配偶者居住権で
自宅売却が困難になる理由

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、相続開始の時に被相続人の財産に属した建物に居住していた場合に、その建物の全部について無償で使用および収益をする権利です。民法1028条以下に規定されています。

重要なのは、配偶者居住権が所有権ではない点です。自宅の所有権は子など別の相続人が取得し、配偶者はその建物を無償で使う権利を取得するという分離が起こります。通常の所有権であれば、所有者は使う、貸す、売る、担保に入れる、取り壊す、建て替えるといった選択肢を広く持ちますが、配偶者居住権がある自宅では、所有者であっても配偶者の居住利益を害する自由な利用はできません。

次の比較一覧は、配偶者居住権がどのような方法で成立するかを整理したものです。成立原因ごとに関係者の合意や手続の重さが違うため、将来の売却可能性を考えるうえでは、どの経路で権利が生まれるかを読むことが重要です。

成立要件と共有名義の注意点

配偶者居住権は、相続開始時に配偶者がその建物に居住していたことを前提とします。また、被相続人が相続開始時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合には、原則として設定できません。相続前の名義確認は、制度利用の前提として重要です。

原則終身という存続期間

配偶者居住権の存続期間は、原則として配偶者の終身です。ただし、遺産分割の協議、遺言、家庭裁判所の審判で別段の定めがある場合には、その定めによります。配偶者保護としては強力ですが、売却の観点では、買主にとっていつ自由に使えるようになるか分からない不動産になります。

登記により第三者へ対抗できる

配偶者居住権は、設定登記を備えることにより第三者に対抗できる権利です。登記は成立要件ではないものの、建物所有者は配偶者に登記を備えさせる義務を負うと整理されています。売買実務では、買主、不動産仲介業者、金融機関、司法書士が登記記録を確認し、配偶者居住権の負担を前提に取引を検討します。

次の3つの項目は、売却時に特に確認されやすい制度上の特徴です。どの項目も買主の利用可能性や融資審査に直結するため、登記記録と遺産分割協議書などの文書を照らして読むことが大切です。

国税庁は、配偶者居住権等の評価方法を公表しています。評価対象には、配偶者居住権、居住建物、敷地利用権、居住建物の敷地が含まれます。所有者側は、配偶者居住権存続期間終了時に居住建物を自由に使用収益できる状態へ戻る点に着目し、所有権部分の将来価値を現在価値に割り戻す考え方が示されています。

次の比較一覧は、税務評価で分けて考える主な対象を整理したものです。建物だけでなく敷地利用も評価対象になるため、自宅売却では土地建物一体の制約として読む必要があります。

税務評価額は売買価格そのものではない

相続税評価上の配偶者居住権の価額や居住建物の価額は、必ずしも市場での売買価格を意味しません。税務評価は課税価格を計算するための基準であり、市場価格は買主が実際に支払う金額です。交渉力、流通性、金融機関の評価、リスク許容度、売却期間、物件の個別性によって動きます。

次の項目は、税務評価より市場価格がさらに低くなることがある理由です。売却を検討する際は、評価額だけではなく、買主が負う実務上の負担を合わせて読むことが重要です。

敷地利用権が土地売却にも影響する

配偶者居住権は建物に関する権利ですが、配偶者が建物に住むためには敷地の利用も必要です。そのため、古い建物が建っている土地を更地にして売る、または開発用地として売るという出口が取りにくくなります。

二次相続対策だけで判断する危険

配偶者居住権は、二次相続における税務上の効果を期待して検討されることがあります。しかし、節税だけを理由に設定すると、後に施設入所、納税資金、自宅の維持管理、空き家化、再開発といった事情が生じたときに、配偶者居住権が重い制約になることがあります。

配偶者居住権付きのまま売却する

最も単純な方法は、配偶者居住権を残したまま所有権を買主に売る方法です。配偶者の転居が不要で、消滅対価や売却前の抹消登記を避けられる一方、買主候補は極めて少なく、売買価格が大きく下がる可能性があります。金融機関の融資、買主と配偶者の将来的な関係、建物管理、修繕、保険、災害対応も問題になります。

合意消滅させてから売却する

一般的な売却価格に近づけるには、配偶者居住権を消滅させ、抹消登記を行い、空き家または通常の所有権として売る方法が考えられます。この方式は価格を最大化しやすい一方で、配偶者の生活保障と税務処理を丁寧に設計する必要があります。

次の比較一覧は、合意消滅による売却で事前に確認する項目です。単に同意を得るだけでは足りず、意思能力、転居先、対価、税務、登記、売買契約条件を一続きの課題として読むことが大切です。

所有者が経済的補償をして整理する

配偶者居住権は譲渡できませんが、所有者との合意により消滅させ、その対価を配偶者に支払う整理は実務上検討されます。この場合は権利を売るというより、配偶者居住権の消滅に伴う経済的補償を行うものとして理解するのが適切です。

配偶者に所有権を集約してから売る

子が所有している負担付き所有権を配偶者に移し、配偶者居住権と所有権を同一人に集約する方法も考えられます。ただし、配偶者に資金が必要であり、所有権移転に伴う税務、登録免許税、不動産取得税、譲渡所得、贈与税の可能性を検討する必要があります。

売却せず賃貸活用する

配偶者居住権は譲渡できませんが、居住建物の所有者の承諾があれば、配偶者が第三者に居住建物を使用または収益させることができる場合があります。ただし、所有者の承諾、登記内容、賃料収入の帰属、修繕費、固定資産税、管理費、保険料、既存賃借人との関係を整理する必要があります。

