利用状況 | 宅地、農地、駐車場、山林、雑種地、通路、庭、資材置場など |
| 境界標 | コンクリート杭、金属標、プラスチック杭、木杭、鋲、既存構造物など |
| 占有状況 | 誰がどの範囲を使っているか、隣地が越境していないか |
| 面積 | 実測面積と公簿面積の差異 |
| 法令上の状態 | 建築基準法上の道路、農地法、都市計画、土砂災害警戒区域など |
古い図面、道路や水路の変化、長期利用、面積差、所有権界のずれが重なります。
公図と現況の不一致は、単なる測量誤差だけではありません。古い公図の精度、道路や水路の変化、親世代からの長期利用、登記簿地積と実測面積の差、筆界と所有権界のずれが複合して、相続の場面で初めて見えることがあります。
次の一覧は、不一致が起きる典型原因をまとめたものです。原因を知ることは、必要な資料や専門職を選ぶために重要です。各項目では、現地の見た目だけでなく、登記資料、過去の合意、占有の経緯をあわせて確認する必要があります。
明治期の地租改正に由来する図面を基礎とする地域では、距離、角度、面積、形状が現地と一致しないことがあります。
道路拡幅、河川改修、圃場整備、宅地造成などにより、現地利用が変わっても図面更新が追いつかないことがあります。
親世代からの塀、庭、駐車場、物置、通路の使い方が、法的境界と一致しないまま続いている場合があります。
山林、農地、古い宅地では、登記簿の地積と実際の面積の差が相続税評価や代償金に影響します。
過去の譲渡、交換、時効取得、登記未了の合意により、公法上の筆界と所有権の範囲がずれることがあります。
財産調査から国庫帰属まで、手続ごとにリスクの出方が変わります。
不一致の影響は一つの手続に閉じません。財産調査で土地を見落とし、遺産分割で価値を争い、相続税申告で評価単位を誤り、売却や担保設定で境界確認を求められるという形で連鎖します。
次の比較表は、相続手続きの段階ごとにどのような影響が生じるかを整理したものです。左から手続段階、実務上の影響、代表的なリスクを並べています。自分の土地がどの段階で止まりそうかを読み取り、優先順位をつけるために使います。
| 手続段階 | 影響 | 代表的なリスク |
|---|---|---|
| 財産調査 | 被相続人所有地の範囲が分かりにくい | 土地の見落とし、隣地との取り違え |
| 遺言確認 | 遺言記載の地番と実際利用地がずれる | 遺言解釈の争い、遺贈対象の不明確化 |
| 遺産分割協議 | 土地の価値、面積、利用可能性が不明 | 代償金、換価分割、共有持分で対立 |
| 相続登記 | 対象不動産の表示や前提登記が問題化 | 表示変更、地積更正、分筆の要否 |
| 相続税申告 | 評価単位、地目、地積、形状補正が問題化 | 過少申告、過大申告、特例適用ミス |
| 売却、担保 | 買主や金融機関が境界確認を要求 | 売却延期、価格下落、融資不可 |
| 隣地対応 | 境界、越境、通行、排水で紛争 | 調停、筆界特定、訴訟 |
| 国庫帰属 | 境界や所有権範囲の争いが問題化 | 申請却下、不承認、調査費増加 |
相続登記義務化を踏まえ、期限対応と境界整理を分けて考えます。
公図の形状と現地の形状が多少合わないだけで、相続登記が常にできなくなるわけではありません。登記記録上の所在、地番、地目、地積、所有者が確認でき、相続関係と遺産分割協議書等が整えば、相続登記自体は進められる場合があります。
次の判断の流れは、相続登記を先に進めるか、表示登記や測量を先に検討するかを整理するものです。順番は、期限対応、土地の特定、分筆や地積更正の必要性という意味を持ちます。上から確認し、該当する分岐で専門職を組み合わせると手戻りを減らせます。
登記事項証明書、固定資産税資料、名寄帳、公図を照合します。
難しい場合は相続人申告登記も検討します。
測量、地積更正、分筆、地目変更、地図訂正を検討します。
境界調査は売却や分筆の予定に合わせて並行します。
表示登記が必要になる場面は、相続登記だけでは解決しない土地の物理的情報に関わります。次の表は、どの登記がどの典型例で問題になるかを示します。登記の名称ごとに、司法書士の領域と土地家屋調査士の領域を切り分けて読むことが重要です。
| 必要となり得る登記 | 典型例 |
|---|---|
| 地積更正登記 | 実測面積と登記地積が大きく異なる |
| 分筆登記 | 土地の一部を相続人A、残りを相続人Bに分ける |
