複数市区町村の不動産で
評価証明書を集める方法

次の重要ポイントは、複数自治体で評価証明書を集める基本順序を整理したものです。最初に全体像をつかむことで、証明書だけを先に集めて不動産漏れに気づく事態を避けられます。

相続で複数の市区町村に不動産がある場合、固定資産評価証明書は、原則として「不動産の所在地を管轄する課税庁」ごとに取得します。全国の不動産について、1つの市役所がまとめて評価証明書を発行する仕組みはありません。したがって、最初にすべきことは、いきなり各地へ申請書を送ることではなく、被相続人の不動産を「市区町村別、地番別、家屋番号別、単独所有か共有か、課税か非課税か」に整理することです。

実務上の基本順序は、次のとおりです。

1. 納税通知書、課税明細書、登記事項証明書、遺言書、遺産分割資料、法務局の所有不動産記録証明制度などで不動産の所在候補を洗い出す。
2. 市区町村ごとに名寄帳または固定資産課税台帳関係資料を請求し、同一自治体内の漏れを確認します。
3. 登記、相続税申告、遺産分割、売却などの用途に応じて、評価証明書、公課証明書、名寄帳、課税明細書のどれが必要かを決める。
4. 申請者が相続人であることを示す戸籍、除籍、法定相続情報一覧図、本人確認書類、委任状、手数料、返信用封筒を、市区町村ごとのルールに合わせて準備します。
5. 年度、地番、家屋番号、所有者名、共有持分、未登記家屋、非課税物件、東京23区や政令指定都市の特別運用を確認します。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要になりました。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。法務省は、義務化前に開始した相続も対象になると案内しています。

この記事は、単なる「取り方」ではなく、複数自治体にまたがる相続不動産の評価証明書収集を、登記、税務、遺産分割、紛争予防の観点から体系化します。

次の一覧は、固定資産関係資料の役割分担をまとめたものです。どの資料をどの目的で使うかを理解すると、自治体ごとに請求する証明書の種類を選びやすくなります。

複数の市区町村に不動産がある場合、最初の混乱は「どの書類を取ればよいのか」です。自治体によって名称は多少異なりますが、相続でよく使う資料は次の4つです。

次の比較表は、この章の確認項目を整理したものです。相続手続でどの項目を確認すべきか判断する材料になるため重要です。列ごとの違いと注意点を読み取り、必要な資料や次の確認先を選んでください。

横浜市は、評価証明書には所在地、登記名義人、評価額、地目、種類、用途、地積、床面積等が記載される一方、課税標準額の記載はないと案内しています。公課証明書は評価額、課税標準額、相当税額等を含む資料として説明されています。 また、横浜市は名寄帳について、納税義務者の氏名、住所、各資産の所在地、評価額、課税標準額、相当税額、年税額などが記載され、非課税物件は記載されないと説明しています。

この違いから、実務上は次のように考えます。

相続財産の漏れを探す段階では、評価証明書よりも先に名寄帳が役立ちます。名寄帳は自治体内の資産を一覧化するため、被相続人がその市内に複数の土地、家屋、共有持分を持っていた場合に見落としを減らせます。ただし、名寄帳が非課税物件を載せない自治体もあります。したがって、私道、公衆用道路、墓地、ため池、山林、古い未登記家屋などは、名寄帳だけでは漏れる可能性があります。

一方、相続登記の登録免許税を計算する段階では、評価証明書または課税明細書、公課証明書など、固定資産課税台帳に登録された価格が確認できる資料が必要になります。国税庁は、登録免許税の課税標準となる不動産の価額について、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は原則としてその価格であり、価格がない場合は登記官が認定した価額になると説明しています。

評価証明書の収集は、書類を取り寄せる作業ではなく、相続財産調査の一部です。複数の市区町村に不動産があるときは、最初に不動産一覧表を作らなければ、同じ戸籍を何度も取り直したり、違う年度の証明書を取ったり、地番を間違えたりします。

