配偶者居住権と
配偶者短期居住権の
違いを表で比較

民法の相続関係の改正により、配偶者の居住を保護する制度として、配偶者居住権と配偶者短期居住権が設けられました。制度は、2020年4月1日以降に開始した相続で問題になります。

相続では、自宅が遺産の大部分を占めることがあります。たとえば、遺産が自宅4,000万円、預貯金2,000万円、相続人が配偶者と子1人である場合、配偶者が自宅所有権4,000万円を取得すると、法定相続分の目安である3,000万円を超え、子に代償金を支払う必要が出たり、配偶者が預貯金を十分に取得できなかったりすることがあります。

次の一覧は、制度が分けて対応している2つの課題を示しています。左側の長期設計は住み続けるための権利配分、右側の短期保護は相続直後の退去リスクへの備えとして読むと、制度趣旨の違いがつかみやすくなります。

配偶者居住権は、建物所有権を子などに残しつつ、配偶者の居住を確保する制度です。配偶者短期居住権は、遺産分割や遺言の整理が終わる前の生活保護的な役割を持ちます。

ここが中心となる比較です。左列は比較項目、中央2列はそれぞれの制度内容、右列は実務でどう読むかを示しています。長期設計か暫定保護か、登記できるか、相続税評価の対象になるかを重点的に確認してください。

配偶者短期居住権は、被相続人の財産に属した建物に、配偶者が相続開始時に無償で居住していた場合に、一定期間その建物を無償で使用できる権利です。長期の住まいを設計する権利ではなく、相続開始直後に配偶者が住居を失わないようにする暫定的な保護です。

次の表は、配偶者短期居住権の成立確認で見る資料をまとめています。短期居住権は登記で守る制度ではないため、居住実態や無償性を示す資料を早めに整理することが重要です。

存続期間は場面によって異なります。遺産分割対象かどうか、居住建物取得者から消滅申入れを受けたかによって終期が変わるため、単に相続開始から6か月で終わると理解しないことが大切です。

配偶者短期居住権は登記できず、第三者に対抗する制度ではありません。将来売却の可能性がある場合や長期居住を確保したい場合には、配偶者居住権、所有権取得、賃貸借契約、遺言、信託などの別の手当てを検討します。

次の一覧は、短期居住権が役立つ場面と限界を対応させています。相続直後の安全確保には有効でも、終身居住や財産配分の中心にはなりにくいことを読み取ってください。

配偶者が自宅所有権を取得する場合、配偶者は自宅の価額を相続したことになります。自宅が高額であれば、他の相続人に代償金を支払う必要が出ることがあります。配偶者が配偶者居住権を取得し、子が配偶者居住権付きの所有権を取得する場合、自宅の価値は居住権と負担付き所有権に分かれます。

次の表は、相続人が配偶者と子1人、遺産が自宅4,000万円、預貯金2,000万円、合計6,000万円という設例です。法定相続分の目安を各3,000万円として、所有権取得型では代償金が問題になることを読み取ってください。

次の表は、仮に配偶者居住権を1,500万円、配偶者居住権付き所有権を2,500万円と評価した設例です。居住権と所有権を分けることで、配偶者が住まいを確保しながら預貯金1,500万円を取得できる可能性を読み取ってください。

実際の評価額は、国税庁の評価方法、不動産評価、配偶者の年齢、建物の耐用年数、土地評価、相続人間の合意によって変わります。相続税評価と遺産分割上の評価が常に同じ目的で使われるとは限らないため、税理士、不動産鑑定士、弁護士の連携が重要です。

配偶者居住権を登記する場合には、前提として建物所有者の登記を整える必要があります。相続登記の申請義務化により、相続により不動産所有権を取得した相続人は、自己のために相続開始があったことを知り、かつ不動産所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。

次の時系列は、配偶者居住権設定登記に進む一般的な順番を示しています。前の作業が整わないと次に進めないことが多いため、戸籍、建物名義、協議書または遺言、所有権移転、設定登記の順で確認してください。

未登記建物、増築部分の未登記、土地の境界不明、借地、共有、農地や私道が絡む場合には、司法書士だけでなく土地家屋調査士、不動産鑑定士、宅地建物取引士、弁護士の関与が必要になることがあります。

相談先を誤ると、必要な論点が抜け落ちます。争いがある場合は弁護士、登記は司法書士、相続税評価は税理士、不動産価値の争いは不動産鑑定士、境界や未登記建物は土地家屋調査士というように、論点ごとに専門家を分けて考えます。

次の表は、専門職・機関ごとの役割と相談すべき場面をまとめたものです。相続後の住まいの問題は複数分野にまたがるため、右列の場面に近い相談先から確認してください。

Q1. 配偶者居住権と配偶者短期居住権は同時に使えますか。

一般的には、相続開始直後は配偶者短期居住権が問題となり、その後、遺産分割や遺言により配偶者居住権を取得する流れがあり得ます。ただし、配偶者居住権を取得すると短期居住権は役割を終える方向で整理されます。具体的な整理は、遺言、協議内容、建物の帰属、手続状況によって変わるため、資料を整理したうえで弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 配偶者短期居住権があれば、一生住み続けられますか。

