不動産を特定の人に遺す場合の
遺言書の書き方

不動産を特定の人に遺す遺言書は、「長男に自宅を相続させる」「内縁の配偶者に土地を遺贈する」と一文を書く作業にとどまりません。遺言は方式が厳格であり、方式違反、財産の特定不足、遺留分への配慮不足、相続登記の未了、相続税資金の不足、受け取る人の先死亡、判断能力をめぐる争いによって、最終意思が実現されないことがあります。

このページで扱う重要ポイントは、結論から見ると次の5つです。相続人には原則として「相続させる」と書き、相続人以外には「遺贈する」と明記します。不動産は住所ではなく、登記事項証明書に基づいて所在、地番、家屋番号、地目、地積、構造、床面積、敷地権、共有持分などで特定します。紛争が予想される場合や不動産価値が大きい場合は、公正証書遺言を有力な選択肢にします。さらに、遺留分、相続税、登録免許税、相続登記義務、固定資産税、管理費、ローン、境界、賃貸借、共有、未登記建物を確認し、遺言執行者も指定します。

まず全体の判断順序を押さえると、細かな文例や税務の話が理解しやすくなります。次の判断の流れは、受け取る人の地位、財産の特定、方式選択、費用・紛争対策の順番を表しています。上から順に確認することで、どの条項を追加すべきかを読み取れます。

このページで解消する主な不安は、遺言書を書けば本当に不動産を渡せるのか、どの文言なら無効リスクを下げられるのか、相続人と相続人以外で書き方がどう違うのか、土地や建物をどう特定するのか、公正証書遺言と自筆証書遺言のどちらを選ぶのか、遺留分、相続登記、相続税、受取人の先死亡、費用負担をどう考えるのか、という点です。

最初に確認するのは、受け取る人が相続人か、相続人以外かです。ここを間違えると、文言、登記手続、税務、遺留分、受け取る人の放棄可能性、遺言執行者の必要性が変わります。相続人に遺す場合は「遺言者は、遺言者の有する下記不動産を、長男〇〇〇〇に相続させる」とし、相続人以外に遺す場合は「遺言者は、遺言者の有する下記不動産を、〇〇〇〇に遺贈する」とするのが基本です。

次に、自宅を渡すのか、賃貸物件を渡すのか、土地だけを渡すのかを確認します。自宅では居住継続、固定資産税、管理、同居者の退去、配偶者居住権が問題になります。賃貸物件では賃料債権、敷金返還債務、賃貸借契約、管理委託契約、修繕義務が問題になります。土地だけでは境界、私道、通行権、越境、建築制限、農地法、国庫帰属制度の可否が問題になります。

不動産は高額で分けにくいため、他の相続人に何を残すかも同時に考えます。相続財産の大部分が自宅だけである場合、一人に自宅を相続させると、他の相続人の遺留分を侵害しやすくなります。遺留分侵害額請求は金銭請求として発生するため、取得者に現金がなければ、不動産売却や借入れを迫られることがあります。

基本方針は4つの観点を並べて確認すると漏れにくくなります。次の一覧は、文言の入口、財産の性質、他の相続人への配慮、方式選択の関係を表しています。各項目の右側にある確認事項を満たしているかを読み取ることで、どこを専門家に確認すべきかが見えます。

公正証書遺言は、公証人が関与し、証人2名の立会いが必要です。相続人間の不仲、遺留分侵害額請求の予想、判断能力を争われる可能性、相続人以外への遺贈、共有持分・借地権・底地・賃貸物件・農地・山林・未登記建物など複雑な財産がある場合は、早めに検討します。

遺言書で多い誤りは、「私の自宅（東京都〇〇区〇〇一丁目1番1号）を長男に相続させる」といった住所だけの記載です。事情によって解釈できる場合もありますが、専門実務では推奨されません。住居表示と登記上の地番は異なることが多く、土地と建物は別個の不動産であり、私道持分、敷地権、増築部分、共有持分が漏れる危険があるためです。

財産特定では、登記事項証明書にある項目をそのまま拾うことが重要です。次の比較表は、土地、建物、マンション、共有持分で記載すべき項目と、漏れた場合の読み取りポイントを示しています。どの行に自分の不動産が当てはまるかを確認し、登記情報と照合してください。

自宅を遺す場合、道路持分、私道持分、集会所持分、ゴミ置場持分、車庫、物置、未登記倉庫が漏れることもあります。登記簿上は別の不動産でも、生活上は一体である場合があります。名寄帳、固定資産税課税明細書、登記事項証明書、公図、地積測量図を確認して漏れを防ぎます。

