住宅取得資金贈与で
非課税にならない失敗例と対策

令和6年から令和8年までの制度では、父母や祖父母などの直系尊属から、自己の居住用家屋の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を取得し、一定要件を満たす場合に限り、所定の限度額まで贈与税が非課税とされています。

次の表は、住宅の区分ごとの非課税限度額を示しています。限度額は贈与者ごとではなく受贈者ごとに判定されるため、複数の親族から受け取る場合でも合計額で見ることが重要です。

次の一覧は、適用判定で最初に分けて確認すべき4つの要件群を表しています。どれか一つだけを満たしても足りず、全体として整合しているかを読むことが大切です。

相続時精算課税との混同にも注意が必要です。住宅取得資金贈与の非課税は課税価格に算入しない制度であり、相続時精算課税は贈与時の課税を一定範囲で繰り延べて相続時に精算する制度です。令和6年以後の相続時精算課税には年間110万円の基礎控除があり、特別控除2,500万円を超える部分は一律20％の贈与税率が適用されます。

住宅取得資金贈与で最も大きい損失は、要件を満たしていれば非課税だった金額が、通常の贈与税計算に戻ることです。特に期限内申告をしていない場合、後から書類をそろえても原則として救済を期待しにくい点に注意が必要です。

次の強調表示は、省エネ等住宅の取得に1,000万円の贈与を受けた場合の違いを示しています。非課税枠内でも申告の有無が結果を分けるため、税額ゼロのつもりでも申告手続を読み飛ばしてはいけません。

次の表は、1,000万円贈与で特例が使えない場合の計算過程を整理しています。税額は他の贈与、相続時精算課税の届出、加算税・延滞税の有無で変わるため、ここでは制度理解のための単純例として読み取ってください。

贈与税は、原則として財産をもらった年の翌年2月1日から3月15日までに申告・納税します。期限までに申告しなかった場合や過少申告の場合には加算税、納税が遅れた場合には延滞税がかかる可能性があります。令和7年分では、申告期限と納期限が令和8年3月16日、申告受付開始が令和8年2月2日とされています。

次の表は、人に関する8項目を整理しています。誰から誰へ贈与するかを誤ると後の住宅要件を満たしても制度に乗らないため、最初に読むべき確認項目です。

次の表は、住宅そのものに関する11項目です。広告表示や営業説明ではなく、登記事項、証明書、契約内容で確認する点を読み取ってください。

次の表は、資金の流れに関する7項目です。資金経路と登記持分が合っているかを見ることで、後から別の贈与と評価されるリスクを下げられます。

次の表は、期限と申告に関する4項目です。日付の順番を誤ると制度適用を後から立て直しにくいため、贈与日より前に読む必要があります。

Q1. 500万円以下、1,000万円以下なら申告不要ですか。

一般的には、特例の適用を受けるには非課税限度額以下でも期限内申告が必要とされています。ただし、他の贈与の有無、住宅の区分、添付書類、申告時期によって確認事項が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 父母からそれぞれ500万円ずつなら、合計1,000万円まで非課税ですか。

一般的には、限度額は贈与者ごとではなく受贈者ごとに判定するとされています。省エネ等住宅かどうか、他の贈与の有無、受贈者の過去適用で結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、贈与者別の金額と申告資料を整理したうえで税理士等の専門家へ相談する必要があります。

Q3. 義父からの贈与は使えますか。

一般的には、配偶者の父母は受贈者本人の直系尊属に当たらないため、制度対象外とされています。ただし、養子縁組の有無や住宅持分の設計によって検討事項が変わる可能性があります。具体的な対応は、家族関係と登記予定を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q4. 住宅ローンの繰上返済に使えますか。

一般的には、住宅ローン返済のための贈与は、住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てる金銭贈与とは扱われにくいとされています。ただし、資金移動の時期や支払内容によって確認事項は変わります。具体的な対応は、契約書、返済明細、入出金記録を整理したうえで税理士等へ相談する必要があります。

Q5. 不動産そのものを親からもらった場合は使えますか。

一般的には、この特例は金銭贈与を対象とし、不動産現物贈与は対象外とされています。ただし、不動産移転には別の贈与税、登録免許税、不動産取得税、相続時の問題が生じる可能性があります。具体的な対応は、移転目的と税負担を整理したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q6. 注文住宅が翌年3月15日時点で完成していなくても使えますか。

一般的には、注文住宅の新築では一定段階に達していれば検討余地がある一方、建売住宅や分譲マンションの取得では翌年3月15日までの引渡しが重要とされています。ただし、契約形態、工事進捗、支払状況、証明資料で結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、工程表と契約書を整理して税理士等へ相談する必要があります。

Q7. 相続時精算課税と併用すれば、いくらでも税金がかかりませんか。

一般的には、住宅取得等資金の非課税限度額を超える部分に相続時精算課税を使うことはありますが、相続時精算課税は相続時に精算する制度です。特別控除、年間110万円基礎控除、相続税への影響によって負担が変わる可能性があります。具体的な選択は、贈与額と将来の相続税を試算して税理士等へ相談する必要があります。

Q8. 非課税特例を使った金額は、親の相続時に持ち戻されますか。

一般的には、非課税の特例により贈与税の課税価格に算入されなかった金額は、相続税の課税価格に加算不要とされています。ただし、民法上の特別受益、遺留分、家族間の公平性は別途問題になる可能性があります。具体的な対応は、贈与契約と相続全体の資料を整理して弁護士、税理士等へ相談する必要があります。

Q9. 税務署に聞けば安全ですか。

一般的には、税務署では制度の一般説明を受けられますが、個別事情の法的評価、登記持分、相続紛争、証明書取得、相続時精算課税との有利不利まで一括で設計するものではありません。具体的な対応は、税理士、司法書士、弁護士など、必要な専門家に資料を示して相談する必要があります。

税務・住宅制度の資料

• 国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
• 国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 Q&A」
• 国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」
• 国税庁「令和7年分贈与税の申告書等の様式一覧」
• 国税庁「措置法第70条の2 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税 関係 通達」
• 国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税等のあらまし」

贈与税・相続関連の資料

• 国税庁「No.4504 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の計算」
• 国税庁「No.4429 贈与税の申告と納税」
• 国税庁「No.9205 延滞税について」
• 国税庁「暮らしの税情報 申告と納税」
• 国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

利用上の注意

このページは、公的資料をもとに一般向けに制度内容を整理した情報です。個別案件では、贈与日、契約内容、住宅性能、登記名義、所得、過去申告、家族関係、相続状況により結論が変わります。実際の申告、登記、契約、相続対策では、税理士、弁護士、司法書士、建築士等の専門家に相談し、最新の国税庁資料、法令、通達、様式を確認する必要があります。