| 合筆登記 | 複数筆を一体管理するため整理する |
| 地目変更登記 | 登記地目が畑だが現況は宅地、山林だが現況は雑種地など |
| 建物表題登記、表題変更登記 | 未登記建物、増築、所在の誤りがある |
| 地図訂正、地図訂正申出 | 登記所備付地図や公図の表示自体に誤りが疑われる |
土地の価値、範囲、処分可能性が不明なまま分けると不公平感が残ります。
遺産分割協議書には、通常、登記事項証明書に基づいて所在、地番、地目、地積を記載します。しかし、公図と現況が一致しない場合は、親が使っていた土地と登記上の土地を取り違えたり、土地の一部だけを分けたいのに分筆が未了だったりすることがあります。
次の比較表は、土地の価値を左右する要素と、相続人間で争点になりやすい内容を対応させたものです。面積だけでなく、接道、越境、用途制限、共有状態が価値に影響します。どの要素が代償金や換価分割に影響するかを読み取ってください。
| 価値要因 | 相続人間の争点 |
|---|---|
| 実測面積 | 代償金をいくらにするか |
| 接道状況 | 建替え可能性、売却可能性 |
| 越境物 | 撤去費用、買主への説明義務 |
| 境界未確定 | 売却価格の減額、測量費負担 |
| 地目、利用状況 | 相続税評価、固定資産税、農地法 |
| 用途制限 | 宅地として使えるか、開発できるか |
| 共有状態 | 将来の処分困難性 |
遺産分割後に問題が残る場面は、売却、分筆、越境、隣地の署名拒否などに現れます。次の一覧は、協議段階で検討しておくべき典型的な残課題です。後から取得者だけが負担しないよう、費用負担や将来手続を協議書に反映する視点で読みます。
取得後に売ろうとした段階で、買主から確定測量を求められることがあります。
隣地所有者が境界確認書に署名しないと、売却や分筆が遅れます。
建物、塀、排水管、樹木などの越境が、取得者の負担として残ることがあります。
共有者全員の同意が必要となり、測量、売却、補修、賃貸が難しくなります。
10か月の申告期限、現況地目、実際の面積、1画地評価を分けて確認します。
相続税の申告は、死亡を知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。境界確認や測量が終わっていない場合でも、申告期限は原則として到来します。未分割の場合も、民法上の相続分等に従って申告と納税を行う扱いが基本です。
次の比較表は、税務評価で特に誤りやすいケースと確認すべき注意点をまとめたものです。左列は現場で起きる状況、右列は評価上の論点です。公図の形だけでなく、実際の利用、地積、接道、評価単位を読む必要があります。
| ケース | 税務上の注意点 |
|---|---|
| 1筆の一部を隣地が使用 | 所有権、使用貸借、賃貸借、時効取得を検討 |
| 複数筆を一体利用 | 1画地評価、接道、奥行補正を検討 |
| 公図上の道路と現況道路が違う | 路線価、無道路地、私道評価を検討 |
| 登記地目と現況地目が違う | 地目判定、農地評価、宅地比準を確認 |
| 実測面積が不明 | 合理的な面積推定、申告後の更正の請求または修正申告を検討 |
相続税評価で必要になる確認資料は、税理士だけでは集めきれないことがあります。次の一覧は、評価方針を決めるための資料を整理したものです。資料の取得先と見るべき点を対応させ、10か月期限に間に合う順番で集めることが重要です。
| 資料 | 見るべき点 |
|---|---|
| 固定資産税課税明細、名寄帳 | 課税地目、課税地積、評価額、所有資産漏れ |
| 評価証明書、公課証明書 | 相続税、登録免許税、遺産評価の基礎 |
| 路線価図、評価倍率表 | 路線価方式、倍率方式、補正の前提 |
| 現地写真、航空写真、住宅地図 | 過去からの利用状況、道路、水路、建物位置 |
| 測量図、境界確認書、覚書 | 実測面積、境界点、越境確認、将来撤去合意 |
買主と金融機関は境界、面積、接道、越境の不確実性を重く見ます。
相続人が不動産を売却して代金を分ける換価分割を選ぶ場合、公図と現況の不一致は売却活動に大きく影響します。境界未確定、面積不明、越境、接道不明、地目不一致がある土地では、買主、宅地建物取引業者、金融機関が慎重になるためです。
次の一覧は、売却や担保設定で実際に起きやすい要求や影響を整理したものです。読者にとって重要なのは、どの条件が売却延期、価格減額、融資不可につながるかを早めに知ることです。項目ごとに、契約前に準備する資料や合意事項を読み取ってください。