一覧表には、最低限、次の項目を入れます。

次の比較表は、この章の確認項目を整理したものです。相続手続でどの項目を確認すべきか判断する材料になるため重要です。列ごとの違いと注意点を読み取り、必要な資料や次の確認先を選んでください。

この一覧表は、相続人全員が共有できる「財産目録の原型」でもあります。後に弁護士、司法書士、税理士へ依頼する場合も、この一覧表があるだけで費用見積りと作業分担が正確になります。

次の時系列は、評価証明書収集を3段階で進める順番です。調査、用途判断、登記や税務への接続を分けることで、資料収集の目的を見失わずに進められます。

複数の市区町村に不動産がある場合の評価証明書の集め方は、次の3段階に分けると失敗しにくくなります。

第1段階: 調査用資料を集める

最初に、各自治体へ名寄帳または固定資産課税台帳関係資料を請求します。目的は「その自治体内に何があるか」を確認することです。

名寄帳の請求先は自治体ごとです。被相続人がA市、B町、C市に不動産を持っていた可能性があるなら、A市、B町、C市それぞれで名寄帳を取ります。東京23区内では東京都主税局の制度を確認します。

第2段階: 用途別資料を取得する

名寄帳で資産を確認したら、用途に応じて次の資料を取ります。

次の比較表は、第2段階: 用途別資料を取得するを整理したものです。相続手続でどの項目を確認すべきか判断する材料になるため重要です。列ごとの違いと注意点を読み取り、必要な資料や次の確認先を選んでください。

第3段階: 登記や税務へ接続する

評価証明書を集めただけでは、相続手続は終わりません。次に、司法書士が相続登記を行うか、税理士が相続税申告の評価に反映するか、弁護士が遺産分割協議や調停資料として整理するかを決めます。

相続登記の登録免許税について、国税庁は土地の相続による所有権移転登記の税率を1000分の4、建物の相続による所有権移転登記の税率も1000分の4と案内しています。 ただし、一定の土地については令和9年3月31日まで登録免許税が免税される場合があります。詳細は法務局や司法書士に確認します。

固定資産評価証明書は、誰でも自由に取得できる情報ではありません。所有者本人、相続人、代理人、借地人、借家人、賦課期日後の取得者など、請求できる範囲は自治体ごとに定められています。

大阪市は、相続人が請求する場合の必要書類として、相続人の本人確認書類、納税義務者の死亡が確認できるもの、相続権が確認できるもの、たとえば戸籍全部事項証明書などを掲げています。 名古屋市も、評価証明を申請できる方を原則として本人、相続人、納税管理人などを含む本人、委任状または承諾書を持参した方、住民票上同一世帯の親族、借地人、借家人、賦課期日後の所有権取得者などに限定しています。

相続人が複数いる場合、1人の相続人が単独で評価証明書を取得できる自治体も多いですが、遺産分割後の取得者として請求する場合、遺産分割協議書や印鑑登録証明書の提示を求める自治体もあります。横浜市は、相続人の必要書類について、法定相続、遺産分割協議、遺言の場合に分けて案内しています。

実務では、申請前に次の3点を確認します。

1. 法定相続人として請求するのか、遺産分割で取得した相続人として請求するのか。
2. 戸籍一式で足りるのか、法定相続情報一覧図で足りるのか。
3. 代理人が請求する場合、委任状の原本が必要か、押印が必要か、士業の職務上請求や資格者代理人としての取扱いがあるか。

相続税申告では、固定資産評価証明書は重要ですが、それだけで土地の相続税評価額が決まるとは限りません。

国税庁は、相続税や贈与税で土地家屋を評価する場合、土地は原則として地目ごとに評価し、土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があると説明しています。倍率方式では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。一方、家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じて評価するため、固定資産税評価額と同じとされています。

つまり、相続税申告での使い方は次のようになります。

次の比較表は、この章の確認項目を整理したものです。相続手続でどの項目を確認すべきか判断する材料になるため重要です。列ごとの違いと注意点を読み取り、必要な資料や次の確認先を選んでください。

