不動産を相続したときに
発生する税金の種類と金額の目安

不動産を相続したときは、相続税だけを見ても全体の負担はつかめません。相続した直後に問題になる税金、名義変更でかかる税金、持ち続ける限り毎年かかる税金、売却して利益が出たときの税金を分けることが重要です。

この一覧は、不動産相続でまず確認したい六つの税金と制度を、発生場面、金額の目安、注意点で整理したものです。どの時点で負担が生じるかを分けて読むことで、相続税が0円でも登記費用や売却時の税金が残ることを読み取れます。

次の重要ポイントは、相続不動産で見落とされやすい結論を短く示したものです。相続税だけで判断しないことが重要で、登記、保有、売却の各段階に別の負担があることを読み取ってください。

相続税は、死亡した人の財産を相続・遺贈・死因贈与によって取得した場合に、その取得財産に対して課される国税です。土地、家屋、現金、預貯金、有価証券、貸付金、著作権、特許権など、金銭に見積もることができる経済的価値のある財産が広く含まれます。

この表は、法定相続人の数ごとの基礎控除額を表します。相続税の有無を最初に判定する金額であり、不動産評価額と預貯金などを合計した正味の遺産額がこの金額を超えるかを読み取ることが重要です。

相続税の計算は、各相続人が実際に取得した財産額へ単純に税率を掛ける方法ではありません。この判断の流れは、総額計算から各人への配分までの順番を示すもので、税率表を見る前にどこで基礎控除や法定相続分を使うのかを読み取るために重要です。

次の表は、法定相続分に応ずる取得金額ごとの相続税率を表します。税率が10%から55%まで段階的に上がるため、遺産規模が大きい場合ほど控除額と税率の組み合わせを確認することが重要です。

次の表は、小規模宅地等の特例の主な類型を、対象、限度面積、減額割合で整理したものです。相続不動産の評価額を大きく左右する制度であり、どの土地がどの類型に当たる可能性があるかを読み取ることが重要です。

この時系列は、相続直前の贈与を相続税に加算する期間の変化を示します。生前に不動産を移す判断では、贈与税だけでなく相続税への戻し入れも重要になるため、相続開始時期ごとの扱いを読み取ってください。

宅地の評価は、原則として地目ごとに行います。市街地では路線価方式が中心であり、路線価、地積、奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路線影響加算、不整形地補正、間口狭小補正、奥行長大補正、がけ地補正、セットバック、私道、無道路地、地積規模の大きな宅地などが論点になります。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に評価倍率を乗じる倍率方式を用います。

この一覧は、相続不動産で評価が争点になりやすい代表例を示します。評価が変わると相続税額や遺産分割の公平性が変わるため重要です。どの不動産で税理士、不動産鑑定士、土地家屋調査士などの関与を検討すべきかを読み取ってください。

次の表は、建物と賃貸不動産の評価で押さえるべき扱いを整理しています。土地だけでなく建物や賃貸割合も相続税評価額に影響するため、どの資料が必要になるかを読み取ってください。

固定資産税は土地・家屋・償却資産の所有者に対して市町村が課す地方税です。都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てる目的税で、主に市街化区域内の土地・家屋に課されます。東京23区では東京都が課税するなど、地域により実務が異なります。

次の比較は、住宅用地特例や更地化で固定資産税・都市計画税の負担が変わる場面を整理しています。相続後に売るか、住むか、貸すか、解体するかを決める前に重要で、課税明細書で何を確認すべきかを読み取ってください。

この一覧は、不動産取得税が原則かからない通常の相続と、検討が必要になる例外を分けたものです。相続税とは別の地方税であり、取得形式で扱いが変わるため、遺言や生前移転の設計時に何を確認すべきかを読み取ってください。

相続した不動産を売却する際、紙の不動産売買契約書を作成すると印紙税がかかります。2027年3月31日までに作成される一定の不動産譲渡契約書については軽減措置が適用されます。印紙税は相続税に比べれば小さいことが多いものの、契約金額が高額な場合や契約書を複数作る場合は無視できません。

この表は、不動産譲渡契約書の軽減後の主な印紙税額を表します。売却価格帯で契約書コストが変わるため、売買契約書を作る前に必要な印紙額を読み取ってください。

この時系列は、賃貸不動産がある相続で所得税関係の期限と所得の帰属を整理したものです。相続税申告より先に準確定申告の期限が来ることがあるため、いつ誰の所得として整理するかを読み取ることが重要です。

この一覧は、相続不動産で関与する専門職の役割を整理したものです。税額だけでなく登記、紛争、境界、売却、資金計画が同時に絡むため重要です。何を誰に相談する領域かを読み取ってください。

この表は、不動産相続で意識したい主な期限を時系列で整理したものです。相続税申告、準確定申告、相続登記、固定資産税、売却時の申告は期限が異なるため、どの手続をいつまでに進めるかを読み取ることが重要です。

次の一覧は、不動産を相続したら少なくとも集めたい資料を目的別に整理したものです。資料の不足は税額計算、登記、売却、紛争対応の遅れにつながるため重要です。どの資料が評価・申告・登記・売却の前提になるかを読み取ってください。

税務・評価に関する公的情報

• 国税庁「相続税がかかる場合」
• 国税庁「相続税がかかる財産」
• 国税庁「相続税の税率」
• 国税庁「配偶者の税額の軽減」
• 国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 国税庁「贈与財産の加算と税額控除」
• 国税庁「相続時精算課税の選択」
• 国税庁「相続税の申告と納税」
• 国税庁「土地家屋の評価」

登記・地方税・売却時課税に関する公的情報

• 国税庁「登録免許税の税額表」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 国税庁「課税される所得と非課税所得」
• 国税庁「譲渡所得」
• 国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「取得費が分からないとき」
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」
• 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
• 国税庁「納税者が死亡したときの確定申告」
• 地方自治体「不動産取得税に関する案内」
• e-Gov法令検索「地方税法」
• 地方自治体「固定資産税・都市計画税の税額算定に関する案内」