売買契約前に確定測量や境界確認書を求められることがあります。
売却前境界確認書の取得や越境整理を契約の条件にすることがあります。
条件整理測量費用、越境物撤去費用、覚書作成費用を誰が負担するかが争点になります。
費用金融機関が境界未確定や接道不明を理由に評価を下げることがあります。
融資境界不明や筆界未定でも直ちに諦めず、土地の範囲と隣地認識を確認します。
相続土地国庫帰属制度では、境界確定書や測量成果は承認申請時の必須添付書類ではないとされていますが、存在する場合は審査の円滑化に役立ちます。一方、隣地所有者が境界等について異議を述べた場合は却下の対象となり得ます。
次の判断の流れは、国庫帰属を視野に入れる土地で何を確認するかを示します。順番には、土地の範囲を示す資料、隣地との認識、却下や不承認につながりやすい状態を確認する意味があります。上から順に詰めることで、申請可能性と調査コストを見通しやすくなります。
公図、現況写真、境界点写真、測量成果を確認します。
異議がある場合は調整が必要です。
境界や所有権範囲の争いは重要な審査要素になります。
建物、工作物、樹木、崖、通路、担保権なども確認します。
国庫帰属を考える土地では、境界だけでなく土地の管理負担や利用状態も問題になります。次の一覧は、早期に確認すべき項目です。各項目は却下、不承認、追加調査、費用増加につながる可能性があるため、写真と資料で説明できる状態を目指します。
図面、境界点写真、現況写真で対象地を説明できるか確認します。
隣地所有者が境界や利用関係について異議を述べる可能性を確認します。
建物、廃棄物、樹木、擁壁、崖、地下埋設物の有無を確認します。
通路、水路、墓地、境内地、ため池などの利用実態を確認します。
任意協議、筆界特定、訴訟、地籍調査成果の確認を使い分けます。
最も一般的な方法は、土地家屋調査士が資料調査、現地測量、隣地立会を行い、境界確認書を取り交わす方法です。ただし、隣地所有者が不明、相続登記未了、認知症、所在不明、共有者多数、外国居住などの場合は立会いが難航します。
次の時系列は、境界問題を解決する代表的な順番を示します。読者にとって重要なのは、任意協議で終わる問題と、公的制度や訴訟が必要な問題を分けることです。上から順に、資料、協議、公的判断、私法上の争いという深まり方を読み取ってください。
現地を見る前に、登記上の情報と過去資料を確認します。
写真と測量成果をもとに、隣地との認識差を把握します。
売却、分筆、建築、担保設定に備えて合意を文書化します。
所有権界そのものを確定する制度ではないため、私法上の争いは別に検討します。
時効取得、売買範囲、通行権などの争いでは弁護士の関与が重要になります。
資料収集、現地確認、期限確認、専門職選定を一つの順番で進めます。
初動では、登記事項証明書、公図、法14条地図、地積測量図、建物図面、名寄帳、固定資産税資料、路線価図、航空写真、境界確認書、道路台帳、農地関係資料を集めます。そのうえで現地の境界標、塀、擁壁、排水溝、建物、通行ルート、越境、地目差を写真とメモで残します。
次の判断の流れは、資料を集めた後に何から決めるかを示します。順番は、ずれの特定、登記期限、税務期限、処分予定、隣地関係、専門職選定という実務上の優先順位を表します。途中で止まる箇所が、その案件の主要リスクです。
形状、位置、面積、地目、利用状況、筆界、所有権界を分けます。
可能なら期限対応を優先し、難しい場合は相続人申告登記を検討します。
必要な場合は10か月期限を前提に合理的な評価方針を決めます。
処分予定があるほど確定測量と境界確認の優先度が上がります。
登記、測量、税務、紛争、価格評価を分担します。
専門家へ相談する前には、資料をまとめて持参すると判断が早くなります。次の一覧は、相談時に持っていく資料を示します。戸籍、税務、不動産、近隣関係、売却見込みを分けて読むことで、誰に何を依頼するかを整理できます。
| 資料 | 用途 |
|---|---|
| 戸籍関係書類、法定相続情報一覧図 | 相続人と登記手続の前提確認 |
| 固定資産税納税通知書、課税明細、名寄帳 | 所有不動産の漏れと税務評価の確認 |
| 登記事項証明書、公図、地図、地積測量図、建物図面 | 土地と建物の表示、面積、境界資料の確認 |
| 遺言書、遺産分割協議書案 | 取得者、対象土地、分筆予定の確認 |