税理士の観点では、評価証明書は「固定資産税評価額を確認する資料」であって、土地評価の最終成果物ではありません。特に路線価地域の土地、不整形地、私道、農地、山林、広大な土地、貸宅地、貸家建付地、地積と現況が違う土地では、評価証明書だけで申告額を決めるのは危険です。

次の判断の流れは、複数自治体から評価証明書を集める実務手順を示します。上から下へ、物件候補、自治体仕分け、名寄帳、用途別証明書、到着後照合の順に読み取ってください。

ここでは、被相続人が次の不動産を持っていた例で考えます。

次の比較表は、この章の確認項目を整理したものです。相続手続でどの項目を確認すべきか判断する材料になるため重要です。列ごとの違いと注意点を読み取り、必要な資料や次の確認先を選んでください。

手順は次のとおりです。

12.1 物件候補の洗い出し

納税通知書、通帳の固定資産税引落履歴、郵便物、火災保険証券、賃貸借契約書、農協や森林組合の資料、登記識別情報通知、権利証、遺言書、固定資産税課税明細書を集めます。

12.2 市区町村別に仕分ける

「横浜市」「長野県A町」「東京23区」「大阪市」「B市」という単位に分けます。政令指定都市や東京23区は、さらに自治体の公式案内を見て、どの窓口へ申請するか確認します。

12.3 各自治体で名寄帳を請求する

各自治体内の漏れを確認します。横浜市のように名寄帳に非課税物件が記載されないと案内している自治体もあるため、課税されていない道路持分や墓地などがないか、登記事項証明書や公図でも確認します。

12.4 用途に応じた証明書を請求する

相続登記だけなら評価額が確認できる資料で足りる場合がありますが、不動産売却や固定資産税清算があるなら公課証明書、相続税申告なら評価証明書と課税明細書、路線価、倍率表などを組み合わせます。

12.5 郵送申請を同時並行で出す

複数自治体への郵送は、同じ日にまとめて発送すると管理しやすくなります。ただし、戸籍原本や法定相続情報一覧図原本が必要な自治体があると、同時発送が難しくなります。事前にコピー可否を確認し、必要なら法定相続情報一覧図の写しを複数取得します。

12.6 到着後に照合する

到着した証明書は、不動産一覧表と照合します。

1. 市区町村名は一致しているか。
2. 地番、家屋番号は一致しているか。
3. 年度は正しいか。
4. 評価額が空欄ではないか。
5. 共有持分がある場合、所有者や共有構成が正しいか。
6. 非課税物件、未登記家屋、滅失建物が漏れていないか。
7. 用途に必要な証明書の種類か。

次の注意点一覧は、評価証明書収集で起こりやすい失敗を整理したものです。地番、年度、非課税、共有、未登記、東京23区、委任状のどこで不備が起きるかを読み取ってください。

14.1 地番と住所を混同する

評価証明書の対象は、住居表示ではなく、固定資産課税台帳上の所在地や登記地番で管理されます。マンションでも、建物の家屋番号、専有部分、敷地権割合の確認が必要です。

14.2 年度を間違える

3月下旬に書類を集め、4月以降に登記する場合は特に注意します。吹田市の案内のように、登記申請日が4月1日以降なら新年度の証明書が必要になる例があります。

14.3 名寄帳だけで全不動産を把握したと思い込む

名寄帳に非課税物件が載らない自治体があります。横浜市は名寄帳について非課税物件は記載されないと明記しています。 私道、墓地、ため池、公衆用道路、古い共有地は別途確認します。

14.4 課税標準額を評価額と誤解する

登録免許税の計算で見るべき金額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。国税庁は、課税標準となる不動産の価額は、市町村役場で管理する固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は原則その価格と説明しています。 評価証明書や課税明細書では「価格」「評価額」「課税標準額」が並ぶことがあります。登記の登録免許税では「課税標準額」と書かれた固定資産税の軽減後の金額をそのまま使わないよう注意します。

