住宅ローンがあっても
家を残して借金を整理する方法

住宅ローンが残っている自宅を維持しながら、カードローン、消費者金融、クレジットカード、事業保証債務などを整理する中心的な方法は、個人再生手続で住宅資金特別条項、いわゆる住宅ローン特則を利用する方法です。裁判所も、住宅購入やリフォームなどの住宅ローン債権に抵当権がある場合、返済期間の延長などを内容とする特別条項を再生計画に定められることがあると説明しています。

次の重要ポイントは、このページ全体で最初に押さえるべき結論をまとめたものです。住宅ローン特則の役割と限界を同時に読むことで、家を残す制度なのか、住宅ローンを減額する制度なのかを取り違えないことが重要です。

家を残すという言葉には、所有権を維持する意味と、所有権を失っても住み続ける意味があります。次の判断の流れは、最初に何を優先しているのかを切り分けるためのものです。上から順番に確認し、所有権、居住、借金整理のどこに課題があるかを読み取ります。

このページは一般的な法律情報です。滞納、代位弁済、競売開始、給与差押え、保証人への請求、税金滞納、自宅の共有、ペアローン、事業用借入れの担保設定がある場合は、資料を整理したうえで弁護士等の専門家に相談する必要があります。

住宅ローンがある家を守るには、二つの債務群を分けて考えます。一つ目は抵当権で担保されている住宅ローンです。滞納が続けば競売リスクがあるため、支払いを止めたまま家だけを残すことは基本的にできません。

二つ目は、カードローン、消費者金融、クレジットカード、銀行カードローン、教育ローン、自動車ローン、事業上の買掛金、保証債務など、住宅ローン以外の債務です。次の判断の流れは、家計再建でどの債務を維持し、どの債務を整理するのかを示しています。順番を確認すると、住宅ローンを減らす発想ではなく、他の返済負担を調整して住宅ローンを継続する発想であることが分かります。

この構造を法制度として最も明確に組み込んでいるのが、個人再生の住宅資金特別条項です。住宅ローンを一般債務と同じように圧縮するのではなく、特別に扱って返済継続を目指す点が特徴です。

住宅ローン特則には、実務上いくつかの返済類型があります。次の表は、滞納の有無、毎月返済額、金融機関の同意の要否を比較するものです。自分の住宅ローンがどの段階に近いかを見て、単純な継続返済で足りるのか、滞納分や期間延長の調整が必要なのかを読み取ります。

個人再生では、住宅ローン以外の債務について、法律上の最低限の返済額を下回る再生計画は認められません。次の表は、住宅ローン以外の債務額ごとの最低弁済額の目安です。清算価値が高い場合は、この目安より返済額が増える点を読み取る必要があります。

返済可能性は、最低弁済額だけでは判断できません。次の比較は、住宅ローン以外の借金が600万円、住宅ローンが月9万円、家計の返済余力が月13万円程度という例を使い、清算価値によって月額がどれだけ変わるかを示しています。住宅ローンと再生計画弁済を合計して読んでください。

自宅の時価が3000万円、住宅ローン残高が2200万円であれば、単純計算では800万円の余剰価値があることになります。反対に、自宅の時価が2500万円、住宅ローン残高が3000万円なら、いわゆるオーバーローンであり、自宅から清算価値が大きく発生しない可能性があります。不動産評価は査定方法、地域相場、共有持分、担保設定、固定資産税評価などにより変動します。

同じ住宅ローン付きの借金整理でも、住宅ローンの滞納状況、自宅の担保関係、家族や事業の関与によって判断は大きく変わります。次の一覧は、よく問題になる場面ごとに、何を急いで確認するかをまとめたものです。該当する行ほど早めの専門的検討が必要です。

特に代位弁済や競売開始の通知がある場合は、書類の日付が重要です。通知書、残高、保証会社名、競売関係書類をまとめ、相談時にすぐ確認できる状態にしておくことが、選択肢を残すために役立ちます。

住宅ローン付きの債務整理では、早く動くことと、自己判断で財産や返済を動かさないことが重要です。次の一覧は、家を残すつもりで選択肢を狭めてしまう典型例です。どの行も、将来の個人再生や破産手続で問題になりやすい点として読み取ってください。