| 現地写真、過去の測量図、境界確認書、越境覚書 | 隣地との認識、越境、将来撤去合意の確認 |
| 売却査定書、不動産鑑定書、税務申告の進行状況 | 価格、納税、売却方針の確認 |
古い公図、面積差、境界不明、越境、道路、農地、山林で対応が変わります。
不一致は、類型ごとに必要な専門職と手続が異なります。例えば、古い公図の形だけの問題なら資料保存で足りることがありますが、所有権界の争いや建物越境では交渉や訴訟の検討が必要になる場合があります。
次の比較表は、不一致の類型、典型例、主な影響、推奨対応を対応させたものです。左から順に、問題の種類を特定し、影響範囲を見て、最初に取る対応を確認してください。表の行を一つに絞れない場合は、複数の問題が重なっている可能性があります。
| 類型 | 典型例 | 主な影響 | 推奨対応 |
|---|---|---|---|
| 公図の形だけ古い | 公図上は歪んでいるが現地境界は明確 | 相続登記への影響は小さい場合あり | 公図、地積測量図、現況写真を保存 |
| 公簿地積と実測地積が違う | 登記200平方メートル、実測240平方メートル | 相続税、代償金、売却価格 | 実測、税理士評価、必要に応じ地積更正 |
| 隣地境界が不明 | 境界標なし、隣地が立会拒否 | 売却、分筆、担保に支障 | 土地家屋調査士、筆界特定、弁護士相談 |
| 所有権界が争い | 隣地が一部を長年使用 | 遺産価値、明渡、時効取得 | 弁護士主導で証拠整理、交渉、訴訟検討 |
| 建物越境 | 被相続人建物が隣地に越境 | 売却、建替え、損害賠償 | 越境覚書、将来撤去合意、訴訟リスク評価 |
| 道路位置が違う | 公図上の道と現況道路が不一致 | 接道、建築、価値 | 道路台帳、建築指導課、測量確認 |
| 地目が違う | 登記畑、現況宅地 | 税務、農地法、登記 | 農業委員会、土地家屋調査士、税理士確認 |
| 山林で範囲不明 | 境界標なし、隣接地多数 | 国庫帰属、売却困難 | 資料調査、森林簿、地籍調査確認 |
| 筆界未定 | 地籍調査で筆界未定 | 分筆、売却困難 | 筆界特定、境界協議、調査士関与 |
単独の専門職だけで完結しにくいため、役割分担を先に決めます。
このテーマの中核は、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、不動産鑑定士です。売却を予定する場合は宅地建物取引士、遺言や将来対策では公証人や遺言執行者、事業承継では公認会計士や中小企業診断士も関与します。
次の比較表は、専門職ごとの主な役割と、このテーマで関与する場面を整理したものです。読者にとって重要なのは、相談先を一つに決め打ちせず、登記、境界、税務、紛争、価格評価を分けて依頼することです。列ごとに役割と依頼場面を対応させて確認してください。
| 専門職、関係者 | 主な役割 | 本テーマでの関与 |
|---|---|---|
| 弁護士 | 交渉、調停、審判、訴訟、相続人間紛争、隣地紛争 | 遺産分割対立、境界紛争、越境、時効取得、所有権確認 |
| 司法書士 | 相続登記、不動産名義変更、戸籍収集、登記書類作成 | 相続登記義務、法定相続情報、協議書と登記の整合性 |
| 税理士 | 相続税申告、税務代理、税務調査対応 | 土地評価、地目、地積、評価単位、未分割申告、特例適用 |
| 土地家屋調査士 | 境界確認、測量、分筆、地積更正、地目変更、建物表題登記 | 公図と現況不一致の中心的技術職 |
| 不動産鑑定士 | 不動産価格評価 | 境界未確定、越境、接道不良による価値低下の評価 |
| 宅地建物取引士、不動産仲介業者 | 売却、重要事項説明、買主対応 | 境界リスク、越境、契約条件、確定測量条件 |
| 行政書士 | 紛争、税務、登記代理を除く書類作成 | 争いのない協議書、農地法、許認可関連の補助 |
| 家庭裁判所 | 遺産分割調停、審判 | 相続人間の分割問題を扱うが隣地境界を当然に確定しない |
自宅、面積差、越境、山林、遺言のずれを実務的に整理します。
事例で見ると、公図と現況の不一致は、相続登記だけでなく代償金、売却条件、国庫帰属、遺言解釈まで広がります。具体例を押さえることで、自分のケースで何が主なリスクなのかを見分けやすくなります。