14.5 共有不動産を漏らす

共有持分だけを所有している土地は、納税通知書が共有代表者に届くことがあります。被相続人の郵便物だけでは見つからないことがあります。登記情報、親族からの聞き取り、所有不動産記録証明制度、名寄帳で補完します。

14.6 未登記家屋を見落とす

未登記家屋は、法務局の登記事項証明書では確認できませんが、固定資産税の課税対象になっていることがあります。評価証明書や名寄帳で家屋が出てくるのに登記情報がない場合、土地家屋調査士や司法書士に相談し、表題登記、所有権保存登記、相続登記の要否を確認します。

14.7 東京23区を区役所で取ろうとする

東京23区内の固定資産に関する評価証明等は、東京都主税局の取扱いです。東京都主税局は、23区の都税事務所で申請でき、23区内に限り他区の資産でも申請可能と案内しています。

14.8 代理人の委任状不備

相続人本人ではなく、別の相続人、行政書士、司法書士、弁護士、税理士、親族が代理で請求する場合、委任状が必要です。自治体により、本人自署、押印、原本、法人代表者印などの要件が異なります。大阪市は、代理人について本人が自署した委任状を必要書類として案内し、法人の場合の代表者印にも触れています。

次の横棒グラフは、評価証明書の手数料や再請求に影響しやすい要素を相対的に示します。横方向の長さが大きい項目ほど、事前確認を怠ると費用や時間が増えやすいと読み取ってください。

手数料は全国一律ではありません。1筆ごと、1棟ごと、1件ごと、所有者ごと、年度ごと、区ごとなど、自治体により異なります。

横浜市は、評価証明書の手数料について、土地は1筆につき300円、家屋は台帳1枚につき300円と案内しています。 大阪市は、固定資産評価証明書について1件につき300円、土地は1筆ごと、家屋は1個または1棟ごとに1件として取り扱うと案内しています。 名古屋市は、土地は1筆、1年度につき300円、家屋は1個、1年度につき300円と案内しています。 東京都主税局は、評価証明について1件目400円、2件目以降1件ごと100円とし、100円となるのは同一区内かつ同一人の証明に限ると案内しています。

複数自治体に郵送申請する場合、定額小為替を多めに入れればよいと考える人もいますが、自治体によっては過不足のない金額を求めます。東京都主税局も、定額小為替について過不足のないよう送付するよう案内しています。 不明な場合は、事前に物件数と必要証明書を伝えて手数料を確認します。

18.1 遺産分割協議がまだまとまっていない場合

法定相続人として評価証明書を取得できる自治体が多いですが、遺産分割後の取得者としての請求とは必要資料が異なる場合があります。横浜市のように、法定相続、遺産分割協議、遺言の場合を分けて必要書類を示す自治体もあります。

この段階では、まず財産調査目的として名寄帳と評価証明書を取得し、誰が取得するかは後で決めます。

18.2 遺言書がある場合

遺言書で特定の不動産を相続させる、または遺贈する場合、評価証明書の取得と同時に、遺言の有効性、検認の要否、公正証書遺言か自筆証書遺言か、遺言執行者の権限を確認します。遺言執行者が請求する場合、自治体が求める権限確認資料が変わることがあります。

18.3 相続人が遠方にいる場合

郵送またはオンライン申請を使います。自治体により、代理人の委任状原本が必要です。相続人の1人が代表して取得する場合でも、他の相続人からの委任状が必要かどうかは、請求根拠によります。法定相続人として自己の権利で請求するなら不要な場合がありますが、遺産分割後の取得者や代理人として請求するなら必要になることがあります。

18.4 相続人が未成年の場合

未成年者と親権者が共同相続人で利益相反がある場合、遺産分割協議には特別代理人が必要になることがあります。評価証明書の取得自体は親権者が行える場合がありますが、取得後の遺産分割や登記で問題化します。弁護士または司法書士に早期相談します。