登記情報と生活上の利用範囲を照合する作業は、後日の登記不能や一部漏れを防ぐために重要です。次の時系列は、不動産を特定するために資料を集め、現況と登記を比べ、必要なら専門職に確認する順番を表しています。左から下へ進む順序を読むことで、書き始める前に何を準備するかが分かります。

不動産を一人に遺す遺言は、他の相続人の遺留分を侵害することがあります。ただし、遺留分を侵害する遺言が当然に無効になるわけではありません。侵害された相続人は、受け取った人に対して遺留分侵害額に相当する金銭請求をすることができます。

遺留分があるのは、兄弟姉妹以外の相続人です。典型的には配偶者、子、直系尊属です。兄弟姉妹には遺留分がないため、相続人が兄弟姉妹だけの場合には遺言で特定の人へ全財産を遺しやすくなります。ただし、遺言能力や方式違反の争いは別問題です。

遺留分の計算では、割合、時効、支払原資を並べて見る必要があります。次の比較表は、総体的割合、具体例、権利行使期間、対策を整理しています。数字の列では、どの程度の現金負担が生じ得るかを読み取ってください。

遺留分対策は「遺留分を請求しないでほしい」と書くだけでは足りません。遺産総額と不動産評価を概算し、各相続人の遺留分を試算し、不動産を取得する人に支払原資を残し、他の相続人にも一定額を残し、生命保険金の受取人設計を行い、付言事項で意思と理由を説明します。遺留分放棄を検討する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

特定の人に不動産を遺す理由を付言事項に書くことは、法的拘束力そのものではなくても紛争予防の資料になります。次の強調部分は、付言事項に書くべき内容と避けるべき表現を示しています。感謝や事情を中心にし、他の相続人を攻撃しない点を読み取ってください。

同じ不動産でも、利用状況と権利関係によって条項や事前確認は変わります。自宅は生活基盤、賃貸不動産は契約と収益、ローン付き不動産は債務、借地権付き建物は地主との契約、農地は農地法、山林・原野は管理責任、不要土地は国庫帰属制度の要件が問題になります。

種類別の注意点は、受け取る人が本当に引き受けられるかを判断するために重要です。次の比較表は、財産の種類、遺言書で書くだけでは足りない点、事前に確認すべき資料を並べています。右列の資料を集めることで、受け取る人の負担を読み取れます。

賃貸物件では、たとえば「遺言者は、遺言者の有する別紙財産目録1記載の賃貸不動産及び同不動産に係る賃貸人たる地位を、長男〇〇〇〇に相続させる」と書くことがあります。ただし、敷金、未収賃料、管理契約の承継は個別契約の確認が必要です。

不動産を特定の人に遺す遺言書では、「誰に渡すか」だけでは足りません。登記費用、固定資産税、管理費、修繕費、債務、未記載財産、売却換価まで考えておかないと、受け取る人が資金不足や他の相続人との協議に直面します。

費用負担条項は、第三者との関係を当然に変えるものではないこともありますが、相続人間の内部負担を明確にする意味があります。次の一覧は、登記費用、維持管理費、債務、残余財産、売却換価の条項例と注意点を示しています。条項例の右側で、条文だけでは不足する実務上の確認事項を読み取ってください。

残余財産条項を置かないと、不動産以外の預貯金、未記載不動産、保険以外の請求権、家財、車、株式、デジタル資産が遺産分割協議の対象として残ります。ただし、残余財産をすべて一人に集中させると遺留分侵害が拡大するため、遺留分と納税資金を考慮して配分します。

売却換価型の遺言は、不動産を現物で一人に遺すと紛争が起きる場合や、共有にしたくない場合に有効です。ただし、売却できる状態にするための測量、境界、残置物、建物解体、譲渡所得税、空き家特例、仲介業者選定、最低売却価格まで検討する必要があります。

事例で見ると、不動産遺言の設計ポイントが具体的になります。次の比較表は、典型的な5つの場面について、基本の書き方と検討事項を並べています。左列で自分の家族構成に近い事例を確認し、右列で追加対策を読み取ってください。

よくある失敗例は、文言の曖昧さ、方式違反、財産特定漏れ、遺留分無視、遺言執行者不在、古い遺言の未撤回に集中します。次の一覧は、失敗の種類と、そこから読み取るべき修正方針を示しています。自分の文案に同じ要素が残っていないか確認してください。