一般的には、配偶者短期居住権は短期的な保護であり、終身居住を保障する制度ではありません。長期居住を希望する場合は、配偶者居住権、所有権取得、賃貸借契約、遺言、信託などの検討が必要になる可能性があります。具体的な対応は、建物名義、相続人構成、遺産内容によって変わります。

Q3. 配偶者居住権は登記しないと無効ですか。

一般的には、登記がないから直ちに配偶者居住権が無効になるわけではありません。ただし、第三者に対抗するためには登記が重要です。建物所有者が売却したり、差押えが入ったりする可能性がある場合、登記しないリスクは大きくなります。具体的な登記対応は司法書士等へ確認する必要があります。

Q4. 配偶者短期居住権は登記できますか。

一般的には、配偶者短期居住権は登記できません。登記で第三者に対抗する制度ではないため、長期居住や第三者対抗を考える場面では、配偶者居住権や別契約の検討が必要になる可能性があります。

Q5. 配偶者居住権を取得した配偶者は、家を人に貸せますか。

一般的には、配偶者居住権者が第三者に居住建物を使用・収益させるには、居住建物所有者の承諾が必要です。無断で賃貸したり民泊に使ったりすると、義務違反や権利消滅の問題が生じる可能性があります。具体的には、協議書や登記内容を確認したうえで専門家へ相談する必要があります。

Q6. 被相続人が賃貸マンションに住んでいた場合、配偶者居住権は使えますか。

一般的には、配偶者居住権・配偶者短期居住権は、被相続人の所有建物を前提とする制度です。賃貸マンションの場合は、賃貸借契約の承継、契約名義変更、貸主との交渉、借地借家法上の問題として検討します。契約書や入居状況によって対応が変わります。

Q7. 配偶者が入院中だった場合、居住していたといえますか。

一般的には、一時的入院で家財が残り、退院後に戻る予定があり、生活の本拠がその建物にあるといえる場合には、居住性が肯定される余地があります。反対に、完全に施設へ転居し生活の本拠を移していた場合は争いになります。住民票だけでなく実態が重要です。

Q8. 内縁の妻や事実婚の夫にも配偶者居住権はありますか。

一般的には、民法上の配偶者居住権・配偶者短期居住権は法律上の配偶者を前提とします。事実婚のパートナーを保護したい場合は、生前の遺言、死因贈与、賃貸借契約、使用貸借契約、信託、生命保険等を別途設計する必要があります。

Q9. 配偶者が相続放棄しても住めますか。

一般的には、相続放棄をした場合でも、相続開始時に被相続人の建物に無償で居住していた配偶者について、配偶者短期居住権が問題になることがあります。ただし、建物取得者からの消滅申入れ、債権者対応、家財の扱いなどが絡むため、具体的な対応は早期に弁護士等へ相談する必要があります。

Q10. 配偶者居住権は相続税の節税になりますか。

一般的には、節税につながる場合もありますが、常に有利とはいえません。一次相続、二次相続、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例、配偶者の年齢、建物の耐用年数、家族構成によって変わります。相続税申告が必要な場合は、税理士に試算を依頼する必要があります。

Q11. 配偶者居住権は放棄できますか。

一般的には、配偶者居住権の放棄や合意解除は問題となり得ます。ただし、無償で放棄した場合や対価を受け取った場合には、贈与税、所得税、相続税上の論点が生じることがあります。登記済みなら抹消登記も必要です。具体的には、税理士、司法書士、弁護士の連携が必要です。

Q12. 建物が古く、将来取り壊しが必要な場合でも配偶者居住権を設定するのでしょうか。

一般的には、老朽建物では大規模修繕、耐震、固定資産税、火災保険、空き家リスクが問題になります。配偶者の居住継続が現実的でない場合、所有権取得、売却、施設入所資金の確保、賃貸住宅への転居費用を含めた解決が検討されることがあります。個別事情で結論は変わるため、専門家への相談が必要です。

実際の文案は個別事情により専門家が作成すべきですが、論点を理解するためには、何を協議書や合意書に入れるのかを把握しておくことが有用です。配偶者居住権では、建物表示、居住権者、存続期間、使用収益、費用負担、登記協力を具体化します。

短期居住中でも、相続人間で居住期間や費用負担を合意しておくと紛争予防になります。次の表は、短期居住中の合意書で定める事項と、その理由を整理したものです。各行は退去時期、使用範囲、費用、家財、立入りなど、後で争いやすいテーマに対応しています。

法令・制度資料

• e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」
• 法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」
• 法務省「令和8年4月1日以降の法定利率について」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」

税務・登記・裁判所資料

• 国税庁タックスアンサー No.4666「配偶者居住権等の評価」
• 国税庁「配偶者居住権等の評価に関する質疑応答事例」
• 国税庁タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」
• 国税庁タックスアンサー No.4158「配偶者の税額の軽減」
• 国税庁タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 法務局「不動産登記の申請書様式について」および配偶者居住権に関する登記申請書記載例
• 裁判所「遺産分割調停」