18.5 被相続人の住所が登記上の住所と違う場合

登記名義人の住所、納税通知書送付先、住民票除票、本籍地が異なる場合、自治体が同一人性を確認できないことがあります。戸籍附票、住民票除票、住所変更履歴が必要になります。住所等変更登記の義務化も2026年4月1日から始まっており、登記上の住所管理は今後さらに重要になります。法務省は、住所や氏名、名称の変更の日から2年以内に登記する必要があると案内しています。

18.6 共有不動産の場合

共有不動産では、共有者の組み合わせごとに手数料や証明単位が変わることがあります。東京都主税局は、共有の場合、同一区内かつ同一人の証明であるかどうかについて共有者の組み合わせが同じ所有者の証明に限ると案内しています。 大阪市も土地は1筆ごと、家屋は1個または1棟ごとに1件とする取扱いを案内しています。

18.7 非課税土地、公衆用道路、私道持分

非課税物件は課税明細書や名寄帳に載らないことがあります。横浜市は、固定資産税が非課税の資産、たとえば公共用道路などについては、課税明細書に価格が記載されないため、登記所が指定する近傍類似の資産の公課証明書を取得する場合があると案内しています。 この場合は、法務局に登録免許税の算定方法を確認します。

18.8 未登記家屋

固定資産税上は家屋として課税されていても、法務局に登記されていない建物があります。評価証明書に家屋が載っているのに登記事項証明書が取得できない場合、未登記の可能性があります。相続登記の前提として建物表題登記が必要になる場合があり、土地家屋調査士の関与が必要です。

18.9 マンション

マンションでは、家屋部分の固定資産税評価額、土地の敷地権割合、相続税評価上の区分所有補正率など、複数の評価要素があります。国税庁は、マンションについて、敷地利用権の価額と区分所有権の価額の合計により評価し、令和6年1月1日以後に取得した居住用の区分所有財産については区分所有補正率を乗じる場合があると説明しています。

次の比較表は、この章の確認項目を整理したものです。相続手続でどの項目を確認すべきか判断する材料になるため重要です。列ごとの違いと注意点を読み取り、必要な資料や次の確認先を選んでください。

22.1 調査段階

• 被相続人の納税通知書と課税明細書を確認した。
• 通帳の固定資産税引落履歴を確認した。
• 登記識別情報通知、権利証、売買契約書、保険証券を確認した。
• 所有不動産記録証明制度の利用要否を検討した。
• 市区町村別の不動産一覧表を作成した。
• 名寄帳を取る自治体を決めた。
• 非課税物件や共有持分の可能性を確認した。

22.2 申請準備段階

• 自治体の公式ページで必要書類を確認した。
• 申請年度を確認した。
• 地番、家屋番号を確認した。
• 相続人であることを示す戸籍または法定相続情報一覧図を準備した。
• 本人確認書類を準備した。
• 代理人申請の場合、委任状の要件を確認した。
• 手数料の計算方法を確認した。
• 定額小為替、返信用封筒、切手を準備した。
• 申請書に日中連絡先を書いた。

22.3 取得後

• 証明書の年度を確認した。
• 物件の地番、家屋番号を不動産一覧表と照合した。
• 評価額、課税標準額、相当税額の区別を確認した。
• 名寄帳と評価証明書に漏れがないか照合した。
• 非課税物件と未登記家屋の有無を確認した。
• 司法書士、税理士、弁護士など次に渡す専門職を決めた。
• 原本の所在を記録した。

公的資料、自治体資料

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
• e-Gov法令検索「地方税法」
• 国税庁「登録免許税の税額表」
• 国税庁「土地家屋の評価」
• 法務局「法定相続情報証明制度について」
• 横須賀市「固定資産評価証明書」
• 横浜市「固定資産に関する証明書」
• 東京都主税局「固定資産に関する証明等 23区内 土地・家屋」
• 大阪市「固定資産評価 公課 証明書」
• 名古屋市「評価証明・物件証明の申請」
• 吹田市「不動産登記に使う評価証明書の年度に関する案内」
• 相模原市「固定資産の評価証明書、公課証明書、名寄帳証明書を取得したい」