次の一覧は、代表的な5つの事例をまとめたものです。各項目では、どの場面で問題が表面化し、何を確認すればよいかを読み取ってください。面積、越境、山林、遺言のずれは、必要資料と相談先が異なります。
隣地との塀が明確で近年の地積測量図があれば、相続登記自体は進めやすい場合があります。売却時は確定測量を求められる可能性があります。
相続登記だけなら登記記録で進む場合がありますが、相続税評価や代償金では実際の面積が問題になります。
居住継続では直ちに問題化しなくても、売却、建替え、担保設定では大きな障害になります。
相続登記義務、固定資産税、森林管理、倒木、土砂災害、国庫帰属の可否を確認します。
自宅敷地として使っていた範囲が複数筆や親族名義を含む場合、遺言の対象財産の特定が問題になります。
優先順位は、期限のある手続を止めないことから始まります。次の比較表は、期限と手続、不一致がある場合の注意を対応させたものです。3か月、10か月、3年、売却前という時間軸を見ながら、どの手続を先送りできないかを判断します。
| 期限 | 手続 | 不一致がある場合の注意 |
|---|---|---|
| 3か月 | 相続放棄、限定承認 | 土地が負担財産なら早急に価値とリスクを調査 |
| 10か月 | 相続税申告、納税 | 境界未確定でも期限は原則延びない |
| 3年 | 相続登記 | 境界問題と並行して登記または相続人申告登記を検討 |
| 売却前 | 境界確認、測量 | 買主、金融機関の要求を確認 |
生前対策では、相続が起きる前に不動産の棚卸しを行うことが有効です。次の一覧は、問題を次世代に残さないための準備をまとめています。遺言、測量、共有解消、山林や遠方土地の管理方針を読み取り、できるものから着手します。
名寄帳と登記情報を照合し、自宅、農地、山林、私道持分を一覧化します。
調査公図、地積測量図、建物図面、境界確認書、越境覚書をまとめます。
資料地番、家屋番号、持分、範囲を正確に記載し、現地利用とずれないよう確認します。
遺言売却予定地は確定測量、共有不動産は共有解消、山林や遠方土地は管理や国庫帰属を検討します。
方針よくある疑問を一般的な制度説明として整理します。
一般的には、公図と現況の不一致だけで直ちに相続登記が不能になるとは限りません。ただし、対象不動産の同一性、地積、地目、分筆、地積更正、境界争いによって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで司法書士や土地家屋調査士等へ相談する必要があります。
一般的には、相続税申告は死亡を知った日の翌日から10か月以内に行う必要があり、境界未確定だけで期限が当然に延びるわけではありません。測量結果や分割結果が後から確定した場合は、修正申告や更正の請求を検討することがあります。具体的には税理士等へ相談する必要があります。
一般的には、一概にどちらとも断定できません。ブロック塀は便宜的に設置された可能性があり、公図も精度に限界がある場合があります。地積測量図、旧図、地籍調査成果、境界確認書、境界標、占有状況を総合して確認する必要があります。
一般的には、土地家屋調査士を通じて資料と現地状況を整理し、任意協議を試みることが多いです。所在不明、相続未登記、認知症、紛争など事情により対応が変わります。筆界が問題なら筆界特定制度、所有権や越境が問題なら弁護士等への相談が必要になる場合があります。
一般的には、売却自体が不可能とは限りません。ただし、買主、仲介業者、金融機関が境界確認や確定測量を求めることが多く、価格や契約条件に影響する可能性があります。売買契約で測量、境界確認、越境、面積差、契約不適合責任をどう扱うかを専門家と確認する必要があります。
一般的には、境界未確定や地図がないことだけで直ちに利用できないとは限りません。ただし、隣地所有者が境界等に異議を述べる場合は却下対象になり得ます。土地の範囲を明確に示せるか、隣地との認識が一致しているかを確認する必要があります。
一般的には、遺産の保存、管理、売却準備に必要な費用として相続人間で合意できる場合があります。ただし、全員の同意なく高額な測量をした場合は精算で争いになる可能性があります。費用負担は遺産分割協議の中で明記することが望ましいです。
一般的には、事案により順序が変わります。相続登記を先にして新所有者が地積更正を行う場合も、売却や分筆のために表示登記を先行させる場合もあります。3年以内の相続登記義務、相続税申告期限、売却予定、隣地立会の見込みを踏まえて専門家が設計する必要があります。