Q1. 住宅ローンがあっても家を残して借金を整理する方法はありますか。

一般的には、住宅ローンを支払い続けながら、住宅ローン以外の借金を個人再生で整理し、住宅資金特別条項を使う方法が代表例とされています。ただし、借金額、収入、住宅ローンの滞納、担保権、清算価値によって結論が変わる可能性があります。具体的な対応は、資料を整理したうえで弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 住宅ローン特則を使えば住宅ローンも減額されますか。

一般的には、住宅ローン特則は住宅ローン元本を減らす制度ではないとされています。返済期間の延長や一時的な元本猶予が検討されることはありますが、住宅ローンは原則として支払い続けます。ただし、契約内容や滞納状況、金融機関の対応によって扱いが変わる可能性があります。

Q3. 住宅ローンを滞納していても個人再生で家を残せますか。

一般的には、滞納分を再生計画で支払う期限の利益回復型、返済期間延長型、元本猶予型などが検討されることがあります。ただし、滞納が深く、代位弁済や競売が進むと時間制限が厳しくなる可能性があります。通知書類を整理し、早期に専門家へ確認する必要があります。

Q4. 住宅ローン以外の抵当権が自宅についています。家を残せますか。

一般的には、住宅ローン以外の抵当権がある場合、住宅ローン特則の利用が難しくなる可能性があります。事業資金、不動産担保ローン、親族債務の担保などがある場合は、担保権抹消、弁済、同意型の調整などが論点になります。具体的な見通しは資料をもとに確認する必要があります。

Q5. 住宅ローンのある銀行にカードローンもあります。任意整理できますか。

一般的には、同じ銀行に住宅ローン、預金口座、カードローンがある場合、債務整理の通知により口座凍結、相殺、保証会社請求などが生じる可能性があります。給与振込口座や生活口座への影響も含め、個別事情によって判断が変わります。具体的な対応は専門家へ相談する必要があります。

Q6. ペアローンでも住宅ローン特則は使えますか。

一般的には、ペアローンや共有名義でも利用可能性が検討されることがあります。ただし、夫婦それぞれの債務、共有持分、連帯保証、双方の収入、金融機関の意向が問題になります。一方だけの手続で足りるかは事案ごとに変わるため、資料を整理した確認が必要です。

Q7. 自己破産しても家を残せますか。

一般的には、自己破産は財産を換価して債権者に配当する清算型手続であるため、家を所有したまま維持することは難しいとされています。ただし、任意売却後の賃借、親族による適正価格での買受け、リースバックなど、居住継続を検討する余地がある場合もあります。具体的には専門家への相談が必要です。

Q8. 家族に知られずに家を残して債務整理できますか。

一般的には、同居家族がいる場合、完全に知られずに進めることは現実的に難しいとされています。個人再生では家計収支、同居家族の収入、住宅ローン、共有名義、保証人関係の資料が必要になることがあります。家計の実行可能性も含めて、具体的な対応は専門家へ相談する必要があります。

Q9. 個人再生をすると信用情報に登録されますか。

一般的には、債務整理をすると信用情報機関に事故情報として登録され、一定期間、新規借入れ、クレジットカード作成、ローン審査に影響する可能性があります。登録期間や影響は信用情報機関、契約内容、時期によって異なるため、必要に応じて信用情報を確認します。

Q10. 弁護士等へ相談するタイミングはいつですか。

一般的には、住宅ローンを滞納する前、遅くとも滞納1か月から2か月、期限の利益喪失通知、代位弁済通知、競売開始決定が届いた段階では早期相談が重要とされています。代位弁済後は時間制限が問題になるため、通知書類を保管し、速やかに確認する必要があります。

裁判所・法令

• 裁判所「裁判手続 民事事件Q&A」
• 裁判所「個人再生」
• 裁判所「破産」
• e-Gov法令検索「民事再生法」

公的支援・金融機関関係団体

• 法テラス「住宅資金貸付債権に関する特則の利用条件」
• 法テラス「個人再生とは何ですか」
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