Q1. 不動産を特定の人に遺す場合、遺言書には何と書けばよいですか。

一般的には、相続人に遺すなら「下記不動産を〇〇に相続させる」、相続人以外に遺すなら「下記不動産を〇〇に遺贈する」と書く方法が基本とされています。ただし、受け取る人の地位、不動産の権利関係、遺留分、税務、登記の事情によって文案は変わる可能性があります。具体的な文案は、資料を整理したうえで弁護士等の専門家へ相談する必要があります。

Q2. 自宅の住所を書くだけでよいですか。

一般的には、住所だけの記載は推奨されにくいとされています。住所と登記上の地番は異なることがあり、土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積で特定する必要があります。ただし、具体的な登記情報や現況によって必要な記載は変わるため、登記事項証明書を確認して専門家へ相談する必要があります。

Q3. 子の一人に自宅を遺すと、他の子は何ももらえませんか。

一般的には、遺言により自宅を一人に相続させることは可能とされています。ただし、他の子に遺留分がある場合、遺留分侵害額請求が問題になる可能性があります。遺留分は金銭請求として扱われるため、財産額、相続人構成、預貯金、生命保険、不動産評価によって結論が変わります。具体的な見通しは専門家へ相談する必要があります。

Q4. 遺留分を請求させない文言を書けますか。

一般的には、付言事項として「遺留分を請求しないでほしい」という希望を書くことはありますが、それだけで遺留分権利者の権利が当然に消滅するものではありません。遺留分対策には、財産配分、保険、納税資金、遺留分相当額の準備などが必要になる可能性があります。個別事情に応じた対応は専門家へ相談する必要があります。

Q5. 公正証書遺言にすべきですか。

一般的には、不動産が高額、相続人間に不仲がある、相続人以外に遺す、高齢で判断能力を争われる可能性がある、遺留分侵害が予想される場合には、公正証書遺言を検討することが多いとされています。ただし、財産構成や家族関係により適切な方式は変わるため、具体的には専門家へ相談する必要があります。

Q6. 自筆証書遺言でも有効ですか。

一般的には、民法上の方式を満たせば自筆証書遺言も有効になり得ます。ただし、本文・日付・氏名の自書、押印、財産目録の署名押印、訂正方式などに注意が必要です。法務局保管制度は紛失・隠匿・改ざんリスクや検認手続の負担を減らせますが、内容の有効性を保証する制度ではありません。具体的な方式確認は専門家へ相談する必要があります。

Q7. 受け取る人が先に亡くなったらどうなりますか。

一般的には、その条項が失効し、対象不動産が遺産分割対象になる可能性があります。予備的条項として「その人が先に死亡した場合は別の人に相続させる又は遺贈する」と書く方法が検討されます。ただし、受け取る人の地位や家族関係によって文案は変わるため、具体的には専門家へ相談する必要があります。

Q8. 遺言書があれば相続登記は不要ですか。

一般的には、遺言で不動産を取得しても登記名義を変更する必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化され、一定期間内の申請が求められています。ただし、登記原因、取得者、不動産の種類、必要書類によって手続は変わるため、具体的には司法書士等へ相談する必要があります。

Q9. 不動産をもらった人は相続税を払う必要がありますか。

一般的には、正味の遺産額が基礎控除額を超える場合、相続税申告・納税が必要になります。基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。小規模宅地等の特例が使える場合もありますが、取得者、居住・保有要件、申告の有無で結論が変わります。具体的には税理士等へ相談する必要があります。

Q10. 相続人以外に不動産を遺すときの最大の注意点は何ですか。

一般的には、「遺贈する」と明記すること、遺言執行者を指定すること、遺留分侵害額請求を想定すること、受遺者が税金・登記費用・管理費を負担できるか確認することが重要とされています。ただし、受遺者の属性、不動産の種類、相続人との関係で必要な対策は変わるため、具体的には専門家へ相談する必要があります。

法令・制度資料

• e-Gov法令検索「民法」
• 法務省「自筆証書遺言書保管制度 ― 遺言書の様式等についての注意事項」
• 法務省「自筆証書遺言書保管制度とは」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

裁判所・公証実務資料

• 裁判所「遺言書の検認」
• 裁判所「遺留分侵害額の請求調停」
• 裁判所「遺産分割調停」
• 日本公証人連合会「遺言」

税務・評価資料

• 国税庁「No.4102 相続税がかかる場合」
• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
• 国税庁「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」