次の判断の流れは、売却方式を選ぶときの大まかな順番です。配偶者の居住継続を優先するのか、通常売却に近づけるのかによって、必要な合意と税務確認が変わる点を読み取ってください。

配偶者居住権は、弁護士だけ、税理士だけ、司法書士だけで完結する制度ではありません。相続人間の合意、登記、税務評価、市場価格、重要事項説明、老後資金がつながっているため、複数専門職の視点を重ねる必要があります。

次の比較一覧は、専門職ごとの主な確認点をまとめたものです。相談先を一つに絞るのではなく、どの論点を誰が確認するかを切り分けることが重要です。

弁護士の視点

配偶者居住権を設定する合意の有効性、遺言の明確性、遺留分侵害額請求との関係、権利消滅への同意、意思能力、合意消滅の対価、売買契約の停止条件、将来の売却協力義務が中心になります。

司法書士の視点

建物の相続登記、配偶者居住権の設定登記、登記原因証明情報、存続期間、第三者使用収益を許す定め、売却前の抹消登記、配偶者が死亡した場合と合意消滅の場合の手続差を確認します。

税理士の視点

遺産分割での評価額、建物所有権と敷地所有権の評価、無償消滅時の贈与税、有償消滅時の譲渡所得、自宅売却時の所有者側の譲渡所得、小規模宅地等の特例、二次相続まで含めた税負担を確認します。

不動産と生活設計の視点

不動産鑑定士は、都市部の高額土地、再開発可能性がある土地、収益物件を兼ねる自宅、店舗併用住宅、借地・底地・共有持分が絡む物件で有効です。宅地建物取引士や仲介業者は、買主への説明、存続期間、居住者の状況、第三者賃貸、抹消予定、引渡し時期、残置物、修繕、融資可能性を確認します。ファイナンシャル・プランナーは、年金、預貯金、介護施設入所費、自宅維持費、固定資産税、保険料、修繕費、納税資金を試算します。

配偶者居住権を設定する前は、配偶者の居住継続の必要性、期間、将来売却の可能性、納税資金、建物状態、相続人関係、生活資金、税務評価、登記可能性、遺産分割や遺言文言を順番に確認します。将来売却の可能性が高い、資金が足りない、関係が悪い、建物が古いという答えが複数ある場合は、慎重な検討が必要です。

次の判断の流れは、設定前に確認する順番を示したものです。早い段階で売却可能性や資金需要を確認することで、配偶者居住権を終身で設定するか、期間限定や代替策を選ぶかを比較しやすくなります。

既に配偶者居住権が設定され、売却したくなった場合は、登記記録、存続期間、現在の居住状況、意思能力、同意の有無、消滅対価の評価、贈与税と譲渡所得、抹消登記の必要書類、売買契約の停止条件、配偶者居住権付き売却と抹消後売却の価格差を確認します。

次の3つの事例は、売却困難性がどのように現れるかを整理したものです。事例ごとに、居住保障、意思能力、税務のどれが障害になるかを読み取ると、設定時の文書化の重要性が分かります。

Q1 配偶者居住権を設定した自宅は絶対に売れませんか。

一般的には、所有者は配偶者居住権付きの所有権を売却できるとされています。ただし、買主は配偶者の居住権を前提に取得するため、通常の自宅としては売りにくくなります。価格低下、買主限定、融資困難、契約条件の複雑化が生じる可能性があり、具体的な対応は資料を整理したうえで弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2 配偶者が同意すれば普通に売れますか。

一般的には、同意だけで足りるとは限らず、配偶者居住権を消滅させる合意、対価の有無と金額、贈与税や譲渡所得、抹消登記、売買契約の条件を整理する必要があるとされています。無償または低額で消滅させる場合は、所有者側に贈与税が問題となる可能性があります。具体的な税務と契約条件は専門家に確認する必要があります。

Q3 配偶者が施設に入ったら配偶者居住権は消えますか。

一般的には、施設入所だけで当然に消えるとは限らないとされています。存続期間、合意、放棄、死亡、建物滅失など、法律上の消滅原因や登記手続を確認する必要があります。施設入所時の扱いは設定時の文書内容や事実関係によって変わるため、具体的には資料を確認して専門家へ相談する必要があります。

Q4 配偶者居住権を登記しなければ売却しやすくなりますか。

一般的には、登記しなければ第三者対抗の問題が生じ、配偶者の保護が弱くなる可能性があります。売却しやすさだけを理由に登記しない設計は、後の紛争につながるおそれがあります。登記の要否や売却への影響は、遺産分割、遺言、登記記録の内容によって変わるため、具体的には司法書士や弁護士等に確認する必要があります。

Q5 配偶者居住権は節税になりますか。

一般的には、税務上有利に働く場面はありますが、常に有利とは限りません。相続税評価、二次相続、合意消滅時の贈与税、対価受領時の譲渡所得、売却価格の低下を総合して判断する必要があります。具体的な税額や有利不利は財産構成や家族関係で変わるため、税理士等へ相談する必要があります。

Q6 売却予定がある場合、最初に誰へ相談すべきですか。

一般的には、争いがある場合は弁護士、登記状況の確認は司法書士、税務試算は税理士、売却価格は不動産会社または不動産鑑定士が関わるとされています。ただし、必要な相談先は、配偶者の同意、登記の状態、税金の不安、売却時期によって変わります。資料を整理し、複数専門職の役割を分けて確認する必要があります。